Pagamento inicial
Quando você compra uma casa, provavelmente fará um adiantamento na compra, que é o valor que você não está financiando com uma hipoteca. Este adiantamento representa seu patrimônio inicial em sua nova casa. Aqui está tudo o que você precisa saber sobre como fazer um adiantamento em uma casa, incluindo quais são os pagamentos mínimos para diferentes tipos de hipotecas.
O que é um adiantamento residencial?
Um adiantamento de casa é simplesmente a parte do preço de compra de uma casa que você paga antecipadamente e não vem de um credor hipotecário por meio de um empréstimo.
Suponha que você queira comprar uma casa por $ 100.000. Se você colocasse $ 3.000 no preço de compra, ou 3% abaixo, você faria uma hipoteca para os $ 97.000 restantes. Se você colocasse $ 20.000, sua hipoteca seria agora de $ 80.000, e seu adiantamento seria igual a 20% do preço de compra.
Os credores hipotecários geralmente se referem à porcentagem do preço de compra que eles financiam como uma relação empréstimo/valor, ou LTV. Usando os exemplos acima:
Quando você investe $ 3.000 (3%) em uma casa de $ 100.000, sua taxa de LTV é de 97%.
Quando você investe $ 20.000 (20%) em uma casa de $ 100.000, sua taxa de LTV é de 80%.
O LTV é importante porque é como os credores descrevem o empréstimo máximo que farão.
De um modo geral, um adiantamento maior pode facilitar a aprovação de uma hipoteca e permitir que você compre mais casa pelo mesmo pagamento mensal ou até menos. Você também pode obter uma taxa mais baixa e prêmios de seguro de hipoteca mais baixos (se houver). Aqui está um exemplo:
Maior vs. entrada menor
TT
Observe que há um trade-off entre o pagamento inicial e a classificação de crédito. Adiantamentos maiores podem compensar (até certo ponto) uma pontuação de crédito mais baixa; pontuações de crédito mais altas podem compensar (até certo ponto) um adiantamento mais baixo. É um ato de equilíbrio.
Para muitos compradores de primeira viagem, o pagamento inicial é o maior obstáculo para a aquisição da casa própria. É por isso que muitas vezes recorrem a empréstimos com pagamentos mínimos menores. Muitos desses empréstimos, no entanto, exigem que os mutuários adquiram algum tipo de seguro hipotecário. Normalmente, os credores exigem seguro de hipoteca se você colocar menos de 20%.
No entanto, o seguro hipotecário não é necessariamente uma coisa ruim se você entrar em uma casa e começar no caminho para a construção de patrimônio. Considere o seguinte: se você economizasse US$ 250 por mês, levaria mais de 12 anos para acumular os US$ 40.000 necessários para um adiantamento de 20% em uma casa de US$ 200.000.
Qual é o pagamento mínimo de uma casa?
O pagamento mínimo de uma casa depende do programa de hipoteca, do tipo de propriedade que você compra e do preço da casa. Pode variar de zero a 20% e, às vezes, mais, dependendo da propriedade que você está comprando.
Requisitos convencionais de adiantamento
A maioria dos empréstimos convencionais permite uma entrada menor graças ao apoio da Fannie Mae e Freddie Mac, as duas empresas patrocinadas pelo governo que compram empréstimos de credores hipotecários.
Para compensar o risco dessa baixa entrada, no entanto, o mutuário é obrigado a pagar pelo seguro de hipoteca privado, ou PMI, quando coloca menos de 20% de entrada.
Com o PMI, você pode emprestar até 97% do preço de compra da casa — em outras palavras, colocar apenas 3% de entrada. Alguns tipos de propriedades, como duplex, condomínios ou casas pré-fabricadas, exigem pelo menos 5% de entrada.
Adiantamentos de empréstimos garantidos pelo governo
Alguns dos programas de hipotecas que exigem os menores pagamentos iniciais são empréstimos garantidos pelo governo: FHA, VA e USDA.
Empréstimos FHA exigem 3,5 por cento para os mutuários com pontuação de crédito de 580 ou superior. Os mutuários com pontuações de crédito mais baixas (500 a 579) devem reduzir pelo menos 10%.
Os mutuários de empréstimo VA elegíveis podem obter hipotecas com zero para baixo (100 por cento LTV).
Os tomadores de empréstimos elegíveis do USDA também podem emprestar 100%.
Empréstimos garantidos pelo governo exigem que os mutuários também paguem algum tipo de seguro hipotecário. Com os empréstimos FHA, é chamado de MIP, ou prêmios de seguro de hipoteca, que são pagos antecipadamente e depois anualmente. Para empréstimos do VA, é chamado de taxa de financiamento e, para empréstimos do USDA, há uma taxa de garantia inicial e, em seguida, taxas anuais.
Este seguro cobre possíveis perdas sofridas pelos credores hipotecários quando os devedores inadimplem. Como o seguro protege os credores de perdas, eles estão dispostos a permitir um pagamento baixo (ou nenhum).
Adiantamentos em empréstimos jumbo
Empréstimos jumbo, que são hipotecas de valores mais altos, normalmente exigem um adiantamento de pelo menos 10%. Alguns credores pedem 20% ou mais, dependendo do seu crédito e do valor da casa.
Você precisa reduzir 20%?
Você pode ter ouvido que é necessário um adiantamento de 20% para comprar uma casa, mas isso é um equívoco. Dependendo do tipo de empréstimo para o qual você se qualifica, você pode obter um empréstimo com apenas 3% de entrada.
A regra prática dos “20%” decorre do fato de que, para alguns tipos de hipotecas, se você colocar menos de 20%, precisará pagar pelo seguro da hipoteca. Isso não é necessariamente uma desvantagem - o seguro aumenta o pagamento mensal da hipoteca, mas normalmente apenas até você atingir 20% de capital em sua casa (em outras palavras, pague o saldo da hipoteca).
Diminuir 20% também pode tornar sua oferta mais forte, mas, novamente, não é um requisito.
Quanto custa um adiantamento em 2021?
Entre todos os compradores de casas, o adiantamento médio foi de 12% em 2019, de acordo com os últimos dados disponíveis da Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR). Para os compradores de casa pela primeira vez, esse pagamento médio foi de 6% e, para os compradores recorrentes, de 16%.
Em agosto de 2021, 74% dos compradores de primeira viagem fizeram um adiantamento de menos de 20%, informou a NAR.
Calculando quanta casa você pode pagar
Ao descobrir quanta casa você pode pagar, pode ser útil começar com a regra dos 28%, que estipula que você não deve gastar mais de 28% de sua renda mensal bruta no pagamento da hipoteca.
Por exemplo, se sua renda bruta for de US$ 5.000 por mês, você deve gastar, no máximo, US$ 1.400 em um pagamento de hipoteca, incluindo hipoteca, seguro residencial, impostos sobre propriedade e taxas de HOA.
Dependendo de suas outras despesas e tolerância ao risco, no entanto, você poderá ajustar um pouco essa regra.
Você também precisará contabilizar o adiantamento e os custos de fechamento, o último dos quais varia de 2% a 5% do preço da casa. Em geral, se você tiver mais dinheiro economizado para esses fins, poderá comprar mais casa.
Fontes de adiantamento
Há muitas maneiras de chegar a um adiantamento para comprar uma casa. Para os compradores recorrentes que têm patrimônio líquido positivo em sua casa atual, geralmente é o produto da venda dessa casa que ajuda a fazer um adiantamento em outra. Outras fontes incluem:
Poupança
Venda de ativos como carros, colecionáveis, criptomoedas, fundos mútuos ou ações
Empréstimo contra um plano de aposentadoria 401(k)
Programas de assistência de adiantamento (DPA) de empregadores, organizações sem fins lucrativos e agências governamentais
Presentes de familiares e amigos
Algumas fontes de adiantamento, no entanto, não são permitidas pelos credores. Isso inclui empréstimos ou presentes de qualquer pessoa que se beneficie da transação, como o vendedor da casa, o agente imobiliário ou o credor.
Como aumentar sua economia de adiantamento
Se você planeja comprar uma casa em breve, uma das melhores estratégias de economia é manter esses fundos seguros enquanto obtém algum retorno, como em uma conta poupança online de alto rendimento.
Se você sabe que não comprará uma casa por mais alguns anos, considere investir suas economias, como em um CD ou IRA. Isso pode ajudá-lo a aumentar suas economias mais rapidamente, mas também pode colocar seu dinheiro em risco. Ao pesar suas opções, considere em quanto tempo você espera precisar dos fundos.
Obviamente, você também deve tomar medidas para aumentar a quantidade de dinheiro que pode economizar, como reduzir despesas desnecessárias ou criar uma agitação paralela.
Por que os credores hipotecários exigem um adiantamento
Muito poucos programas de hipotecas permitem financiamento de 100%, ou zero, (o que foi a causa da crise das hipotecas subprime). Isso porque um adiantamento em uma casa reduz o risco para o credor de várias maneiras:
Proprietários com seu próprio dinheiro investido têm menos probabilidade de inadimplência (parar de pagar) em suas hipotecas.
Se o credor tiver que encerrar e vender a propriedade, ele não estará sujeito ao preço total da compra, o que pode limitar suas perdas potenciais se a casa for vendida por menos do que o saldo restante da hipoteca.
Economizar um adiantamento requer disciplina e orçamento. Isso pode ajudar a configurar os mutuários para serem proprietários de imóveis bem-sucedidos.
Existem dois empréstimos garantidos pelo governo que não exigem pagamento inicial: empréstimos do VA para militares e veteranos e empréstimos do USDA para compradores qualificados em áreas rurais.
Por que os pagamentos iniciais são bons para os compradores de casas
Se você nunca teve uma casa, economizar para um adiantamento é uma boa prática para a casa própria.
Suponha que você atualmente alugue uma casa por $ 800 por mês e o pagamento da casa que deseja comprar seja de $ 1.200 por mês. Você pode “praticar” a casa própria, colocando a diferença de US$ 400 na poupança. Isso realiza três coisas:
Sua economia de adiantamento cresce.
Você vai se acostumar a ter menos dinheiro para gastar.
Você pode evitar um erro caro se perceber que não pode lidar com o pagamento maior.
Muitos especialistas financeiros concordam que ter um adiantamento é um bom sinal de que você está pronto para a casa própria. Se você puder fazer os sacrifícios necessários para acumular um adiantamento, provavelmente poderá gerenciar as despesas que acompanham a propriedade de uma casa, incluindo pagamentos mensais de hipoteca, seguro e manutenção do proprietário, reparos, impostos sobre a propriedade, taxas de HOA e serviços públicos.
Um adiantamento maior também pode ajudá-lo a ganhar uma licitação para uma casa e potencialmente indicar que um credor terá menos probabilidade de recusar seu pedido de empréstimo por algum motivo, como a avaliação da casa por menos do que o esperado. Ao reduzir a incerteza sobre se a transação pode ser concluída, o adiantamento mais alto torna sua oferta mais competitiva.
Pré-pagamento da casa: Quando maior não é melhor
Embora fazer um adiantamento maior ofereça muitos benefícios, nem sempre é a decisão certa. No geral:
Não esgote suas economias de emergência para aumentar seu adiantamento. Você está se deixando vulnerável a golpes financeiros inesperados.
Não é aconselhável colocar as economias em um pagamento maior se você estiver carregando dívidas com juros altos, como cartões de crédito. Você pagará menos juros e será menos arriscado como tomador de empréstimo, reduzindo a dívida com juros altos (pense em mais de 6% ou 7%) antes de economizar um adiantamento.
Adiar a compra de uma casa por muitos anos para economizar um grande adiantamento pode ser um erro. Enquanto você está economizando seu pagamento, o preço dessa casa provavelmente está subindo. Embora a valorização não seja garantida, os preços das casas nos EUA têm aumentado historicamente a cada ano.
##Destaques
Um adiantamento é dinheiro pago antecipadamente em uma transação financeira, como a compra de uma casa ou carro.
Dependendo do mutuário e do tipo de compra, os credores podem exigir adiantamentos de até 0% ou até 50%.
Quanto maior a entrada, menos o comprador precisará pedir emprestado para concluir a transação, menores serão os pagamentos mensais e menos pagará os juros a longo prazo.
Os compradores costumam fazer empréstimos para financiar o restante do preço de compra.
