80-10-10 Hipoteca

Si está empezando a pensar en comprar una casa, calcular un pago inicial y los costos de cierre pueden parecer abrumadores, especialmente con el aumento actual de los precios de las casas. Si no tiene suficiente en su alcancía personal para estos gastos, podría ser un candidato para un préstamo superpuesto.

¿Qué es un préstamo piggyback?

Un préstamo piggyback, también llamado 80/10/10 o hipoteca combinada, implica obtener dos hipotecas al mismo tiempo: una por el 80 por ciento del precio de compra de la vivienda y otra por el 10 por ciento, con el 10 por ciento restante cubierto por sus fondos para un pago inicial.

Un préstamo piggyback elimina la necesidad de pagar un seguro hipotecario privado (PMI). Además, este arreglo puede ayudar a sortear algunos de los requisitos más estrictos de un préstamo jumbo: al separar la transacción en dos hipotecas, podría evitar caer en la categoría "jumbo".

Hay otra gran razón por la que un préstamo piggyback puede ser de ayuda en el mercado actual: si está tratando de vender su casa actual mientras compra otra, puede obtener un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) en su vivienda actual para cubrir parte del pago inicial de la nueva. Suponiendo que pueda vender su propiedad existente, podrá utilizar los ingresos para pagar el préstamo.

¿Cómo funciona un préstamo piggyback?

En una configuración de 80/10/10, la primera hipoteca es por el 80 por ciento del valor de la propiedad, y la segunda, el cerdito en la espalda, por así decirlo, es por el 10 por ciento. Luego, como prestatario, deberá hacer un pago inicial del 10 por ciento.

Tipos de préstamos superpuestos

Los préstamos piggyback vienen en diferentes sabores:

Tomar una segunda hipoteca: en un préstamo piggyback tradicional, tendrá dos hipotecas. Eso significa dos conjuntos de costos de cierre con dos conjuntos diferentes de términos. Incluso podría significar usar dos prestamistas diferentes.
Préstamo con garantía hipotecaria: si actualmente vive en una casa que pagó (o pagó considerablemente con su hipoteca), puede obtener un préstamo con garantía hipotecaria, una suma global de efectivo que puede poner en el parte posterior de una hipoteca por el 80 por ciento del precio de compra.
HELOC: un HELOC es similar a un préstamo con garantía hipotecaria, excepto que la tasa de un HELOC es variable, por lo que sus pagos mensuales pueden cambiar y retirará fondos en lugar de sacar una gran parte de una sola vez.

Pros y contras de los préstamos superpuestos

Ventajas

Puede eliminar las primas del seguro hipotecario. La principal ventaja de un préstamo combinado es la posibilidad de deshacerse del seguro hipotecario privado. Para un prestatario de préstamo convencional con un pago inicial del 3,5 por ciento, la prima anual promedio del PMI oscila entre el 0,58 por ciento y el 1,86 por ciento del capital del préstamo, según el puntaje crediticio, según los informes del Urban Institute. Con un préstamo piggyback, puede obtener una suspensión de los pagos del seguro sin tener que buscar una casa más pequeña y más barata.
Puede evitar los requisitos de los préstamos jumbo. Los préstamos jumbo generalmente vienen con la necesidad de un puntaje de crédito más alto, un pago inicial más alto y muchas reservas de efectivo. Si el acuerdo piggyback ayuda a mantener el préstamo dentro de los límites conformes, esos requisitos no se aplicarán.
Puede hacer un pago inicial más bajo. Si bien el pago inicial más común de un préstamo combinado es el 10 por ciento del precio de compra, es posible que pueda encontrar una configuración 80/15/5, lo que significa que su pago inicial sería ser sólo el 5 por ciento del costo.

Contras

Sus pagos pueden cambiar. Un préstamo combinado todavía cuesta dinero. El segundo préstamo generalmente tiene una tasa de interés más alta y es variable, dice McBride, por lo que si la tasa de interés sube, pagará más.
Todavía tiene dos conjuntos de costos de cierre. Si obtiene una segunda hipoteca tradicional, tendrá dos facturas para el cierre. Eso reduce cualquier ahorro potencial al evitar el PMI.
Es posible que tenga problemas si necesita refinanciar. Si sus préstamos son a través de dos prestamistas diferentes, refinanciar en el futuro puede no ser un proceso simple.

Por qué calificar para una hipoteca piggyback puede ser más difícil

Los préstamos superpuestos pueden ayudarlo a sortear algunos de los requisitos de un préstamo jumbo, pero tampoco son aprobaciones fáciles. Todavía necesita un excelente puntaje de crédito, y la necesidad de pedir prestado más dinero puede sorprender a los prestamistas. Espere que se analicen sus finanzas personales para verificar que efectivamente puede pagar ambos préstamos. Si está pensando en intentar obtener un préstamo combinado, es aconsejable reducir su relación deuda-ingreso (DTI) tanto como sea posible antes de presentar la solicitud.

Alternativas a un préstamo superpuesto

Los préstamos combinados eran comunes antes de que muchos programas de hipotecas con pagos iniciales bajos se generalizaran, dice McBride. Si está estresado por ese pago inicial del 20 por ciento, hay una serie de préstamos y subvenciones para compradores de vivienda por primera vez que pueden ayudarlo a mudarse a una casa por menos dinero por adelantado sin la capa adicional de un préstamo complementario:

Préstamo de la FHA: respaldado por la Administración Federal de Vivienda, un préstamo de la FHA le permite salirse con la suya con tan solo un 3.5 por ciento de enganche en la compra de una vivienda. También puede calificar para este préstamo con un crédito mediocre. El programa requiere un puntaje de crédito mínimo de 580 para el pago inicial del 3.5 por ciento. Si su puntaje de crédito está entre 500 y 579, deberá hacer un pago inicial del 10 por ciento.
Convencional 97: Fannie Mae y Freddie Mac, las dos empresas patrocinadas por el gobierno, ayudan a que las hipotecas estén disponibles con tan solo un 3 por ciento de pago inicial.
Préstamo VA: si ha servido o está activo en las fuerzas armadas, es elegible para un préstamo respaldado por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU., y no tiene que poner dinero para obtenerlo .

Con un programa de pago inicial bajo, podrá escribir un cheque más pequeño, pero dependiendo de su prestamista, también puede ser necesario que amplíe sus conocimientos sobre la compra de viviendas. Por ejemplo, el programa de préstamos con pago inicial bajo de Bank of America estipula que los prestatarios pueden necesitar completar cursos de educación para compradores de vivienda. Sin embargo, invertir unas pocas horas de su tiempo es un pequeño precio a pagar para poder pagar su propio lugar.

Es posible que esté considerando retrasar la compra de una casa hasta que pueda hacer un pago inicial más considerable, pero McBride señala que el juego de espera puede ser una fórmula perdedora.

“Los precios de las viviendas han aumentado más rápido de lo que la gente podría ahorrar, por lo que la idea de hacer el pago inicial del 20 por ciento es un objetivo móvil”, dice McBride. “Especialmente para una primera propiedad, es completamente plausible hacer un pago inicial más pequeño para entrar en esa casa inicial. Luego, después de algunos años, cuando cambia a una casa más permanente, tiene suficiente capital que se convierte en su pago inicial del 20 por ciento”.

Reflejos

Sin embargo, los prestatarios enfrentarán pagos hipotecarios mensuales relativamente más altos y pueden ver pagos más altos adeudados en el préstamo ajustable si las tasas de interés aumentan.
Este tipo de plan hipotecario reduce el pago inicial de una vivienda sin tener que pagar un seguro hipotecario privado (PMI), lo que ayuda a los prestatarios a obtener una vivienda más fácilmente con los costos iniciales.
Una hipoteca 80-10-10 se estructura con dos hipotecas: la primera es un préstamo a tasa fija al 80% del costo de la vivienda; el segundo es del 10% como préstamo con garantía hipotecaria; y el 10% restante como pago inicial en efectivo.