Subprime-Hypothek
Wenn Sie eine Hypothek beantragen, prüft der Kreditgeber Ihre Kreditwürdigkeit und Ihre Finanzen, um Ihr Risiko als Kreditnehmer zu bestimmen. Je nachdem, was diese Überprüfung ergibt, qualifizieren Sie sich möglicherweise für eine Subprime-Hypothek anstelle eines herkömmlichen Darlehens.
Was ist eine Subprime-Hypothek?
Subprime-Hypotheken – auch bekannt als Non-Prime-Hypotheken – sind für Kreditnehmer mit niedrigeren Kredit-Scores, in der Regel unter 600, die sie daran hindern, für herkömmliche Kredite genehmigt zu werden. Herkömmliche Kredite sind weit verbreitet und haben tendenziell günstigere Konditionen, wie z. B. bessere Zinssätze.
Subprime-Hypotheken waren einer der Haupttreiber der Finanzkrise, die die Große Rezession angeheizt hat. In den Jahren vor dem wirtschaftlichen Zusammenbruch genehmigten die Kreditgeber viele Subprime-Hypotheken, die die Kreditnehmer nicht zurückzahlen konnten. Laut einer Analyse der Daten des Home Mortgage Disclosure Act durch die Credit Union National Association waren etwa 30 Prozent aller 2006 vergebenen Hypotheken Subprime-Hypotheken.
Obwohl Subprime-Hypotheken auch heute noch existieren – und möglicherweise als nicht qualifizierte Hypotheken bezeichnet werden – unterliegen sie einer stärkeren Aufsicht. Sie haben auch tendenziell höhere Zinssätze und größere Anzahlungsanforderungen als herkömmliche Kredite.
Wie funktionieren Subprime-Hypotheken?
Subprime-Hypotheken werden jetzt vom Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) reguliert, der Behörde, die im Rahmen des Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act geschaffen wurde, der als Reaktion auf die Subprime-Krise erlassen wurde.
Eine der wichtigsten Regeln des CFPB ist die Anforderung, dass jeder Kreditnehmer, der eine Subprime-Hypothek erhält, sich einer Hauskäuferberatung durch einen vom US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) zugelassenen Vertreter unterziehen muss.
Darüber hinaus müssen Kreditgeber Subprime-Hypotheken gemäß den Dodd-Frank-Standards zeichnen, einschließlich der Bestimmung zur Rückzahlungsfähigkeit (ATR), die von einem Kreditgeber verlangt, gründlich zu prüfen, ob ein Kreditnehmer in der Lage ist, das Darlehen zurückzuzahlen.
„Wenn Sie als Kreditgeber gegen die ATR-Regel verstoßen, können Sie möglicherweise verklagt oder einer behördlichen Durchsetzung unterzogen werden“, sagt Austin Kilgore, Director of Digital Lending bei Javelin Strategy & Research. „Kreditgeber, die im nicht qualifizierten Hypothekenbereich tätig sind, haben also einen starken Anreiz, sicherzustellen, dass sie Kreditnehmer angemessen bewerten, viel mehr als die Subprime-Kreditgeber vor 15 bis 20 Jahren.“
Diese Bezeichnung als „nicht qualifizierte Hypothek“ schränkt auch den Rechtsschutz für Kreditgeber ein, was viele davon abgehalten hat, in diesem Bereich tätig zu werden.
„Die Kreditgeber vergeben nicht die gleichen Arten von Subprime-Krediten wie im Vorfeld der Großen Rezession“, sagt Kilgore. "Der größte Grund sind regulatorische Probleme."
Sind Subprime-Hypotheken schlecht oder illegal?
Während die vor der Großen Rezession angebotenen Subprime-Hypotheken schlechte Nachrichten waren – viele Kreditnehmer waren durch attraktiv klingende niedrige Zahlungen verwirrt, die die Realität dieser Kredite verschleierten – waren sie nicht illegal.
Heute, mit zusätzlichen Vorschriften, sind sie nicht immer schlecht und nicht illegal. In einigen Fällen könnten sie die einzige Option für Kreditnehmer sein, die schwierige finanzielle Zeiten durchgemacht haben, wie z. B. die Insolvenzerklärung.
Subprime- vs. Prime-Hypotheken
Wenn Sie in letzter Zeit Schlagzeilen über niedrige Hypothekenzinsen gesehen haben, gelten diese für erstklassige Hypotheken. Erstklassige Hypotheken stehen hochqualifizierten Kreditnehmern zur Verfügung, die für die Kreditgeber ein geringeres Risiko darstellen. Wenn Kreditgeber mit Zinsen „so niedrig wie“ einem bestimmten Prozentsatz werben, sind diese Zinsen in der Regel für Kreditnehmer mit guter bis ausgezeichneter Kreditwürdigkeit ab 620 aufwärts reserviert – Kreditnehmer, die sich für ein herkömmliches Darlehen qualifizieren.
Bei einer erstklassigen Hypothek (einem herkömmlichen Darlehen) können die Anzahlungsanforderungen auch relativ gering sein – so niedrig wie 3 Prozent oder 5 Prozent des Hauspreises.
Die Zinssätze für Subprime-Hypotheken sind dagegen viel höher – bis zu 8 Prozent oder 10 Prozent. Kreditgeber verlangen oft auch eine höhere Anzahlung, z. B. 25 bis 35 Prozent, um zu vermeiden, dass sie einem riskanteren Kreditnehmer eine große Geldsumme leihen.
Arten von Subprime-Hypotheken
Subprime-Festhypothek
Eine Subprime-Festhypothek funktioniert genauso wie eine herkömmliche Festhypothek, da der Kreditnehmer einen festgelegten Zinssatz erhält und die monatliche Zahlung für die Dauer der Kreditrückzahlungsperiode gleich bleibt. Der Unterschied besteht darin, dass Subprime-Festhypotheken manchmal längere Laufzeiten haben, beispielsweise 40 Jahre, im Vergleich zu den typischen 15 oder 30 Jahren bei einem herkömmlichen Festzinsdarlehen.
Subprime-Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM)
Es gibt auch Subprime-Hypotheken mit variablem Zinssatz oder ARMs, wie z. B. den 3/27 ARM, bei dem der Kreditnehmer für die ersten drei Jahre einen festen Zinssatz erhält, der dann für die verbleibenden 27 Jahre einmal im Jahr neu angepasst wird. Die Anpassungen basieren auf der Wertentwicklung eines Marktindexes zuzüglich einer Marge. Die meisten Kreditgeber haben eine Obergrenze dafür, wie stark sich Ihre Rate erhöhen kann, aber wenn Sie die monatliche Höchstzahlung nicht leisten können, besteht die Gefahr eines Zahlungsausfalls.
Nur-Zins-Darlehen
Bei einem reinen Zinsdarlehen zahlt der Kreditnehmer in den ersten Jahren nur Zinsen, in der Regel sieben oder zehn Jahre. Dies könnte zunächst geringere monatliche Zahlungen bedeuten, aber keine anfängliche Rückzahlung des Darlehenskapitals und verzögertes Eigenkapital.
Hypothek auf Würde
Bei einer Würdenhypothek leistet der Kreditnehmer eine Anzahlung von mindestens 10 Prozent und übernimmt einen hohen Zinssatz. Wenn der Kreditnehmer für einen bestimmten Zeitraum – in der Regel fünf Jahre – pünktliche Zahlungen leistet, wird der für Zinsen gezahlte Betrag verwendet, um den Kreditsaldo zu senken, und der Zinssatz wird auf den Leitzins oder den Zinssatz gesenkt, den die meisten großen Banken am kreditwürdigsten verlangen Kreditnehmer. (Dieser Satz wird weitgehend durch den von der Federal Reserve festgelegten Federal Funds Rate bestimmt.) Diese Art von Hypothek könnte vorteilhaft sein, wenn Sie es sich leisten können, zu Beginn Ihrer Laufzeit größere Zahlungen zu leisten.
Subprime-Hypothekenrisiken
Da Subprime-Hypotheken für Kreditnehmer mit niedriger Kreditwürdigkeit bestimmt sind, erhöhen diese Kredite das Risiko für den Kreditgeber. Um dieses Risiko auszugleichen, berechnet der Kreditgeber höhere Zinssätze und Gebühren als bei einem herkömmlichen Kredit. Mit einem höheren Zinssatz zahlen Sie insgesamt deutlich mehr für eine Subprime-Hypothek:
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Dieses Beispiel geht davon aus, dass beide Darlehen einen festen Zinssatz und eine Laufzeit von 30 Jahren haben, aber bei einer Subprime-Hypothek funktionieren die Zinsstruktur und die Laufzeit nicht immer so. Einige können den Kurs von 40 Jahren oder länger laufen. Je länger die Zeit für die Rückzahlung des Darlehens ist, desto mehr Zinsen zahlen Sie.
Wer bietet Subprime-Hypotheken an?
Subprime-Hypotheken finden Sie normalerweise nicht bei den größten Banken und Kreditgenossenschaften. Dieses Angebot ist eher über einen Portfolio-Kreditgeber oder einen Kreditgeber erhältlich, der für Hypotheken mit schlechter Kreditwürdigkeit, No-Doc-Hypotheken oder nicht qualifizierte Hypotheken (Non-QM) wirbt. Möglicherweise sehen Sie auch Formulierungen, die darauf hinweisen, dass ein Kreditprogramm auf Kreditnehmer ausgerichtet ist, die „kürzlich Kreditereignisse hatten“, wie z. B. Konkurs oder Zwangsvollstreckung.
Woher weiß ich, ob ich eine Subprime-Hypothek habe?
Laut Experian fallen rund 33 Prozent aller Kreditnehmer (nicht nur von Hypotheken) aufgrund ihrer Kreditwürdigkeit in die Subprime-Kategorie.
Sie haben möglicherweise ein Subprime-Darlehen, wenn Ihre Hypothek einen viel höheren Zinssatz oder eine Laufzeit von mehr als 30 Jahren hat – oder Sie eine Anzahlungsanforderung von mehr als 20 Prozent hatten (und Sie kein Jumbo-Darlehen erhalten oder keine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie gekauft haben). . Denken Sie auch an die Zeit zurück, als Sie Ihre Hypothek beantragt haben. Wenn Sie in der Vergangenheit verspätete Zahlungen, einen Kreditausfall, ein übermäßig hohes Verhältnis von Schulden zu Einkommen oder eine Kreditwürdigkeit unter 620 hatten, könnten Sie jetzt ein Subprime-Darlehen haben. Sie können auch versuchen, Ihren Kreditdienstleister um Klärung zu bitten.
Wenn Sie eine Subprime-Hypothek haben, vergleichen Sie Ihre Kreditwürdigkeit damals (als Sie sich beworben haben) mit heute. Wenn sich Ihre persönlichen Finanzen so verbessert haben, dass Sie für eine erstklassige Hypothek in Frage kommen, sollten Sie eine Refinanzierung in Betracht ziehen, um Ihren Zinssatz zu senken und bessere Kreditkonditionen zu erhalten.
Sollten Sie eine Subprime-Hypothek erhalten?
Eine Subprime-Hypothek ist aufgrund steilerer Zinsen und anderer Faktoren nicht ideal.
Wenn Ihr Kredit funktionieren muss, ist eine Subprime-Hypothek nicht Ihre einzige Option. FHA-Darlehen und VA-Darlehen können Alternativen für Kreditnehmer mit Kreditproblemen sein – FHA-Darlehen akzeptieren beispielsweise Punktzahlen von nur 500, wenn Sie eine Anzahlung von mindestens 10 Prozent leisten können. Wenn Sie zum ersten Mal ein Eigenheim kaufen, gibt es auch viele Erstkäufer-Hilfsprogramme, von denen einige Programme zur Verbesserung der Kreditwürdigkeit beinhalten.
Alternativen zu einer Subprime-Hypothek
FHA-Darlehen – Wenn Ihre Kreditwürdigkeit mindestens 580 beträgt, ziehen Sie ein FHA-Darlehen mit einer Anzahlung von 3,5 Prozent in Betracht. Wenn Ihre Kreditwürdigkeit zwischen 500 und 579 liegt, können Sie sich für ein FHA-Darlehen mit 10 Prozent Rabatt qualifizieren.
VA-Darlehen – Wenn Sie ein Veteran oder aktives Mitglied der Streitkräfte sind, schauen Sie sich VA-Darlehen an. Diese vom US-Veteranenministerium garantierten Darlehen erfordern keine Anzahlung und können niedrigere Anforderungen an die Kreditwürdigkeit haben.
USDA-Darlehen – USDA-Darlehen sind für Kreditnehmer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen in ausgewiesenen ländlichen Gebieten konzipiert. (Einige qualifizierende Standorte befinden sich tatsächlich in der Nähe von großen Metropolregionen.) Während einige Kreditgeber möglicherweise eine Mindestkreditwürdigkeit für USDA-Darlehen haben, haben andere möglicherweise relativ milde Standards, die Ihnen bei der Qualifizierung helfen können.
Eine andere Alternative ist einfach abzuwarten. Zahlen Sie Ihre Rechnungen weiterhin pünktlich und konzentrieren Sie sich darauf, entscheidende Schritte zur Verbesserung Ihrer Kreditwürdigkeit zu unternehmen. Vielleicht möchten Sie jetzt ein Haus kaufen, aber Sie möchten auch nicht daran hängen bleiben, einen überwältigend hohen Zinssatz zu zahlen.
Höhepunkte
Der mit einer Subprime-Hypothek verbundene Zinssatz ist in der Regel hoch, um die Kreditgeber für das Risiko zu entschädigen, dass der Kreditnehmer mit dem Kredit in Verzug gerät.
Neue Hypotheken an Subprime-Kreditnehmer unterliegen Beschränkungen und müssen ordnungsgemäß gezeichnet werden.
„Subprime“ bezieht sich auf die unterdurchschnittliche Kreditwürdigkeit der Person, die die Hypothek aufnimmt, was darauf hinweist, dass sie ein Kreditrisiko darstellen könnte.
Diese Kreditnehmer haben typischerweise Kredit-Scores unter 640 zusammen mit anderen negativen Informationen in ihren Kreditauskünften.
Die Finanzkrise von 2008 wurde zum großen Teil der Verbreitung von Subprime-Hypotheken zugeschrieben, die unqualifizierten Käufern in den Jahren vor der Kernschmelze angeboten wurden.
FAQ
Was bedeutet ein Subprime-Darlehen?
Ein Subprime-Darlehen ist eine Art von Darlehen, das Personen, die sich nicht für erstklassige Darlehen qualifizieren, zu einem höheren Zinssatz angeboten wird. Ziemlich oft wurden Subprime-Kreditnehmer von traditionellen Kreditgebern aufgrund ihrer niedrigen Bonität oder anderer Faktoren abgelehnt, die darauf hindeuten, dass sie eine angemessene Wahrscheinlichkeit haben, mit der Schuldenrückzahlung in Verzug zu geraten.
Was sind die Nachteile von Subprime-Darlehen?
Für Kreditnehmer bedeuten die höheren Zinssätze im Laufe der Zeit ein teureres Darlehen, das für einen Kreditnehmer, der bereits finanzielle Probleme hat, möglicherweise schwieriger zu bedienen ist. Auf systemischer Ebene wurden Zahlungsausfälle bei Subprime-Krediten als Schlüsselfaktor in der Finanzkrise 2008/09 identifiziert. Die Kreditgeber werden oft als die größten Übeltäter angesehen, die freiwillig Kredite an Menschen vergeben, die sich diese aufgrund des frei fließenden Kapitals nach der Dotcom-Blase Anfang der 2000er Jahre nicht leisten konnten. Dennoch trugen auch Kreditnehmer bei, die Häuser kauften, die sie sich wirklich nicht leisten konnten.
Wer bietet Subprime-Hypotheken an?
Während jedes Finanzinstitut einen Kredit mit Subprime-Zinsen anbieten könnte, gibt es Kreditgeber, die sich auf Subprime-Darlehen mit hohen Zinsen konzentrieren. Diese Kreditgeber geben Kreditnehmern, die Schwierigkeiten haben, niedrige Zinssätze zu erhalten, die Möglichkeit, auf Kapital zuzugreifen, um zu investieren, ihr Geschäft auszubauen oder Häuser zu kaufen. Gleichzeitig können die höheren Zinssätze für Subprime-Darlehen während der Laufzeit eines Darlehens zu zusätzlichen Zinszahlungen in Höhe von Zehntausenden von Dollar führen.
Was ist der Unterschied zwischen einem Prime-Darlehen und einem Subprime-Darlehen?
Da Subprime-Kreditnehmer riskanter sind, tragen sie höhere Zinssätze als erstklassige Kredite. Die genaue Höhe der Zinsen, die für ein Subprime-Darlehen erhoben werden, ist nicht in Stein gemeißelt. Verschiedene Kreditgeber bewerten das Risiko eines Kreditnehmers möglicherweise nicht auf die gleiche Weise. Dies bedeutet, dass ein Subprime-Kreditnehmer die Möglichkeit hat, etwas Geld zu sparen, indem er sich umschaut. Dennoch sind per Definition alle Subprime-Darlehenszinsen höher als der Leitzins.
Haben Subprime-Kredite die Finanzkrise 2008/09 verursacht?
Die meisten Experten sind sich einig, dass Subprime-Hypotheken ein wichtiger Bestandteil der Finanzkrise waren. Wenn es um den Teil der Subprime-Hypothekenkrise geht, gab es keine einzelne Einheit oder Person, auf die wir mit dem Finger zeigen könnten. Stattdessen beinhaltete diese Krise das Zusammenspiel zwischen den Zentralbanken der Welt, Hausbesitzern, Kreditgebern, Ratingagenturen, Versicherern und Investoren.
