Hypothèque à risque

Lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire, le prêteur examine votre crédit et vos finances pour déterminer votre niveau de risque en tant qu'emprunteur. Selon ce que révèle cet examen, vous pourriez être admissible à un prêt hypothécaire à risque au lieu d'un prêt conventionnel.

Qu'est-ce qu'un subprime ?

Les prêts hypothécaires à risque - également appelés prêts hypothécaires non privilégiés - sont destinés aux emprunteurs dont la cote de crédit est inférieure, généralement inférieure à 600, ce qui les empêche d'être approuvés pour des prêts conventionnels. Les prêts conventionnels sont largement disponibles et ont tendance à avoir des conditions plus favorables, telles que de meilleurs taux d'intérêt.

Les prêts hypothécaires à risque ont été l'un des principaux moteurs de la crise financière qui a alimenté la Grande Récession. Dans les années qui ont précédé la crise économique, les prêteurs ont approuvé de nombreux prêts hypothécaires à risque que les emprunteurs n'ont pas pu rembourser. En fait, environ 30 pour cent de toutes les hypothèques créées en 2006 étaient des subprimes, selon une analyse de la Credit Union National Association des données de la Home Mortgage Disclosure Act.

Bien que les prêts hypothécaires à risque existent encore aujourd'hui - et pourraient être qualifiés de prêts hypothécaires non qualifiés - ils sont soumis à une surveillance accrue. Ils ont également tendance à avoir des taux d'intérêt plus élevés et des exigences de mise de fonds plus importantes que les prêts conventionnels.

Comment fonctionnent les prêts hypothécaires à risque ?

Les prêts hypothécaires à risque sont désormais réglementés par le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), l'agence créée dans le cadre de la loi Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, qui a été promulguée en réponse à la crise des subprimes.

L'une des principales règles mises en place par le CFPB est l'exigence selon laquelle tout emprunteur qui obtient un prêt hypothécaire à risque doit suivre des conseils d'acheteur de maison par l'intermédiaire d'un représentant agréé par le Département américain du logement et du développement urbain (HUD).

De plus, les prêteurs doivent souscrire des prêts hypothécaires à risque selon les normes Dodd-Frank, y compris la disposition de « capacité de remboursement » (ATR) qui oblige un prêteur à évaluer en profondeur si un emprunteur est capable de rembourser le prêt.

"Si vous enfreignez la règle ATR en tant que prêteur, vous pouvez potentiellement être poursuivi ou faire l'objet d'une application réglementaire", déclare Austin Kilgore, directeur des prêts numériques chez Javelin Strategy & Research. "Ainsi, les prêteurs qui opèrent dans l'espace hypothécaire non qualifié ont une forte incitation à s'assurer qu'ils évaluent correctement les emprunteurs bien plus que les prêteurs à risque d'il y a 15 à 20 ans."

Cette désignation de «prêt hypothécaire non admissible» limite également les protections juridiques pour les prêteurs, ce qui a empêché beaucoup d'opérer dans l'espace.

"Les prêteurs ne font pas les mêmes types de prêts subprime qu'ils ont fait pendant la période précédant la Grande Récession", dit Kilgore. "La principale raison est les problèmes de réglementation."

Les prêts hypothécaires à risque sont-ils mauvais ou illégaux ?

Alors que les prêts hypothécaires à risque offerts avant la Grande Récession étaient une mauvaise nouvelle – de nombreux emprunteurs étaient déconcertés par les faibles paiements attrayants qui cachaient les réalités de ces prêts – ils n'étaient pas illégaux.

Aujourd'hui, avec des réglementations supplémentaires, ils ne sont pas toujours mauvais et ne sont pas illégaux. Dans certains cas, ils pourraient être la seule option pour les emprunteurs qui ont traversé des périodes financières difficiles, comme déclarer faillite.

Prêts hypothécaires subprime vs prime

Si vous avez récemment lu des gros titres sur les faibles taux hypothécaires, ceux-ci s'appliquent aux prêts hypothécaires de premier ordre. Les prêts hypothécaires de premier ordre sont offerts aux emprunteurs hautement qualifiés qui présentent moins de risques pour les prêteurs. Lorsque les prêteurs annoncent des taux "aussi bas" qu'un certain pourcentage, ces taux sont généralement réservés aux emprunteurs ayant des cotes de crédit bonnes à excellentes, à partir de 620 - les emprunteurs éligibles à un prêt conventionnel.

Avec une hypothèque préférentielle (un prêt conventionnel), les exigences de mise de fonds peuvent également être relativement faibles - aussi peu que 3% ou 5% du prix de la maison.

Les taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires à risque, en revanche, sont beaucoup plus élevés - jusqu'à 8 ou 10 %. Les prêteurs demandent également souvent un acompte plus élevé, tel que 25% à 35%, pour éviter de prêter une grosse somme d'argent à un emprunteur plus risqué.

Types de prêts hypothécaires à risque

Hypothèque à taux fixe subprime

Une hypothèque à taux fixe subprime fonctionne comme une hypothèque à taux fixe conventionnelle en ce sens que l'emprunteur obtient un taux d'intérêt fixe et que le paiement mensuel reste le même pendant toute la durée de la période de remboursement du prêt. La différence est que les prêts hypothécaires à taux fixe subprime ont parfois des durées plus longues, telles que 40 ans, par rapport aux 15 ou 30 ans typiques pour un prêt à taux fixe conventionnel.

Hypothèque à taux variable subprime (ARM)

Il existe également des prêts hypothécaires à taux variable subprime, ou ARM, tels que l'ARM 3/27, dans lesquels l'emprunteur obtient un taux d'intérêt fixe pendant les trois premières années, puis le taux se réajuste une fois par an pendant les 27 années restantes. Les ajustements sont basés sur la performance d'un indice de marché plus une marge. La plupart des prêteurs ont un plafond sur l'augmentation de votre taux, mais si vous ne pouvez pas effectuer le paiement mensuel maximal, vous pourriez être à risque de défaut de paiement.

Prêt à intérêt uniquement

Avec un prêt à intérêt uniquement, l'emprunteur ne paie que des intérêts pendant les premières années, généralement sept ou 10. Cela pourrait signifier des paiements mensuels plus petits au début, mais aucun remboursement initial du principal du prêt et des capitaux propres retardés.

Hypothèque Dignité

Avec une hypothèque de dignité, l'emprunteur verse un acompte d'au moins 10 % et assume un taux d'intérêt élevé. Si l'emprunteur effectue des paiements en temps opportun pendant une certaine période - généralement cinq ans - le montant payé pour les intérêts est utilisé pour réduire le solde du prêt, et le taux d'intérêt est abaissé au taux préférentiel, ou au taux que la plupart des grandes banques appliquent aux plus solvables. emprunteurs. (Ce taux est en grande partie déterminé par le taux des fonds fédéraux fixé par la Réserve fédérale.) Ce type de prêt hypothécaire pourrait être avantageux si vous pouvez vous permettre d'effectuer des paiements plus importants au début de votre mandat.

Risques liés aux prêts hypothécaires à risque

Étant donné que les prêts hypothécaires à risque sont destinés aux emprunteurs dont la cote de crédit est faible, ces prêts augmentent le risque pour le prêteur. Pour compenser ce risque, le prêteur facture des taux d'intérêt et des frais plus élevés que ceux que vous pourriez voir sur un prêt conventionnel. Avec un taux plus élevé, vous paierez globalement beaucoup plus pour un prêt hypothécaire à risque :

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Cet exemple suppose que les deux prêts ont un taux fixe et une durée de 30 ans, mais avec une hypothèque à risque, la structure des taux et la durée ne fonctionnent pas toujours de cette façon. Certains peuvent durer 40 ans ou plus. Plus le temps de remboursement du prêt est long, plus vous paierez d'intérêts.

Qui propose des prêts hypothécaires à risque ?

Vous ne trouverez généralement pas de prêts hypothécaires à risque dans les plus grandes banques et coopératives de crédit. Cette offre est plus susceptible d'être disponible par l'intermédiaire d'un prêteur de portefeuille ou d'un prêteur qui annonce des prêts hypothécaires pour mauvais crédit, des prêts hypothécaires sans doc ou des prêts hypothécaires non qualifiés (non-QM). Vous pouvez également voir un libellé indiquant qu'un programme de prêt est destiné aux emprunteurs qui ont "eu des événements de crédit récents", tels qu'une faillite ou une saisie.

Comment savoir si j'ai un prêt hypothécaire subprime ?

Selon Experian, environ 33% de tous les emprunteurs (et pas seulement des prêts hypothécaires) appartiennent à la catégorie des subprimes en fonction de leur pointage de crédit.

Vous pourriez avoir un prêt subprime si votre prêt hypothécaire a un taux d'intérêt beaucoup plus élevé ou une durée de plus de 30 ans - ou si vous aviez une exigence d'acompte supérieure à 20% (et vous n'obteniez pas de prêt jumbo ou n'achetiez pas un immeuble de placement). Repensez également au moment où vous avez demandé votre prêt hypothécaire. Si vous aviez des antécédents de retards de paiement, un défaut de paiement, un ratio d'endettement excessivement élevé ou un pointage de crédit inférieur à 620, vous pourriez maintenant avoir un prêt subprime. Vous pouvez également essayer de demander des éclaircissements à votre agent de prêt.

Si vous avez un prêt hypothécaire à risque, comparez votre crédit alors (lorsque vous avez fait la demande) à maintenant. Si vos finances personnelles se sont améliorées pour vous mettre en lice pour un prêt hypothécaire de premier ordre, envisagez un refinancement pour réduire votre taux et obtenir de meilleures conditions de prêt.

Faut-il contracter un subprime ?

Un prêt hypothécaire à risque n'est pas idéal en raison de taux plus élevés et d'autres facteurs.

Si votre crédit a besoin d'être amélioré, un prêt hypothécaire à risque n'est pas votre seule option. Les prêts FHA et les prêts VA peuvent être des alternatives pour les emprunteurs ayant des problèmes de crédit - les prêts FHA, par exemple, acceptent des scores aussi bas que 500 si vous pouvez effectuer un acompte d'au moins 10 %. Si vous êtes un acheteur d'une première maison, il existe également de nombreux programmes d'aide à l'achat d'une première maison, dont certains incluent des programmes d'amélioration du crédit.

Alternatives à une hypothèque subprime

• Prêts FHA : si votre pointage de crédit est d'au moins 580, envisagez un prêt FHA avec un acompte de 3,5 %. Si votre pointage de crédit se situe entre 500 et 579, vous pouvez être admissible à un prêt FHA avec 10 % d'acompte.

• ** Prêts VA ** : si vous êtes un ancien combattant ou un membre actif des forces armées, renseignez-vous sur les prêts VA. Garantis par le Département américain des anciens combattants, ces prêts ne nécessitent aucun acompte et pourraient avoir des exigences de pointage de crédit inférieures.

• Prêts USDA - Les prêts USDA sont conçus pour les emprunteurs à revenu faible à modéré dans les zones rurales désignées. (Certains emplacements éligibles se trouvent en fait à proximité de grandes zones métropolitaines.) Alors que certains prêteurs peuvent avoir un pointage de crédit minimum pour les prêts USDA, d'autres peuvent avoir des normes relativement clémentes qui peuvent vous aider à vous qualifier.

Une autre alternative consiste simplement à attendre. Continuez à payer vos factures à temps et concentrez-vous sur les étapes cruciales pour améliorer votre crédit. Vous voudrez peut-être acheter une maison maintenant, mais vous ne voulez pas non plus être coincé à payer un taux d'intérêt extrêmement élevé.

Points forts

• Le taux d'intérêt associé à un prêt hypothécaire à risque est généralement élevé pour compenser les prêteurs qui prennent le risque que l'emprunteur ne rembourse pas le prêt.

• Les nouvelles hypothèques accordées aux emprunteurs subprime sont soumises à des restrictions et doivent être correctement souscrites.

• « Subprime » fait référence à la cote de crédit inférieure à la moyenne de la personne qui contracte l'hypothèque, indiquant qu'elle pourrait présenter un risque de crédit.

• Ces emprunteurs ont généralement des cotes de crédit inférieures à 640 ainsi que d'autres informations négatives dans leurs rapports de crédit.

• La crise financière de 2008 a été imputée en grande partie à la prolifération des prêts hypothécaires à risque offerts à des acheteurs non qualifiés dans les années qui ont précédé l'effondrement.

FAQ

Que signifie un prêt subprime ?

Un prêt subprime est un type de prêt offert à un taux supérieur au taux préférentiel aux personnes qui ne sont pas admissibles aux prêts à taux préférentiel. Très souvent, les emprunteurs subprime ont été refusés par les prêteurs traditionnels en raison de leur faible cote de crédit ou d'autres facteurs suggérant qu'ils ont une chance raisonnable de ne pas rembourser leur dette.

Quels sont les inconvénients des prêts subprime ?

Pour les emprunteurs, les taux d'intérêt plus élevés signifieront un prêt plus coûteux au fil du temps, ce qui peut être plus difficile à rembourser pour un emprunteur qui a déjà des problèmes financiers. Au niveau systémique, les défauts de paiement des prêts subprime ont été identifiés comme un facteur clé de la crise financière de 2008-09. Les prêteurs sont souvent considérés comme les plus grands coupables, accordant librement des prêts à des personnes qui ne pouvaient pas se le permettre en raison de la libre circulation des capitaux suite à la bulle Internet du début des années 2000. Pourtant, les emprunteurs qui ont acheté des maisons qu'ils ne pouvaient vraiment pas se permettre ont également contribué.

Qui propose des prêts hypothécaires à risque ?

Alors que n'importe quelle institution financière pourrait offrir un prêt avec des taux subprime, il existe des prêteurs qui se concentrent sur les prêts subprime avec des taux élevés. On peut soutenir que ces prêteurs donnent aux emprunteurs qui ont du mal à obtenir des taux d'intérêt bas la possibilité d'accéder à des capitaux pour investir, développer leurs entreprises ou acheter des maisons. Dans le même temps, les taux d'intérêt plus élevés sur les prêts subprime peuvent se traduire par des dizaines de milliers de dollars en paiements d'intérêts supplémentaires sur la durée d'un prêt.

Quelle est la différence entre un prêt préférentiel et un prêt subprime ?

Parce que les emprunteurs subprime sont plus risqués, ils portent des taux d'intérêt plus élevés que les prêts préférentiels. Le montant spécifique des intérêts facturés sur un prêt subprime n'est pas immuable. Différents prêteurs peuvent ne pas évaluer le risque d'un emprunteur de la même manière. Cela signifie qu'un emprunteur de prêts subprime a la possibilité d'économiser de l'argent en magasinant. Pourtant, par définition, tous les taux des prêts subprime sont supérieurs au taux préférentiel.

Les prêts subprime ont-ils causé la crise financière de 2008-09 ?

La plupart des experts s'accordent à dire que les prêts hypothécaires à risque ont joué un rôle important dans la crise financière. En ce qui concerne la partie des prêts hypothécaires à risque de la crise, il n'y avait pas une seule entité ou personne à qui nous pouvions pointer du doigt. Au lieu de cela, cette crise a impliqué l'interaction entre les banques centrales du monde, les propriétaires, les prêteurs, les agences de notation de crédit, les souscripteurs et les investisseurs.