Hipoteca Subprime

Quando você solicita uma hipoteca, o credor analisa seu crédito e finanças para determinar seu nível de risco como devedor. Dependendo do que essa análise revelar, você pode se qualificar para uma hipoteca subprime em vez de um empréstimo convencional.

O que é uma hipoteca subprime?

As hipotecas subprime – também conhecidas como hipotecas não prime – são para mutuários com pontuações de crédito mais baixas, geralmente abaixo de 600, que os impedem de serem aprovados para empréstimos convencionais. Os empréstimos convencionais estão amplamente disponíveis e tendem a ter condições mais favoráveis, como melhores taxas de juros.

As hipotecas subprime foram um dos principais motores da crise financeira que alimentou a Grande Recessão. Nos anos que antecederam a crise econômica, os credores aprovaram muitas hipotecas subprime que os mutuários não conseguiram pagar. Na verdade, aproximadamente 30 por cento de todas as hipotecas originadas em 2006 eram subprime, de acordo com uma análise da Associação Nacional de Créditos de Crédito dos dados do Home Mortgage Disclosure Act.

Embora as hipotecas subprime ainda existam hoje – e possam ser chamadas de hipotecas não qualificadas – elas estão sujeitas a mais supervisão. Eles também tendem a ter taxas de juros mais altas e requisitos de pagamento maiores do que os empréstimos convencionais.

Como funcionam as hipotecas subprime?

As hipotecas subprime agora são regulamentadas pelo Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), a agência criada como parte da Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, promulgada em resposta à crise do subprime.

Uma das principais regras que o CFPB colocou em prática é a exigência de que qualquer mutuário que obtenha uma hipoteca subprime seja submetido a aconselhamento ao comprador por meio de um representante aprovado pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD).

Além disso, os credores devem subscrever hipotecas subprime de acordo com os padrões Dodd-Frank, incluindo a cláusula de “capacidade de pagamento” (ATR) que exige que um credor avalie minuciosamente se um devedor é capaz de pagar o empréstimo.

“Se você violar a regra do ATR como credor, poderá ser processado ou estar sujeito à fiscalização regulatória”, diz Austin Kilgore, diretor de empréstimos digitais da Javelin Strategy & Research. “Assim, os credores que operam no espaço de hipotecas não qualificadas têm um forte incentivo para garantir que estão avaliando adequadamente os mutuários muito mais do que os credores subprime de 15 a 20 anos atrás.”

Essa designação de “hipoteca não qualificada” também limita as proteções legais para os credores, o que impediu muitos de operar no espaço.

“Os credores não estão fazendo os mesmos tipos de empréstimos subprime que fizeram durante o período que antecedeu a Grande Recessão”, diz Kilgore. “O maior motivo são questões regulatórias.”

As hipotecas subprime são ruins ou ilegais?

Embora as hipotecas subprime oferecidas antes da Grande Recessão fossem más notícias – muitos tomadores de empréstimos ficaram confusos com os baixos pagamentos atraentes que escondiam a realidade desses empréstimos – elas não eram ilegais.

Hoje, com regulamentos adicionais, eles nem sempre são ruins e não são ilegais. Em alguns casos, eles podem ser a única opção para mutuários que passaram por tempos financeiros difíceis, como declarar falência.

Subprime vs. hipotecas de primeira linha

Se você viu manchetes recentemente sobre baixas taxas de hipoteca, elas se aplicam a hipotecas de primeira linha. As hipotecas prime estão disponíveis para mutuários altamente qualificados que representam um risco menor para os credores. Quando os credores anunciam taxas “tão baixas quanto” uma certa porcentagem, essas taxas são normalmente reservadas para mutuários com pontuação de crédito boa a excelente, de 620 em diante – mutuários que se qualificam para um empréstimo convencional.

Com uma hipoteca de primeira linha (um empréstimo convencional), os requisitos de entrada também podem ser relativamente pequenos - tão baixos quanto 3% ou 5% do preço da casa.

As taxas de juros das hipotecas subprime, por outro lado, são muito mais altas - chegando a 8% ou 10%. Os credores muitas vezes também pedem um adiantamento mais alto, como 25% a 35%, para evitar emprestar uma grande soma de dinheiro a um mutuário mais arriscado.

Tipos de hipotecas subprime

Hipoteca subprime de taxa fixa

Uma hipoteca de taxa fixa subprime funciona exatamente como uma hipoteca de taxa fixa convencional em que o mutuário recebe uma taxa de juros definida e o pagamento mensal permanece o mesmo durante o período de pagamento do empréstimo. A diferença é que as hipotecas subprime de taxa fixa às vezes têm prazos mais longos, como 40 anos, em comparação com os típicos 15 ou 30 anos para um empréstimo convencional de taxa fixa.

Hipoteca de taxa ajustável subprime (ARM)

Há também hipotecas subprime de taxa ajustável, ou ARMs, como o 3/27 ARM, em que o mutuário obtém uma taxa de juros fixa nos primeiros três anos, depois a taxa é reajustada uma vez por ano pelos 27 anos restantes. Os ajustes são baseados no desempenho de um índice de mercado mais uma margem. A maioria dos credores tem um limite de quanto sua taxa pode aumentar, mas se você não puder fazer o pagamento mensal máximo, poderá correr o risco de inadimplência.

Empréstimo apenas com juros

Com um empréstimo apenas com juros, o mutuário paga apenas juros durante os primeiros anos, normalmente sete ou 10. Isso pode significar pagamentos mensais menores no início, mas nenhum pagamento inicial do principal do empréstimo e capital atrasado.

Hipoteca de dignidade

Com uma hipoteca de dignidade, o mutuário faz um adiantamento de pelo menos 10 por cento e assume uma alta taxa de juros. Se o mutuário fizer pagamentos pontuais por um determinado período – geralmente cinco anos – o valor pago a título de juros é usado para reduzir o saldo do empréstimo e a taxa de juros é reduzida para a taxa básica de juros, ou a taxa que a maioria dos grandes bancos cobra mais digna de crédito mutuários. (Esta taxa é determinada em grande parte pela taxa de fundos federais definida pelo Federal Reserve.) Este tipo de hipoteca pode ser benéfico se você puder fazer pagamentos maiores durante o início de seu mandato.

Riscos de hipotecas subprime

Como as hipotecas subprime são para mutuários com baixa pontuação de crédito, esses empréstimos aumentam o risco para o credor. Para compensar esse risco, o credor cobra taxas de juros e taxas mais altas do que você pode ver em um empréstimo convencional. Com uma taxa mais alta, você pagará significativamente mais em geral por uma hipoteca subprime:

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Este exemplo assume que ambos os empréstimos têm uma taxa fixa e um prazo de 30 anos, mas com uma hipoteca subprime, a estrutura de taxas e o prazo nem sempre funcionam dessa maneira. Alguns podem durar 40 anos ou mais. Quanto maior o tempo para pagar o empréstimo, mais juros você pagará.

Quem oferece hipotecas subprime?

Você normalmente não encontrará hipotecas subprime nos maiores bancos e cooperativas de crédito. É mais provável que essa oferta esteja disponível por meio de um credor de portfólio ou de um credor que anuncie hipotecas de crédito ruim, hipotecas sem documentos ou hipotecas não qualificadas (não QM). Você também pode ver uma linguagem que indica que um programa de empréstimo é voltado para mutuários que “tiveram eventos de crédito recentes”, como falência ou execução hipotecária.

Como saber se tenho uma hipoteca subprime?

Cerca de 33% de todos os tomadores de empréstimos (não apenas de hipotecas) se enquadram na categoria subprime com base na pontuação de crédito, de acordo com a Experian.

Você pode ter um empréstimo subprime se sua hipoteca tiver uma taxa de juros muito mais alta ou um prazo superior a 30 anos – ou se você tiver um requisito de adiantamento superior a 20% (e você não estava recebendo um empréstimo jumbo ou comprando uma propriedade de investimento). Pense na época em que você solicitou sua hipoteca também. Se você tivesse um histórico de pagamentos atrasados, inadimplência, uma relação dívida / renda excessivamente alta ou uma pontuação de crédito abaixo de 620, agora poderia ter um empréstimo subprime. Você também pode tentar pedir esclarecimentos ao seu agente de empréstimo.

Se você tiver uma hipoteca subprime, compare seu crédito na época (quando você se inscreveu) com o agora. Se suas finanças pessoais melhoraram para colocá-lo na corrida para uma hipoteca de primeira linha, considere o refinanciamento para reduzir sua taxa e obter melhores condições de empréstimo.

Você deve obter uma hipoteca subprime?

Uma hipoteca subprime não é ideal devido a taxas mais altas e outros fatores.

Se o seu crédito precisa de trabalho, uma hipoteca subprime não é sua única opção. Empréstimos FHA e empréstimos VA podem ser alternativas para mutuários com desafios de crédito - empréstimos FHA, por exemplo, aceitam pontuações tão baixas quanto 500 se você puder fazer um adiantamento de pelo menos 10%. Se você é um comprador de primeira casa, também existem muitos programas de assistência ao comprador de primeira vez, alguns dos quais incluem programas de melhoria de crédito.

Alternativas a uma hipoteca subprime

• Empréstimos FHA – Se sua pontuação de crédito for de pelo menos 580, considere um empréstimo FHA com um adiantamento de 3,5%. Se sua pontuação de crédito estiver entre 500 e 579, você pode se qualificar para um empréstimo da FHA com 10% de desconto.

• Empréstimos de VA – Se você é um veterano ou membro ativo das forças armadas, procure empréstimos de VA. Garantidos pelo Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA, esses empréstimos não exigem pagamento inicial e podem ter requisitos de pontuação de crédito mais baixos.

• Empréstimos do USDA – Os empréstimos do USDA destinam-se a mutuários de renda baixa a moderada em áreas rurais designadas. (Alguns locais qualificados estão, na verdade, perto de grandes áreas metropolitanas.) Embora alguns credores possam ter uma pontuação de crédito mínima para empréstimos do USDA, outros podem ter padrões relativamente brandos que podem ajudá-lo a se qualificar.

Outra alternativa é simplesmente esperar. Continue pagando suas contas em dia e concentre-se em tomar medidas cruciais para melhorar seu crédito. Você pode querer comprar uma casa agora, mas também não quer ficar preso pagando uma taxa de juros extremamente alta.

##Destaques

• A taxa de juros associada a uma hipoteca subprime geralmente é alta para compensar os credores por assumirem o risco de que o mutuário não cumpra o empréstimo.

• Novas hipotecas para mutuários subprime têm restrições e devem ser devidamente subscritas.

• “Subprime” refere-se à pontuação de crédito abaixo da média da pessoa que contrata a hipoteca, indicando que pode ser um risco de crédito.

• Esses mutuários normalmente têm pontuação de crédito abaixo de 640, juntamente com outras informações negativas em seus relatórios de crédito.

• A crise financeira de 2008 foi atribuída em grande parte à proliferação de hipotecas subprime oferecidas a compradores não qualificados nos anos que antecederam o colapso.

##PERGUNTAS FREQUENTES

O que significa um empréstimo subprime?

Um empréstimo subprime é um tipo de empréstimo oferecido a uma taxa acima do prime para indivíduos que não se qualificam para empréstimos prime rate. Muitas vezes, os tomadores de empréstimos subprime foram rejeitados pelos credores tradicionais por causa de suas baixas classificações de crédito ou outros fatores que sugerem que eles têm uma chance razoável de inadimplência no pagamento da dívida.

Quais são as desvantagens dos empréstimos subprime?

Para os mutuários, as taxas de juros mais altas significarão um empréstimo mais caro ao longo do tempo, o que pode ser mais difícil de atender para um mutuário que já tem problemas financeiros. Em um nível sistêmico, a inadimplência em empréstimos subprime foi identificada como um fator-chave na crise financeira de 2008-09. Os credores são frequentemente vistos como os maiores culpados, concedendo empréstimos livremente a pessoas que não podiam pagá-los por causa do fluxo livre de capital após a bolha das pontocom do início dos anos 2000. Ainda assim, os mutuários que compraram casas que realmente não podiam pagar também contribuíram.

Quem oferece hipotecas subprime?

Embora qualquer instituição financeira possa oferecer um empréstimo com taxas subprime, existem credores que se concentram em empréstimos subprime com taxas altas. Indiscutivelmente, esses credores dão aos mutuários que têm problemas para obter taxas de juros baixas a capacidade de acessar capital para investir, expandir seus negócios ou comprar casas. Ao mesmo tempo, as taxas de juros mais altas dos empréstimos subprime podem se traduzir em dezenas de milhares de dólares em pagamentos de juros adicionais ao longo da vida de um empréstimo.

Qual é a diferença entre um empréstimo Prime e um empréstimo Subprime?

Como os tomadores de empréstimos subprime são mais arriscados, eles carregam taxas de juros mais altas do que os empréstimos prime. O valor específico dos juros cobrados em um empréstimo subprime não é imutável. Diferentes credores podem não avaliar o risco de um mutuário da mesma maneira. Isso significa que um mutuário de empréstimo subprime tem a oportunidade de economizar algum dinheiro comprando ao redor. Ainda assim, por definição, todas as taxas de empréstimos subprime são mais altas que a taxa básica.

Os empréstimos subprime causaram a crise financeira de 2008-09?

A maioria dos especialistas concorda que as hipotecas subprime foram uma parte importante da crise financeira. Quando se trata da parte da crise das hipotecas subprime, não havia uma única entidade ou indivíduo para quem pudéssemos apontar o dedo. Em vez disso, essa crise envolveu a interação entre os bancos centrais do mundo, proprietários de imóveis, credores, agências de classificação de crédito, subscritores e investidores.