Модификация кредита

Модификации ссуды — это долгосрочный вариант финансовой помощи для домовладельцев, которые не могут платить по ипотеке. В случае одобрения вашим кредитором этот вариант может помочь вам избежать потери права выкупа за счет снижения процентной ставки или изменения структуры вашего общего кредита.

Что такое модификация кредита?

Модификация кредита включает в себя изменение существующей ипотеки, чтобы вам было легче не отставать от ваших платежей. Эти изменения могут включать новую процентную ставку или другой график погашения.

Кредиторы позволяют заемщикам изменять ссуды, потому что дефолт и потеря права выкупа являются более дорогостоящими для их бизнеса.

«Модификация кредита влечет за собой изменение условий самого кредита — обычно снижение процентной ставки или увеличение срока кредита», — объясняет Рик Шарга, президент и главный исполнительный директор CJ Patrick Company, консалтинговой фирмы по недвижимости в каньоне Трабуко. Калифорния. «Это позволяет вам снизить ежемесячный платеж по ипотеке и, в конечном итоге, предотвратить дефолт и потерю права выкупа».

Как работает модификация кредита

Существуют различные варианты модификации кредита в зависимости от типа ипотеки. Они могут включать снижение процентной ставки, продление срока, переход от ипотеки с регулируемой ставкой к ипотеке с фиксированной ставкой или выделение части основного долга для погашения позднее (или их комбинацию). Вот пример:

Хосе и Фред получили 30-летнюю ипотеку на 200 000 долларов под 4,19 процента годовых. Семь лет спустя Фред получил травму на рабочем месте и ограничен удаленной работой на неполный рабочий день. Из-за сокращения семейного дохода Хосе и Фред не могут погашать свой текущий ежемесячный платеж по ипотеке в размере 976 долларов. Их ипотечный кредитор предложил модификацию, которая продлила срок кредита на их остаток в размере 172 577 долларов еще на пять лет. Это снизило их ежемесячные платежи до более приемлемых 873 долларов.

Типы модификаций кредита

Обычно существует два вида модификации кредита:

• Упрощенная модификация, которая не требует от заемщика предоставления финансовой документации, такой как активы, долги и доходы.

• Стандартная модификация, требующая от заемщика предоставления финансовой информации, которую ипотечный кредитор или сервисер оценивает при андеррайтинге.

При получении модификации кредита уточните у своего кредитора или поставщика услуг, является ли модификация временной или постоянной, и каким будет ваш новый ежемесячный платеж. Всегда читайте мелкий шрифт и задавайте вопросы, если вы не уверены в долгосрочных последствиях модификации. Шарга рекомендует избегать любых модификаций, связанных только с процентами, и регулировать более высокую ставку, добавлять ненужные расходы к вашему кредиту в виде штрафов, комиссий или сборов за обработку или привести к большому платежу в виде шара, подлежащему оплате через определенный период.

Программы модификации кредита

• Модификация обычного кредита. Для обычных ипотечных кредитов заемщики могут воспользоваться программой модификации Flex, которая может сократить ежемесячные платежи до 20 процентов, продлить срок кредита до 40 лет и потенциально снизить процентную ставку.

• Модификация кредита FHA. Существует несколько стратегий модификации для заемщиков с кредитом FHA, в том числе возможность уменьшить платежи по беспроцентному кредиту до 30 процентов от остатка заемщика. В этом случае заемщик производит платежи только по оставшейся части, а затем погашает беспроцентный кредит, когда дом продается или заемщик рефинансирует. В свете COVID-19 у заемщиков кредита FHA также есть возможность сократить свои ежемесячные платежи как минимум на 25 процентов, а также получить более низкую ставку.

• Изменение кредита VA — заемщики с кредитом VA могут вернуть пропущенные платежи обратно в остаток кредита и работать со своим кредитором, чтобы придумать новый, более управляемый график погашения. Другим вариантом может быть продление срока кредита.

• Модификация кредита USDA — для заемщиков с кредитами, обеспеченными Министерством сельского хозяйства США, варианты включают изменение ипотечного кредита с продленным сроком до 40 лет, снижение процентной ставки и получение «аванса на возмещение ипотечного кредита», единоразовый платеж для приведения кредита в действие.

Когда следует использовать модификацию кредита?

Если у вас возникли проблемы с выплатами по ипотечному кредиту, модификация кредита может быть одним из способов получения помощи. У вас могут возникнуть проблемы с выплатами, если вы потеряли работу, а на новой платят меньше, например, или если вы имеете дело с болезнью или другими длительными трудностями. При таких финансовых затруднениях также может быть сложно или невозможно рефинансировать ипотечный кредит, изменение кредита может быть единственным решением, позволяющим избежать потери права выкупа.

Однако, если вы можете рефинансировать, это, как правило, лучший вариант. Точно так же, если ваши финансовые трудности носят временный характер, терпимость (кратковременная пауза в платежах) может быть лучшим путем.

Модификация кредита по сравнению с рефинансированием

При модификации кредита ваш кредитор или сервисер меняет условия вашего кредита с целью предотвращения дефолта и потери права выкупа. Хотя вы также можете изменить условия своего кредита путем рефинансирования, в ситуации рефинансирования вы можете искать новый кредит у нескольких кредиторов. Как правило, заемщики рефинансируют не для того, чтобы избежать потери права выкупа, а для того, чтобы сэкономить деньги или снять наличные.

Модификация кредита или воздержание

Модификация кредита отличается от воздержания. Обычно воздержание носит временный характер и предназначено для того, чтобы помочь заемщику справиться с краткосрочными финансовыми трудностями.

Что касается модификации кредита, тип модификации, срок и детали могут варьироваться от обслуживающей организации к обслуживающей и могут подпадать под правила, установленные Федеральным агентством по финансированию жилищного строительства (FHFA); FHA, VA или USDA для кредитов, поддерживаемых государством; или по договорным условиям для ссуд, принадлежащих частным кредиторам, или ссуд в ценных бумагах, обеспеченных ипотекой. В каждом штате также могут быть особые требования к модификации кредита.

Напротив, отсрочка позволяет вам полностью пропускать ежемесячные платежи в течение заранее определенного периода, согласованного с кредитором. Эти отсроченные платежи могут быть выплачены единовременно после периода воздержания или включены в оставшуюся часть кредита.

Еще одно отличие: модификация кредита может повредить вашему кредитному рейтингу, если только ваш кредитор не сообщит об этом как «оплачено в соответствии с договоренностью». С другой стороны, воздержание не влияет на ваш счет, потому что ваш кредитор продолжает сообщать о ваших платежах как об актуальных. Однако, чтобы предотвратить какой-либо ущерб вашему счету, убедитесь, что вы понимаете условия вашего периода воздержания и когда именно вы можете временно прекратить выплаты.

Как получить модификацию кредита

1. Соберите информацию о своем финансовом положении

Вам нужно будет предоставить своему кредитору или обслуживающему персоналу все, от налоговых деклараций до платежных квитанций, чтобы продемонстрировать, что вы испытываете финансовые трудности и не можете вносить ежемесячные платежи по ипотеке. Вам также потребуется предоставить письмо с объяснением вашей ситуации.

2. Спланируйте свое дело

Прежде чем обращаться к своему кредитору или поставщику услуг, подумайте, требуют ли ваши обстоятельства долгосрочного или краткосрочного решения. Будьте готовы сделать свое дело.

3. Свяжитесь со своим сервисным центром

Обратитесь к своему кредитору или обслуживающему персоналу и попросите внести изменения в кредит. Если вам отказали, у вас есть 14 дней после даты отказа, чтобы попросить о пересмотре вашего заявления, но только в том случае, если вы подали заявку на изменение по крайней мере за три месяца до продажи вашего дома.

Подходит ли мне модификация кредита?

Модификация ипотечного кредита является решением для заемщиков, сталкивающихся с долгосрочными финансовыми трудностями, и может предложить постоянное облегчение. Если вы изо всех сил пытаетесь вносить платежи по ипотеке, поговорите со своим кредитором или обслуживающей организацией, чтобы узнать, является ли изменение кредита лучшей стратегией для вас. Если вы не предвидите изменений в своем финансовом положении, это может быть предпочтительнее, чем краткосрочные исправления, которые могут оставить вам большую дыру, из которой можно выбраться.

С дополнительной отчетностью TJ Porter

Особенности

• Модификации ссуды являются долгосрочным вариантом облегчения ипотечного кредита для заемщиков, испытывающих финансовые трудности, такие как потеря дохода из-за болезни.

• Модификация обычно изменяет ставку или срок кредита (или и то, и другое), чтобы сделать ежемесячные платежи более доступными.

• Хотя рефинансирование также может помочь сделать ежемесячные платежи более управляемыми, модификация кредита может быть единственным вариантом для некоторых заемщиков.

• Заемщики, желающие внести изменения, должны предоставить доказательство трудностей своему ипотечному кредитору или обслуживающему персоналу.

• В отличие от снисходительности, модификации кредита являются постоянным решением.