Yüksek faizli ipotek kredisi

Bir ipotek için başvurduğunuzda, borç veren, bir borçlu olarak risk seviyenizi belirlemek için kredinize ve finansmanınıza bakar. Bu incelemenin ne gösterdiğine bağlı olarak, geleneksel bir kredi yerine yüksek faizli ipotek almaya hak kazanabilirsiniz.

Subprime ipotek nedir?

Yüksek faizli ipotekler - aynı zamanda birincil olmayan ipotekler olarak da bilinirler - kredi puanları düşük, tipik olarak 600'ün altında olan ve geleneksel krediler için onaylanmalarını engelleyen borçlular içindir. Geleneksel krediler yaygın olarak bulunur ve daha iyi faiz oranları gibi daha uygun koşullara sahip olma eğilimindedir.

Subprime ipotekler, Büyük Durgunluğu körükleyen mali krizin ana itici güçlerinden biriydi. Ekonomik çöküşe giden yıllarda, borç verenler, borç alanların geri ödeyemediği birçok yüksek faizli ipotek kredisini onayladı. Aslında, Kredi Birliği Ulusal Birliği'nin Ev İpoteği Açıklama Yasası verilerinin analizine göre, 2006'da ortaya çıkan tüm ipoteklerin yaklaşık yüzde 30'u subprime idi.

Subprime ipotekler bugün hala mevcut olsa da - ve nitelikli olmayan ipotek olarak adlandırılabilirler - daha fazla gözetime tabidirler. Ayrıca, geleneksel kredilerden daha yüksek faiz oranlarına ve daha büyük peşinat gereksinimlerine sahip olma eğilimindedirler.

Subprime ipotekleri nasıl çalışır?

Subprime ipotekleri şimdi, subprime krizine yanıt olarak çıkarılan Dodd-Frank Wall Street Reformu ve Tüketici Koruma Yasası'nın bir parçası olarak oluşturulan ajans olan Tüketici Mali Koruma Bürosu (CFPB) tarafından düzenlenmektedir.

CFPB'nin koyduğu kilit kurallardan biri, yüksek faizli ipotek alan herhangi bir borçlunun, ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı (HUD) tarafından onaylanmış bir temsilci aracılığıyla ev satın alma danışmanlığından geçmesi gerekliliğidir.

Ek olarak, borç verenler, borç verenin krediyi geri ödeyip ödeyemediğini kapsamlı bir şekilde değerlendirmesini gerektiren “geri ödeme kabiliyeti” (ATR) hükmü de dahil olmak üzere Dodd-Frank standartlarına göre subprime ipotekleri taahhüt etmelidir.

Javelin Strategy & Research'te Digital Lending direktörü Austin Kilgore, “Bir borç veren olarak ATR kuralını ihlal ederseniz, potansiyel olarak dava edilebilir veya düzenleyici yaptırımlara tabi olabilirsiniz” diyor. “Dolayısıyla, nitelikli olmayan ipotek alanında faaliyet gösteren borç verenler, borçluları 15 ila 20 yıl önce subprime borç verenlerden çok daha fazla yeterince değerlendirdiklerinden emin olmak için güçlü bir teşvike sahipler.”

Bu “nitelikli olmayan ipotek” tanımı, borç verenler için yasal korumaları da sınırlandırıyor ve bu da birçoğunun uzayda faaliyet göstermesini engelledi.

Kilgore, “Borç verenler, Büyük Durgunluk döneminde yaptıklarıyla aynı türde yüksek faizli krediler vermiyorlar” diyor. "En büyük sebep düzenleyici sorunlardır."

Subprime ipotekler kötü mü yoksa yasa dışı mı?

Büyük Durgunluktan önce sunulan yüksek faizli ipotekler kötü haber olsa da - birçok borçlunun kafası, bu kredilerin gerçeklerini gizleyen cazip görünen düşük ödemelerle karıştı - bunlar yasadışı değildi.

Bugün, ek düzenlemelerle, her zaman kötü değiller ve yasa dışı değiller. Bazı durumlarda, iflas ilan etmek gibi zorlu mali dönemlerden geçen borçlular için tek seçenek olabilirler.

Subprime vs. ana ipotek

Son zamanlarda düşük ipotek oranlarıyla ilgili başlıkları gördüyseniz, bunlar birinci sınıf ipotekler için geçerlidir. Birincil ipotekler, borç verenler için daha az risk taşıyan yüksek nitelikli borçlular için mevcuttur. Borç verenler, belirli bir yüzdeye kadar "en düşük" oranlar ilan ettiğinde, bu oranlar genellikle 620'den itibaren iyi ila mükemmel kredi puanlarına sahip borçlular için - geleneksel bir krediye hak kazanan borçlular için ayrılır.

Birincil ipotek (geleneksel bir kredi) ile, peşinat gereksinimleri de nispeten küçük olabilir - ev fiyatının yüzde 3'ü veya yüzde 5'i kadar düşük olabilir.

Öte yandan, yüksek faizli ipoteklerdeki faiz oranları çok daha yüksektir - yüzde 8 veya yüzde 10'a kadar. Borç verenler, daha riskli bir borçluya büyük miktarda borç vermekten kaçınmak için genellikle yüzde 25 ila yüzde 35 gibi daha yüksek bir peşinat isterler.

Subprime ipotek türleri

Subprime sabit faizli ipotek

Subprime sabit oranlı ipotek, borçlunun belirli bir faiz oranı alması ve kredi geri ödeme süresi boyunca aylık ödemenin aynı kalması bakımından geleneksel sabit oranlı ipotek gibi çalışır. Aradaki fark, yüksek faizli sabit oranlı ipoteklerin bazen geleneksel sabit oranlı bir kredi için tipik 15 veya 30 yıl ile karşılaştırıldığında 40 yıl gibi daha uzun vadelere sahip olmasıdır.

Subprime ayarlanabilir oranlı ipotek (ARM)

Borçlunun ilk üç yıl için sabit bir faiz oranı aldığı 3/27 ARM gibi subprime ayarlanabilir oranlı ipotekler veya ARM'ler de vardır, daha sonra kalan 27 yıl için oran yılda bir kez yeniden ayarlanır. Düzeltmeler, bir piyasa endeksi artı marjın performansına dayalıdır. Çoğu borç verenin oranınızın ne kadar artabileceği konusunda bir sınırı vardır, ancak en yüksek aylık ödemeyi yapamıyorsanız, temerrüt riski altında olabilirsiniz.

Yalnızca faizli kredi

Yalnızca faizli bir krediyle, borçlu ilk birkaç yıl, tipik olarak yedi veya 10 olmak üzere yalnızca faiz öder. Bu, başlangıçta daha küçük aylık ödemeler anlamına gelebilir, ancak kredi anaparasının ilk ödemesinin olmaması ve özsermayenin gecikmesi anlamına gelebilir.

Onur ipoteği

Onursal ipotek ile, borçlu en az yüzde 10 peşinat öder ve yüksek bir faiz oranı alır. Borçlu belirli bir süre için - tipik olarak beş yıl - zamanında ödeme yaparsa, faize ödenen miktar kredi bakiyesini düşürmek için kullanılır ve faiz oranı asal orana veya çoğu büyük bankanın en kredibilitesi olan orana düşürülür. borçlular. (Bu oran büyük ölçüde Federal Rezerv tarafından belirlenen federal fon oranı tarafından belirlenir.) Bu tür ipotek, döneminizin başlangıcında daha büyük ödemeler yapmaya gücünüz yetiyorsa faydalı olabilir.

Subprime ipotek riskleri

Subprime ipotek kredi notu düşük olan borçlular için olduğundan, bu krediler borç veren için risk oluşturur. Bu riski telafi etmek için borç veren, geleneksel bir kredide görebileceğinizden daha yüksek faiz oranları ve ücretler talep eder. Daha yüksek bir oranla, yüksek faizli bir ipotek için genel olarak önemli ölçüde daha fazla ödersiniz:

TTT

Bu örnek, her iki kredinin de sabit bir orana ve 30 yıllık bir vadeye sahip olduğunu varsayar, ancak bir subprime ipotek ile oran yapısı ve vade her zaman bu şekilde çalışmaz. Bazıları 40 yıl veya daha uzun bir süreyi yönetebilir. Krediyi geri ödeme süresi ne kadar uzun olursa, o kadar fazla faiz ödersiniz.

Subprime ipotekleri kim sunuyor?

Genellikle en büyük bankalarda ve kredi birliklerinde yüksek faizli ipotek bulamazsınız. Bu teklifin, bir portföy borç vereni veya kötü kredi ipotekleri, belgesiz ipotekler veya nitelikli olmayan ipotekler (QM olmayan) reklamını yapan bir borç veren aracılığıyla sunulması daha olasıdır. Ayrıca, bir kredi programının iflas veya haciz gibi "son zamanlarda kredi olayları yaşayan" borçlulara yönelik olduğunu belirten bir dil de görebilirsiniz.

Subprime ipoteğim olup olmadığını nasıl anlarım?

Experian'a göre, tüm borçluların yaklaşık yüzde 33'ü (sadece ipotek değil), kredi puanına göre subprime kategorisine giriyor.

İpoteğiniz çok daha yüksek bir faiz oranına sahipse veya 30 yıldan uzun bir vadeye sahipse veya yüzde 20'den fazla bir peşinat gereksiniminiz varsa (ve bir jumbo kredi almıyorsanız veya bir yatırım mülkü almıyorsanız) bir subprime krediniz olabilir. . İpoteğiniz için başvurduğunuz zamanı da düşünün. Geç ödeme geçmişiniz, kredi temerrüdü, aşırı yüksek borç-gelir oranı veya 620'nin altında kredi puanınız varsa, şimdi bir subprime krediniz olabilir. Ayrıca, kredi hizmet sağlayıcınızdan açıklama istemeyi deneyebilirsiniz.

Subprime ipotekiniz varsa, o zamanki (başvurduğunuz zamanki) kredinizi şimdikiyle karşılaştırın. Kişisel mali durumunuz sizi birinci sınıf bir ipotek için koşmaya sokacak şekilde iyileştiyse, oranınızı düşürmek ve daha iyi kredi koşulları elde etmek için yeniden finansmanı düşünün.

Subprime ipotek almalı mısınız?

Bir subprime ipotek, daha yüksek oranlar ve diğer faktörler nedeniyle ideal değildir.

Kredinizin çalışması gerekiyorsa, tek seçeneğiniz yüksek faizli ipotek değildir. FHA kredileri ve VA kredileri, kredi zorlukları olan borçlular için alternatif olabilir - örneğin, en az yüzde 10 peşinat ödeyebiliyorsanız FHA kredileri 500 kadar düşük puanları kabul eder. İlk kez bir ev satın alacaksanız, bazıları kredi iyileştirme programlarını da içeren birçok ilk kez ev satın alacak yardım programı da vardır.

Subprime ipotek için alternatifler

FHA kredileri – Kredi puanınız en az 580 ise, yüzde 3,5 peşinatlı bir FHA kredisi düşünün. Kredi puanınız 500 ile 579 arasındaysa, yüzde 10 indirimli FHA kredisine hak kazanabilirsiniz.
VA kredileri – Kıdemli veya silahlı kuvvetlerin aktif bir üyesiyseniz, VA kredilerine bakın. ABD Gazi İşleri Bakanlığı tarafından garanti edilen bu krediler peşinat gerektirmez ve daha düşük kredi puanı gereksinimlerine sahip olabilir.
USDA kredileri – USDA kredileri, kırsal alanlardaki düşük ve orta gelirli borçlular için tasarlanmıştır. (Bazı uygun yerler aslında büyük metro bölgelerine yakındır.) Bazı borç verenler USDA kredileri için minimum bir kredi puanına sahip olabilirken, diğerleri hak kazanmanıza yardımcı olabilecek nispeten yumuşak standartlara sahip olabilir.

Diğer bir alternatif ise sadece beklemek. Faturalarınızı zamanında ödemeye devam edin ve kredinizi iyileştirmek için önemli adımlar atmaya odaklanın. Şimdi bir ev satın almak isteyebilirsiniz, ancak aşırı derecede yüksek bir faiz oranı ödemek zorunda kalmak da istemezsiniz.

##Öne çıkanlar

Bir yüksek faizli ipotekle ilişkili faiz oranı, borç verenin krediyi temerrüde düşme riskini üstlenmeleri için borç verenleri telafi etmek için genellikle yüksektir.
Subprime borçlulara yönelik yeni ipoteklerin üzerlerine konulmuş kısıtlamalar vardır ve uygun şekilde teminat altına alınmaları gerekir.
“Subprime” ipotek alan kişinin kredi riski taşıdığını gösteren ortalamanın altında kalan kredi notunu ifade eder.
Bu borçlular, kredi raporlarındaki diğer olumsuz bilgilerle birlikte genellikle 640'ın altında kredi notuna sahiptir.
2008 mali krizi, büyük ölçüde, erimeye yol açan yıllarda niteliksiz alıcılara sunulan yüksek faizli ipoteklerin çoğalmasıyla suçlandı.

##SSS

Subprime Kredisi Ne Anlama Geliyor?

Subprime kredisi, yüksek faizli kredi almaya hak kazanmayan bireylere prime'ın üzerinde bir oranda sunulan bir kredi türüdür. Sıklıkla, subprime borçlular, düşük kredi notları veya borç geri ödemesinde makul bir temerrüde düşme şansları olduğunu düşündüren diğer faktörler nedeniyle geleneksel borç verenler tarafından geri çevrilmiştir.

Subprime Kredilerin Dezavantajları Nelerdir?

Borç alanlar için, daha yüksek faiz oranları, zaman içinde daha maliyetli bir kredi anlamına gelir ve bu, halihazırda mali sorunları olan bir borçlu için hizmet vermek daha zor olabilir. Sistemik düzeyde, yüksek faizli kredilerdeki temerrütler, 2008-09 mali krizinde kilit bir faktör olarak tanımlanmıştır. Kredi verenler genellikle en büyük suçlular olarak görülüyor ve 2000'lerin başındaki dot-com balonunun ardından serbestçe akan sermaye nedeniyle bunları karşılayamayan insanlara serbestçe kredi veriyorlar. Yine de, gerçekten karşılayamayacakları evleri satın alan borçlular da katkıda bulundu.

Subprime Mortgage Kimler Sunar?

Herhangi bir finans kurumu yüksek faiz oranlı kredi sunabilirken, yüksek oranlı yüksek faizli kredilere odaklanan kredi verenler vardır. Muhtemelen, bu borç verenler, düşük faiz oranlarına ulaşmakta zorlanan borçlulara yatırım yapmak, işlerini büyütmek veya ev satın almak için sermayeye erişme yeteneği veriyor. Aynı zamanda, yüksek faizli kredilerdeki yüksek faiz oranları, bir kredinin ömrü boyunca on binlerce dolarlık ek faiz ödemesine dönüşebilir.

Prime Kredi ile Subprime Kredi Arasındaki Fark Nedir?

Subprime borçlular daha riskli olduklarından, prime kredilerden daha yüksek faiz oranları taşırlar. Bir subprime kredisine uygulanan belirli faiz tutarı kesin olarak belirlenmemiştir. Farklı borç verenler, bir borçlunun riskini aynı şekilde değerlendiremeyebilir. Bu, bir subprime kredi borçlusunun alışveriş yaparak biraz para biriktirme fırsatına sahip olduğu anlamına gelir. Yine de, tanım gereği, tüm subprime kredi oranları, prime oranından daha yüksektir.

Subprime Krediler 2008-09 Mali Krizine Neden Oldu?

Uzmanların çoğu, yüksek faizli ipoteklerin mali krizin önemli bir parçası olduğu konusunda hemfikir. Krizin yüksek faizli mortgage kısmına gelince, işaret edebileceğimiz tek bir kurum veya kişi yoktu. Bunun yerine, bu kriz dünya merkez bankaları, ev sahipleri, borç verenler, kredi derecelendirme kuruluşları, sigortacılar ve yatırımcılar arasındaki etkileşimi içeriyordu.