Kredyt hipoteczny subprime

Kiedy ubiegasz się o kredyt hipoteczny, pożyczkodawca przegląda Twój kredyt i finanse, aby określić poziom ryzyka jako kredytobiorcy. W zależności od tego, co ujawnia ten przegląd, możesz kwalifikować się do kredytu hipotecznego subprime zamiast konwencjonalnej pożyczki.

Co to jest kredyt hipoteczny subprime?

Kredyty hipoteczne typu subprime – znane również jako kredyty hipoteczne typu non-prime – są przeznaczone dla kredytobiorców o niższej ocenie kredytowej, zwykle poniżej 600, co uniemożliwia ich zatwierdzenie w przypadku konwencjonalnych kredytów. Pożyczki konwencjonalne są powszechnie dostępne i zazwyczaj mają korzystniejsze warunki, takie jak lepsze oprocentowanie.

Kredyty hipoteczne typu subprime były jednym z głównych czynników napędzających kryzys finansowy, który napędzał Wielką Recesję. W latach poprzedzających krach gospodarczy pożyczkodawcy zatwierdzili wiele kredytów hipotecznych typu subprime, których kredytobiorcy nie byli w stanie spłacić. W rzeczywistości około 30 procent wszystkich kredytów hipotecznych udzielonych w 2006 roku było kredytami hipotecznymi typu subprime, zgodnie z analizą danych Home Mortgage Disclosure Act, dokonaną przez Credit Union National Association.

Chociaż kredyty hipoteczne typu subprime nadal istnieją – i mogą być określane jako kredyt hipoteczny niekwalifikowany – podlegają większemu nadzorowi. Mają również wyższe stopy procentowe i większe wymagania dotyczące zaliczki niż konwencjonalne pożyczki.

Jak działają kredyty hipoteczne subprime?

Kredyty hipoteczne subprime są obecnie regulowane przez Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), agencję utworzoną w ramach ustawy Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, która została uchwalona w odpowiedzi na kryzys subprime.

Jedną z kluczowych zasad wprowadzonych przez CFPB jest wymóg, aby każdy kredytobiorca, który uzyskuje kredyt hipoteczny subprime, przeszedł doradztwo nabywcy domu za pośrednictwem przedstawiciela zatwierdzonego przez amerykański Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD).

Ponadto kredytodawcy muszą gwarantować kredyty hipoteczne typu subprime zgodnie ze standardami Dodda-Franka, w tym z klauzulą „zdolność do spłaty” (ATR), która wymaga od kredytodawcy dokładnej oceny, czy kredytobiorca jest w stanie spłacić kredyt.

„Jeśli naruszysz zasadę ATR jako pożyczkodawca, możesz potencjalnie zostać pozwany lub podlegać egzekwowaniu przepisów” – mówi Austin Kilgore, dyrektor ds. pożyczek cyfrowych w Javelin Strategy & Research. „Tak więc kredytodawcy, którzy działają w niekwalifikowanej przestrzeni hipotecznej, mają silną motywację, aby upewnić się, że odpowiednio oceniają kredytobiorców znacznie bardziej niż kredytodawcy subprime z 15 do 20 lat temu”.

To określenie „hipoteka niekwalifikowana” ogranicza również ochronę prawną dla pożyczkodawców, co powstrzymywało wielu przed działaniem w tej przestrzeni.

„Pożyczkodawcy nie udzielają takich samych kredytów subprime, jak w okresie poprzedzającym wielką recesję”, mówi Kilgore. „Największym powodem są kwestie regulacyjne”.

Czy kredyty hipoteczne subprime są złe czy nielegalne?

Chociaż kredyty hipoteczne typu subprime oferowane przed Wielką Recesją były złą wiadomością – wielu kredytobiorców było zdezorientowanych przez atrakcyjnie brzmiące niskie płatności, które ukrywały realia tych kredytów – nie były one nielegalne.

Dziś, z dodatkowymi regulacjami, nie zawsze są złe i nie są nielegalne. W niektórych przypadkach mogą być jedyną opcją dla kredytobiorców, którzy przeszli przez trudne czasy finansowe, takie jak ogłoszenie upadłości.

Subprime vs. kredyty hipoteczne

Jeśli ostatnio widziałeś nagłówki o niskich oprocentowaniu kredytów hipotecznych, dotyczą one kredytów hipotecznych typu prime. Kredyty hipoteczne typu prime są dostępne dla wysoko wykwalifikowanych kredytobiorców, którzy stanowią mniejsze ryzyko dla kredytodawców. Kiedy pożyczkodawcy reklamują stawki „tak niskie” jak określony procent, stawki te są zazwyczaj zarezerwowane dla pożyczkobiorców o dobrej lub doskonałej ocenie kredytowej, od 620 w górę — pożyczkobiorców, którzy kwalifikują się do konwencjonalnej pożyczki.

W przypadku kredytu hipotecznego typu prime (pożyczki konwencjonalnej) wymagania dotyczące zaliczki mogą być również stosunkowo niewielkie – zaledwie 3 lub 5 procent ceny domu.

Z drugiej strony oprocentowanie kredytów hipotecznych subprime jest znacznie wyższe - nawet 8 lub 10 procent. Pożyczkodawcy często proszą również o wyższą zaliczkę, na przykład od 25% do 35%, aby uniknąć pożyczania dużej sumy bardziej ryzykownemu kredytobiorcy.

Rodzaje kredytów hipotecznych subprime

Kredyt hipoteczny subprime o stałym oprocentowaniu

Kredyt hipoteczny subprime o stałym oprocentowaniu działa tak samo, jak konwencjonalny kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu, ponieważ kredytobiorca otrzymuje ustaloną stopę procentową, a miesięczna spłata pozostaje taka sama przez cały okres spłaty kredytu. Różnica polega na tym, że kredyty hipoteczne subprime o stałym oprocentowaniu mają czasami dłuższe okresy, na przykład 40 lat, w porównaniu z typowymi 15 lub 30 latami w przypadku konwencjonalnych kredytów o stałym oprocentowaniu.

Kredyt hipoteczny subprime o zmiennym oprocentowaniu (ARM)

Istnieją również kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu subprime lub ARM, takie jak 3/27 ARM, w których kredytobiorca otrzymuje stałą stopę procentową przez pierwsze trzy lata, a następnie oprocentowanie jest dostosowywane raz w roku przez pozostałe 27 lat. Korekty są oparte na wynikach indeksu rynkowego plus marża. Większość pożyczkodawców ma limit, o ile Twoja stawka może wzrosnąć, ale jeśli nie możesz dokonać maksymalnej miesięcznej płatności, możesz być narażony na ryzyko niewypłacalności.

Pożyczka tylko oprocentowana

W przypadku pożyczki tylko z odsetkami pożyczkobiorca płaci tylko odsetki w ciągu pierwszych kilku lat, zwykle siedem lub 10. Może to początkowo oznaczać mniejsze miesięczne płatności, ale brak początkowej spłaty kapitału pożyczki i opóźniony kapitał własny.

Kredyt hipoteczny na godność

W przypadku hipoteki godnej kredytobiorca wpłaca zaliczkę w wysokości co najmniej 10 procent i przyjmuje wysokie oprocentowanie. Jeśli kredytobiorca dokonuje terminowych płatności przez pewien okres — zwykle pięć lat — kwota zapłacona na poczet odsetek zostaje wykorzystana do obniżenia salda kredytu, a stopa procentowa jest obniżana do stawki podstawowej lub stawki, którą większość dużych banków pobiera w przypadku największej zdolności kredytowej kredytobiorców. (Stawka ta jest w dużej mierze zdeterminowana przez stopę funduszy federalnych ustalaną przez Rezerwę Federalną.) Ten rodzaj hipoteki może być korzystny, jeśli możesz pozwolić sobie na większe spłaty na początku kadencji.

Ryzyko kredytów hipotecznych typu subprime

Ponieważ kredyty hipoteczne typu subprime są przeznaczone dla kredytobiorców o niskiej punktacji kredytowej, pożyczki te zwiększają ryzyko dla kredytodawcy. Aby zrekompensować to ryzyko, pożyczkodawca pobiera wyższe stopy procentowe i opłaty niż w przypadku konwencjonalnej pożyczki. Przy wyższej stawce zapłacisz znacznie więcej za kredyt hipoteczny typu subprime:

TTT

W tym przykładzie założono, że obie pożyczki mają stałą stopę i 30-letni okres, ale w przypadku kredytów hipotecznych typu subprime struktura i okres oprocentowania nie zawsze działają w ten sposób. Niektóre mogą trwać 40 lat lub dłużej. Im dłuższy czas na spłatę pożyczki, tym wyższe odsetki zapłacisz.

Kto oferuje kredyty hipoteczne typu subprime?

Zazwyczaj nie znajdziesz kredytów hipotecznych subprime w największych bankach i kasach kredytowych. Jest bardziej prawdopodobne, że ta oferta będzie dostępna za pośrednictwem kredytodawcy portfelowego lub kredytodawcy, który reklamuje kredyty hipoteczne ze złymi kredytami, kredyty hipoteczne bez dokumentów lub kredyty hipoteczne niekwalifikowane (bez QM). Możesz również zobaczyć język, który wskazuje, że program pożyczkowy jest skierowany do pożyczkobiorców, którzy „przeżyli niedawne zdarzenia kredytowe”, takie jak bankructwo lub przejęcie nieruchomości.

Skąd mam wiedzieć, czy mam kredyt hipoteczny typu subprime?

Według Experian około 33 procent wszystkich kredytobiorców (nie tylko kredytów hipotecznych) należy do kategorii subprime w oparciu o ocenę kredytową.

Możesz mieć kredyt subprime, jeśli Twój kredyt hipoteczny ma znacznie wyższe oprocentowanie lub okres dłuższy niż 30 lat – lub miałeś wymóg zaliczki wyższy niż 20 procent (i nie otrzymywałeś dużej pożyczki ani nie kupowałeś nieruchomości inwestycyjnej). Przypomnij sobie również czas, kiedy złożyłeś wniosek o kredyt hipoteczny. Jeśli miałeś historię opóźnień w płatnościach, niespłaconą pożyczkę, nadmiernie wysoki wskaźnik zadłużenia do dochodu lub ocenę kredytową poniżej 620, możesz teraz mieć pożyczkę subprime. Możesz również poprosić o wyjaśnienie swojego agenta pożyczki.

Jeśli masz kredyt hipoteczny typu subprime, porównaj swój kredyt wtedy (kiedy składałeś wniosek) z obecnym. Jeśli twoje osobiste finanse poprawiły się, abyś mógł ubiegać się o kredyt hipoteczny typu prime, rozważ refinansowanie, aby obniżyć oprocentowanie i uzyskać lepsze warunki kredytu.

Czy powinieneś otrzymać kredyt hipoteczny typu subprime?

Kredyt hipoteczny subprime nie jest idealny ze względu na wyższe oprocentowanie i inne czynniki.

Jeśli twój kredyt wymaga pracy, kredyt hipoteczny subprime nie jest twoją jedyną opcją. Pożyczki FHA i pożyczki VA mogą być alternatywą dla pożyczkobiorców z wyzwaniami kredytowymi – na przykład pożyczki FHA akceptują oceny tak niskie, jak 500, jeśli możesz wpłacić zaliczkę w wysokości co najmniej 10 procent. Jeśli kupujesz dom po raz pierwszy, istnieje również wiele programów pomocy dla kupujących po raz pierwszy, z których niektóre obejmują programy poprawy zdolności kredytowej.

Alternatywy dla kredytu hipotecznego subprime

Pożyczki FHA – Jeśli Twoja ocena kredytowa wynosi co najmniej 580, rozważ pożyczkę FHA z zaliczką 3,5 proc. Jeśli twoja ocena kredytowa wynosi od 500 do 579, możesz kwalifikować się do pożyczki FHA z 10% w dół.
Pożyczki VA – Jeśli jesteś weteranem lub aktywnym członkiem sił zbrojnych, zajrzyj do pożyczek VA. Pożyczki te, gwarantowane przez Departament Spraw Weteranów Stanów Zjednoczonych, nie wymagają zaliczki i mogą mieć niższe wymagania dotyczące zdolności kredytowej.
Pożyczki USDA – Pożyczki USDA są przeznaczone dla pożyczkobiorców o niskich i średnich dochodach na obszarach wiejskich. (Niektóre kwalifikujące się lokalizacje znajdują się w rzeczywistości w pobliżu dużych obszarów miejskich.) Podczas gdy niektórzy pożyczkodawcy mogą mieć minimalną ocenę kredytową dla pożyczek USDA, inni mogą mieć stosunkowo łagodne standardy, które mogą pomóc ci się zakwalifikować.

Inną alternatywą jest po prostu czekać. Kontynuuj spłacanie rachunków na czas i skup się na podejmowaniu kluczowych kroków, aby poprawić swój kredyt. Możesz teraz kupić dom, ale nie chcesz też utknąć, płacąc przytłaczająco wysokie oprocentowanie.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

Stopa procentowa związana z kredytem hipotecznym typu subprime jest zwykle wysoka, aby zrekompensować kredytodawcom podjęcie ryzyka niespłacenia kredytu przez kredytobiorcę.
Nowe kredyty hipoteczne dla kredytobiorców subprime mają nałożone na nie ograniczenia i muszą być odpowiednio zabezpieczone.
„Subprime” odnosi się do poniżej średniej oceny kredytowej osoby zaciągającej kredyt hipoteczny, wskazując, że może to stanowić ryzyko kredytowe.
Ci kredytobiorcy zazwyczaj mają ocenę kredytową poniżej 640 wraz z innymi negatywnymi informacjami w swoich raportach kredytowych.
Za kryzys finansowy z 2008 r. obwinia się w dużej mierze proliferację kredytów hipotecznych typu subprime oferowanych niewykwalifikowanym nabywcom w latach poprzedzających krach.

##FAQ

Co oznacza pożyczka subprime?

Pożyczka subprime to rodzaj pożyczki oferowany o oprocentowaniu wyższym niż prime dla osób, które nie kwalifikują się do pożyczek o najwyższej stopie procentowej. Dość często tradycyjni kredytodawcy odrzucają kredytobiorców subprime ze względu na ich niskie ratingi kredytowe lub inne czynniki, które sugerują, że mają realne szanse na niewywiązanie się ze spłaty zadłużenia.

Jakie są wady kredytów subprime?

Dla pożyczkobiorców wyższe stopy procentowe będą oznaczać z czasem droższą pożyczkę, co może być trudniejsze w obsłudze dla pożyczkobiorcy, który już ma kłopoty finansowe. Na poziomie systemowym, niespłacanie kredytów subprime zostało zidentyfikowane jako kluczowy czynnik kryzysu finansowego z lat 2008-09. Pożyczkodawcy są często postrzegani jako najwięksi winowajcy, swobodnie udzielając pożyczek ludziom, których nie było na nie stać z powodu swobodnego przepływu kapitału po bańce internetowej na początku XXI wieku. Mimo to pożyczkobiorcy, którzy kupili domy, na które naprawdę nie mogli sobie pozwolić, również wnieśli swój wkład.

Kto oferuje kredyty hipoteczne typu subprime?

Podczas gdy każda instytucja finansowa może zaoferować pożyczkę o oprocentowaniu subprime, istnieją pożyczkodawcy, którzy koncentrują się na pożyczkach subprime o wysokich stopach procentowych. Zapewne ci pożyczkodawcy dają kredytobiorcom, którzy mają problemy z uzyskaniem niskich stóp procentowych, dostęp do kapitału w celu inwestowania, rozwijania działalności lub kupowania domów. Jednocześnie wyższe oprocentowanie kredytów subprime może przełożyć się na dziesiątki tysięcy dolarów dodatkowych płatności odsetkowych przez cały okres trwania pożyczki.

Jaka jest różnica między pożyczką typu prime a pożyczką typu subprime?

Ponieważ kredytobiorcy subprime są bardziej ryzykowni, mają wyższe stopy procentowe niż kredyty typu prime. Konkretna kwota odsetek naliczanych od kredytu subprime nie jest ustalona w kamieniu. Różni pożyczkodawcy mogą nie oceniać ryzyka pożyczkobiorcy w ten sam sposób. Oznacza to, że pożyczkobiorca kredytu subprime ma możliwość zaoszczędzenia pieniędzy, robiąc zakupy. Mimo to, z definicji, wszystkie oprocentowanie kredytów subprime jest wyższe niż oprocentowanie prime.

Czy kredyty subprime spowodowały kryzys finansowy 2008-09?

Większość ekspertów zgadza się, że kredyty hipoteczne typu subprime były ważną częścią kryzysu finansowego. Jeśli chodzi o część kryzysu kredytów hipotecznych typu subprime, nie było ani jednego podmiotu ani osoby, na którą moglibyśmy wskazać palcem. Zamiast tego kryzys ten obejmował wzajemne oddziaływanie między światowymi bankami centralnymi, właścicielami domów, pożyczkodawcami, agencjami ratingowymi, ubezpieczycielami i inwestorami.