Filt inteckning

Vad är ett allmänt inteckningslån?

Ett allmänt inteckningslån är ett enskilt bolån som täcker flera fastigheter, där gruppen av tillgångar fungerar som säkerhet för lånet. Fastighetsutvecklare och större investerare köper ofta mer än en fastighet åt gången, så ett generellt inteckningslån tillåter dem att förenkla dessa transaktioner med ett lån.

Det allmänna bolånet gör det också möjligt för låntagaren att sälja en fastighet från gruppen och behålla lånet för de andra utan att behöva betala av dem.

Allmänna bolån har tillämpningar i både kommersiella och bostadsaffärer, inklusive de som involverar flerfamiljshus eller flerbostadshus. De används också av företag eller utvecklare som köper och vänder bostäder.

Ett allmänt bolån kallas också för ett ramlån, och det kan refinansieras precis som alla andra bolån.

Vem ska få ett allmänt inteckningslån?

Blanket inteckningar är designade för företag som köper bostäder i bulk, eller erfarna investerare eller hyresvärdar som äger en portfölj av fastigheter, antingen kommersiella eller bostäder.

"Det här är inte för en nybörjare, mamma-och-pop-hyresvärd som vill hoppa in i fullskalig fastighetsförvaltning över en natt", säger McBride.

De är inte heller avsedda för en låntagare med en primär bostad och ett andra fritidshus.

För- och nackdelar med ett allmänt bolån

Alla bolån kommer med stängningskostnader, men det kan bli vissa besparingar med ett heltäckande bolån eftersom du bara stänger ett lån i motsats till separata lån för varje fastighet, säger McBride. Dessa besparingar leder till mer kassaflöde för ytterligare fastigheter eller andra projekt.

Generella bolån kräver dock en högre handpenning - norr om 25 procent till så mycket som 50 procent - vilket kan vara en vägspärr, tillägger McBride. Om en av fastigheterna som säkrar lånet säljs måste du betala tillbaka den del av lånet som säkrade den egendomen – du kan inte bara sänka den.

Den filt inteckning kan vara strukturerad med en ballong betalning också. Detta gör att låntagaren kan göra lägre betalningar under en period, följt av att betala ett större engångsbelopp på en gång. Ibland är lånet uppbyggt så att låntagaren endast betalar ränta initialt. Denna typ av arrangemang tenderar att erbjudas till låntagare med utmärkt kredit och betydande förmögenhet och tillgångar.

Hur man hittar en allmän hypotekslångivare

Hypotekslångivare som specialiserar sig på allmänna inteckningar är inte lika lättillgängliga som de som erbjuder andra typer av lån. Börja med att undersöka kommersiella långivare och notera deras priser, avgifter och krav på handpenning.

"Tillgängliga inteckningar har ingen allmän tillgång", säger McBride. "Du måste gräva lite för att hitta långivare och bolånemäklare som arbetar med låntagare på den här typen av lån. Ofta kommer en bank eller långivare som gör mycket kommersiell utlåning att ha detta som en del av sin produktlinje."

##Höjdpunkter

– Fastigheten hålls samman som säkerhet, men de enskilda fastigheterna får säljas utan att hela bolånet går i pension.

– En primär fördel med ett allmänt bolån är att det gör att låntagaren kan ha mer pengar till hands – till exempel kan en fastighetsägare spara på kostnader förknippade med att ansöka om och stänga av flera bolån.

– Fallgroparna för generella bolån inkluderar högre genomsnittliga kostnader än ett traditionellt bolån.

• Heltäckande inteckningar används ofta av utvecklare, fastighetsinvesterare och simfötter.

– Ett allmänt inteckningslån är ett enskilt inteckningslån som omfattar två eller flera fastigheter.