Modificação do empréstimo
Modificações de empréstimo são uma opção de alívio financeiro de longo prazo para proprietários que não podem fazer seus pagamentos de hipoteca. Se aprovada pelo seu credor, esta opção pode ajudá-lo a evitar a execução hipotecária, reduzindo sua taxa de juros ou alterando a estrutura geral de seu empréstimo.
O que é uma modificação de empréstimo?
Uma modificação de empréstimo envolve a alteração de sua hipoteca existente para que seja mais fácil para você acompanhar seus pagamentos. Essas alterações podem incluir uma nova taxa de juros ou um cronograma de pagamento diferente.
Os credores permitem que os mutuários modifiquem os empréstimos porque a inadimplência e o encerramento são mais caros para seus negócios.
“Uma modificação de empréstimo envolve mudanças feitas nos termos do próprio empréstimo – geralmente reduzindo a taxa de juros ou estendendo a duração do empréstimo”, explica Rick Sharga, presidente e CEO da CJ Patrick Company, uma empresa de consultoria imobiliária em Trabuco Canyon, Califórnia. “Isso permite que você reduza o pagamento mensal da hipoteca e, em última análise, evite a inadimplência e a execução duma hipoteca.”
Como funciona a modificação do empréstimo
Existem diferentes opções de modificação do empréstimo, dependendo do tipo de hipoteca. Estes podem incluir juros reduzidos, uma extensão do prazo, mudar de uma hipoteca de taxa ajustável para uma hipoteca de taxa fixa ou reservar uma parte do principal para ser pago em uma data posterior (ou uma combinação). Aqui está um exemplo:
José e Fred obtiveram uma hipoteca de 30 anos por US$ 200.000 com juros de 4,19%. Sete anos depois, Fred sofreu uma lesão no local de trabalho e está limitado ao trabalho remoto em meio período. Devido à redução da renda familiar, José e Fred não conseguem manter o pagamento mensal da hipoteca atual de US$ 976. Seu credor hipotecário ofereceu uma modificação que estendeu o prazo do empréstimo em seu saldo de $ 172.577 por mais cinco anos. Isso reduziu seus pagamentos mensais para US $ 873 mais gerenciáveis.
Tipos de modificações de empréstimo
Normalmente, existem dois tipos de modificações de empréstimo:
Modificação simplificada, que não exige que o mutuário forneça documentação financeira como ativos, dívidas e renda
Modificação padrão, que exige que o mutuário forneça informações financeiras que o credor hipotecário ou agente de cobrança avalia na subscrição
Ao obter uma modificação do empréstimo, confirme com seu credor ou administrador se a modificação é temporária ou permanente e qual será seu novo pagamento mensal. Sempre leia as letras miúdas e faça perguntas se não tiver certeza sobre as implicações de longo prazo de uma modificação. Evite quaisquer modificações que sejam apenas de juros e ajuste para uma taxa mais alta, adicione custos desnecessários ao seu empréstimo na forma de multas, taxas ou encargos de processamento ou resulte em um grande pagamento de balão devido após um determinado período, recomenda Sharga.
Programas de modificação de empréstimos
Modificação de empréstimo convencional – Para hipotecas convencionais, os mutuários têm a opção de seguir o programa Flex Modification, que pode reduzir os pagamentos mensais em até 20%, estender o prazo do empréstimo em até 40 anos e potencialmente reduzir a taxa de juros.
Modificação do empréstimo FHA – Existem várias estratégias de modificação para mutuários com um empréstimo FHA, incluindo a opção de reduzir os pagamentos com um empréstimo sem juros em até 30% do saldo do mutuário. Nesse caso, o mutuário só faz os pagamentos da parte restante e, em seguida, paga o empréstimo sem juros quando a casa é vendida ou o mutuário refinancia. À luz do COVID-19, também há a opção de os tomadores de empréstimos da FHA reduzirem seus pagamentos mensais em pelo menos 25%, além de obterem uma taxa mais baixa.
Modificação do empréstimo do VA – Os mutuários com um empréstimo do VA podem reverter os pagamentos perdidos no saldo do empréstimo e trabalhar com o credor para criar um cronograma de pagamento novo e mais gerenciável. Outra opção pode ser estender o prazo do empréstimo.
Modificação de empréstimo do USDA – Para mutuários com empréstimos garantidos pelo Departamento de Agricultura dos EUA, as opções incluem modificar a hipoteca com prazo estendido de até 40 anos, reduzir a taxa de juros e receber um “adiantamento de recuperação de hipoteca”, um pagamento único para trazer o empréstimo atual.
Quando você deve usar uma modificação de empréstimo?
Se você está tendo problemas para fazer os pagamentos de sua hipoteca, uma modificação do empréstimo pode ser uma maneira de obter alívio. Você pode estar lutando com os pagamentos se perder o emprego e o novo pagar menos, por exemplo, ou se estiver lidando com uma doença ou outras dificuldades de longo prazo. Com dificuldades financeiras como essas, também pode ser desafiador ou impossível refinanciar sua hipoteca, uma modificação do empréstimo pode ser a única solução para evitar a execução duma hipoteca.
Se você puder refinanciar, no entanto, essa geralmente é a melhor opção. Da mesma forma, se suas dificuldades financeiras são temporárias, a tolerância (uma pausa de curto prazo nos pagamentos) pode ser o melhor caminho a seguir.
Modificação do empréstimo vs. refinanciamento
Com uma modificação do empréstimo, seu credor ou agente de cobrança altera os termos do seu empréstimo com o objetivo de evitar a inadimplência e a execução hipotecária. Embora você também possa alterar os termos do seu empréstimo por refinanciamento, em uma situação de refinanciamento, você pode comprar um novo empréstimo com vários credores. Normalmente, os mutuários não refinanciam para evitar uma execução hipotecária, mas sim para economizar dinheiro ou sacar dinheiro.
Modificação do empréstimo vs. tolerância
Uma modificação de empréstimo é diferente de tolerância. Normalmente, a tolerância é temporária e destina-se a ajudar o mutuário a superar um desafio financeiro de curto prazo.
Com modificações de empréstimo, o tipo de modificação, prazo e detalhes podem variar de agente para agente e podem estar de acordo com as diretrizes estabelecidas pela Agência Federal de Financiamento de Habitação (FHFA); o FHA, VA ou USDA para empréstimos garantidos pelo governo; ou por termos contratuais para empréstimos de propriedade de credores privados ou empréstimos em títulos garantidos por hipotecas. Cada estado também pode ter requisitos específicos para modificações de empréstimos.
Por outro lado, uma tolerância permite que você pule completamente os pagamentos mensais por um período predeterminado acordado pelo credor. Esses pagamentos diferidos podem ser devidos de uma só vez após o período de tolerância ou acumulados no saldo restante do empréstimo.
Outro ponto de diferenciação: uma modificação do empréstimo pode prejudicar sua pontuação de crédito, a menos que seu credor a relate como “pago conforme acordado”. Uma tolerância, por outro lado, não afeta sua pontuação porque seu credor continua a relatar seus pagamentos como atualizados. Para evitar qualquer dano à sua pontuação, porém, certifique-se de entender os termos do seu período de tolerância e quando exatamente você pode parar temporariamente de fazer pagamentos.
Como obter uma modificação do empréstimo
1. Reúna informações sobre sua situação financeira
Você precisará fornecer ao seu credor ou administrador de serviços tudo, desde declarações de impostos a recibos de pagamento, para demonstrar que está passando por dificuldades financeiras e não consegue fazer seus pagamentos mensais de hipoteca. Você também precisará fornecer uma carta explicando sua situação.
2. Planeje seu caso
Antes de entrar em contato com seu credor ou prestador de serviços, considere se suas circunstâncias exigem uma solução de longo ou curto prazo. Esteja preparado para fazer o seu caso.
3. Entre em contato com seu atendente
Entre em contato com seu credor ou prestador de serviços e peça uma modificação do empréstimo. Se for negado, você tem 14 dias após a data de negação para solicitar uma revisão do seu pedido, mas somente se você solicitou a modificação pelo menos três meses antes da venda de sua casa.
Uma modificação do empréstimo é certa para mim?
Uma modificação do empréstimo hipotecário é uma solução para os mutuários que enfrentam dificuldades financeiras de longo prazo e pode oferecer alívio permanente. Se você está com dificuldades para fazer seus pagamentos de hipoteca, trabalhe com seu credor ou administrador para ver se uma modificação do empréstimo é a melhor estratégia para você. Se você não prevê mudanças em sua situação financeira, pode ser preferível correções de curto prazo que podem deixar você com um buraco maior para sair.
Com reportagem adicional de TJ Porter
Destaques
Modificações de empréstimo são uma opção de alívio de hipoteca de longo prazo para mutuários que passam por dificuldades financeiras, como perda de renda devido a doença.
Uma modificação normalmente altera a taxa ou o prazo do empréstimo (ou ambos) para tornar os pagamentos mensais mais acessíveis.
Embora o refinanciamento também possa ajudar a tornar os pagamentos mensais mais gerenciáveis, uma modificação do empréstimo pode ser a única opção para alguns mutuários.
Os mutuários que procuram uma modificação têm de fornecer prova de dificuldades ao seu credor hipotecário ou agente de cobrança.
Ao contrário da tolerância, as modificações do empréstimo são uma solução permanente.
