Depósito
Cuando compra una casa, es probable que haga un pago inicial de la compra, que es la cantidad que no está financiando con una hipoteca. Este pago inicial representa su capital inicial en su nuevo hogar. Aquí encontrará todo lo que necesita saber sobre cómo hacer el pago inicial de una casa, incluso cuáles son los pagos iniciales mínimos para diferentes tipos de hipotecas.
¿Qué es el pago inicial de una casa?
El pago inicial de una casa es simplemente la parte del precio de compra de una casa que paga por adelantado y no proviene de un prestamista hipotecario a través de un préstamo.
Suponga que desea comprar una casa con un precio de $100,000. Si pusiera $3,000 para el precio de compra, o un 3 por ciento de pago inicial, obtendría una hipoteca por los $97,000 restantes. Si hiciera un pago inicial de $20,000, su hipoteca ahora sería de $80,000 y su pago inicial sería igual al 20 por ciento del precio de compra.
Los prestamistas hipotecarios a menudo se refieren al porcentaje del precio de compra que financian como una relación préstamo-valor o LTV. Usando los ejemplos anteriores:
Cuando pone $3,000 de pago inicial (3 por ciento) en una casa de $100,000, su relación LTV es del 97 por ciento.
Cuando pone $20,000 de pago inicial (20 por ciento) en una casa de $100,000, su relación LTV es del 80 por ciento.
LTV es importante porque es cómo los prestamistas describen el préstamo máximo que harán.
En términos generales, un pago inicial mayor puede facilitarle la aprobación de una hipoteca y permitirle comprar más casa por el mismo pago mensual, o incluso menos. También puede obtener una tasa más baja y primas de seguro hipotecario más bajas (si corresponde). Aquí hay un ejemplo:
Pago inicial más grande o más pequeño
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Tenga en cuenta que existe una compensación entre su pago inicial y su calificación crediticia. Los pagos iniciales más grandes pueden compensar (hasta cierto punto) un puntaje crediticio más bajo; Los puntajes de crédito más altos pueden compensar (hasta cierto punto) un pago inicial más bajo. Es un acto de equilibrio.
Para muchos compradores primerizos, el pago inicial es el mayor obstáculo para ser propietario de una vivienda. Es por eso que a menudo recurren a préstamos con pagos iniciales mínimos más pequeños. Sin embargo, muchos de estos préstamos requieren que los prestatarios compren algún tipo de seguro hipotecario. Por lo general, los prestamistas exigen un seguro hipotecario si paga menos del 20 por ciento.
Sin embargo, el seguro hipotecario no es necesariamente algo malo si lo lleva a una casa y lo inicia en el camino hacia la creación de capital. Considere esto: si tuviera que ahorrar $250 al mes, le tomaría más de 12 años acumular los $40,000 necesarios para un pago inicial del 20 por ciento en una casa de $200,000.
¿Cuál es el pago inicial mínimo de una casa?
El pago inicial mínimo de una casa depende del programa hipotecario, el tipo de propiedad que compre y el precio de la casa. Puede variar de cero a 20 por ciento y, a veces, más dependiendo de la propiedad que esté comprando.
Requisitos de pago inicial convencionales
La mayoría de los préstamos convencionales permiten un pago inicial más pequeño gracias al respaldo de Fannie Mae y Freddie Mac, las dos empresas patrocinadas por el gobierno que compran préstamos de los prestamistas hipotecarios.
Sin embargo, para compensar el riesgo de este pago inicial bajo, el prestatario debe pagar un seguro hipotecario privado, o PMI, cuando pone menos del 20 por ciento de pago inicial.
Con el PMI, puede pedir prestado hasta el 97 por ciento del precio de compra de la vivienda; en otras palabras, puede hacer un pago inicial de solo el 3 por ciento. Algunos tipos de propiedad, como dúplex, condominios o casas prefabricadas, requieren al menos un 5 por ciento de pago inicial.
Pagos iniciales de préstamos asegurados por el gobierno
Algunos de los programas hipotecarios que requieren los pagos iniciales más pequeños son los préstamos respaldados por el gobierno: FHA, VA y USDA.
Los préstamos de la FHA requieren un pago inicial del 3.5 por ciento para los prestatarios con puntajes de crédito de 580 o más. Los prestatarios con puntajes de crédito más bajos (500 a 579) deben hacer un pago inicial de al menos el 10 por ciento.
Los prestatarios de préstamos VA elegibles pueden obtener hipotecas sin pago inicial (100 por ciento LTV).
Los prestatarios elegibles de préstamos del USDA también pueden pedir prestado el 100 por ciento.
Los préstamos respaldados por el gobierno también requieren que los prestatarios paguen algún tipo de seguro hipotecario. Con los préstamos de la FHA, se llama MIP, o primas de seguro hipotecario, que se pagan por adelantado y luego anualmente. Para los préstamos VA, se llama tarifa de financiamiento, y para los préstamos USDA, hay una tarifa de garantía inicial y luego tarifas anuales.
Este seguro cubre las posibles pérdidas sufridas por los prestamistas hipotecarios cuando los prestatarios no pagan. Debido a que el seguro protege a los prestamistas de las pérdidas, están dispuestos a permitir un pago inicial bajo (o nulo).
Pagos iniciales de préstamos jumbo
Los préstamos jumbo, que son hipotecas por montos más altos, generalmente requieren un pago inicial de al menos el 10 por ciento. Algunos prestamistas piden un 20 por ciento o incluso más, según su crédito y el valor de la vivienda.
¿Necesita hacer un pago inicial del 20 por ciento?
Es posible que haya escuchado que se requiere un pago inicial del 20 por ciento para comprar una casa, pero eso es un concepto erróneo. Dependiendo del tipo de préstamo para el que califique, podría obtener un préstamo con tan solo un 3 por ciento de pago inicial.
La regla general del "20 por ciento" se deriva del hecho de que para algunos tipos de hipotecas, si paga menos del 20 por ciento, deberá pagar el seguro hipotecario. Esto no es necesariamente una desventaja: el seguro aumenta el pago mensual de su hipoteca, pero generalmente solo hasta que alcance el 20 por ciento del capital de su casa (en otras palabras, pague el saldo de su hipoteca).
Poner un 20 por ciento también puede hacer que su oferta sea más fuerte, pero, de nuevo, no es un requisito.
¿Cuánto es un pago inicial en 2021?
Entre todos los compradores de vivienda, el pago inicial promedio fue del 12 por ciento en 2019, según los últimos datos disponibles de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). Para los compradores de vivienda por primera vez, ese pago inicial medio fue del 6 por ciento, y para los compradores repetidos, del 16 por ciento.
A partir de agosto de 2021, el 74 por ciento de los compradores primerizos hicieron un pago inicial de menos del 20 por ciento, informó NAR.
Cálculo de la cantidad de casa que puede pagar
Al calcular la cantidad de casa que puede pagar, puede ser útil comenzar con la regla del 28 por ciento, que estipula que no debe gastar más del 28 por ciento de su ingreso bruto mensual en el pago de su hipoteca.
Por ejemplo, si su ingreso bruto es de $5,000 por mes, debe gastar, como máximo, $1,400 en el pago de una hipoteca, incluida la hipoteca, el seguro de propiedad, los impuestos sobre la propiedad y las tarifas de la HOA.
Sin embargo, dependiendo de sus otros gastos y la tolerancia al riesgo, es posible que pueda ajustar esta regla un poco.
También deberá tener en cuenta el pago inicial y los costos de cierre, el último de los cuales oscila entre el 2 y el 5 por ciento del precio de la vivienda. En general, si tiene más efectivo ahorrado para estos fines, puede pagar más por su casa.
Fuentes de pago inicial
Hay muchas maneras de llegar a un pago inicial para comprar una casa. Para los compradores habituales que tienen un valor líquido positivo en su casa actual, a menudo son las ganancias de la venta de esa casa las que ayudan a hacer el pago inicial de otra. Otras fuentes incluyen:
Ahorros
Venta de activos como automóviles, coleccionables, criptomonedas, fondos mutuos o acciones.
Préstamo contra un plan de jubilación 401(k)
Programas de asistencia para el pago inicial (DPA) de empleadores, organizaciones sin fines de lucro y agencias gubernamentales
Regalos de familiares y amigos.
Sin embargo, los prestamistas no permiten algunas fuentes de pago inicial. Estos incluyen préstamos o regalos de cualquier persona que se beneficiaría de la transacción, como el vendedor de la casa, el agente de bienes raíces o el prestamista.
Cómo aumentar sus ahorros en el pago inicial
Si planea comprar una casa pronto, una de las mejores estrategias de ahorro es mantener esos fondos seguros mientras obtiene algún rendimiento, como en una cuenta de ahorros en línea de alto rendimiento.
Si sabe que no comprará una casa por algunos años más, tal vez quiera considerar invertir sus ahorros, como en un CD o IRA. Estos podrían ayudarlo a aumentar sus ahorros más rápido, pero también podrían poner en riesgo su dinero. Al sopesar sus opciones, considere qué tan pronto espera necesitar los fondos.
Por supuesto, también debe tomar medidas para aumentar la cantidad de dinero que puede ahorrar, como reducir los gastos innecesarios o establecer un ajetreo adicional.
Por qué los prestamistas hipotecarios requieren un pago inicial
Muy pocos programas hipotecarios permiten una financiación del 100 por ciento o sin pago inicial (que fue una de las causas de la crisis de las hipotecas de alto riesgo). Esto se debe a que el pago inicial de una casa reduce el riesgo para el prestamista de varias maneras:
Los propietarios de viviendas con su propio dinero invertido son menos propensos a incumplir (dejar de pagar) sus hipotecas.
Si el prestamista tiene que ejecutar la hipoteca y vender la propiedad, no está obligado a pagar el precio total de la compra, lo que puede limitar sus posibles pérdidas si la casa se vende por menos del saldo restante de la hipoteca.
Ahorrar un pago inicial requiere disciplina y presupuesto. Esto puede ayudar a los prestatarios a convertirse en propietarios exitosos.
Hay dos préstamos respaldados por el gobierno que no requieren pago inicial: préstamos VA para miembros del servicio y veteranos y préstamos USDA para compradores elegibles en áreas rurales.
Por qué los pagos iniciales son buenos para los compradores de vivienda
Si nunca ha sido dueño de una casa, ahorrar para el pago inicial es una buena práctica para ser propietario de una casa.
Suponga que actualmente alquila una casa por $800 al mes y el pago de la casa que desea comprar sería de $1200 al mes. Puede “practicar” para ser propietario de una vivienda poniendo la diferencia de $400 en ahorros. Esto logra tres cosas:
Sus ahorros de pago inicial crecen.
Te acostumbrarás a tener menos dinero para gastar.
Puede evitar un error costoso si se da cuenta de que no puede manejar el pago mayor.
Muchos expertos financieros están de acuerdo en que tener un pago inicial es una buena señal de que está listo para ser propietario de una vivienda. Si puede hacer los sacrificios necesarios para acumular un pago inicial, es probable que pueda administrar los gastos que conlleva ser propietario de una casa, incluidos los pagos mensuales de la hipoteca, el seguro y el mantenimiento de la vivienda, las reparaciones, los impuestos a la propiedad, las cuotas de HOA y los servicios públicos.
Un pago inicial más grande también puede ayudarlo a ganar una oferta para una casa y, potencialmente, indicar que es menos probable que un prestamista rechace su solicitud de préstamo por algún motivo, como que la casa se evalúe por menos de lo esperado. Al reducir la incertidumbre sobre si la transacción puede realizarse, el pago inicial más alto hace que su oferta sea más competitiva.
Pago inicial de la vivienda: cuando más grande no es mejor
Si bien hacer un pago inicial mayor ofrece muchos beneficios, no siempre es la decisión correcta. En general:
No agote sus ahorros de emergencia para aumentar su pago inicial. Te estás dejando vulnerable a golpes financieros inesperados.
No es aconsejable destinar los ahorros a un pago inicial mayor si tiene deudas con intereses altos, como las tarjetas de crédito. Pagará menos intereses y será menos riesgoso como prestatario al reducir la deuda con intereses altos (piense en más del 6 por ciento o el 7 por ciento) antes de ahorrar un pago inicial.
Posponer la compra de una casa durante muchos años para ahorrar un pago inicial grande puede ser un error. Mientras ahorra su pago inicial, es probable que el precio de esa casa suba. Si bien la apreciación no está garantizada, los precios de las viviendas en los EE. UU. han aumentado históricamente cada año.
Reflejos
Un pago inicial es dinero que se paga por adelantado en una transacción financiera, como la compra de una casa o un automóvil.
Según el prestatario y el tipo de compra, los prestamistas pueden exigir pagos iniciales tan bajos como 0% o tan altos como 50%.
Cuanto mayor sea el pago inicial, menos necesitará pedir prestado el comprador para completar la transacción, menores serán sus pagos mensuales y menos pagará en intereses a largo plazo.
Los compradores a menudo toman préstamos para financiar el resto del precio de compra.
