80-10-10 Pant

Hvis du begynder at tænke på at købe et hus, kan det virke skræmmende at komme med en udbetaling og lukkeomkostninger, især med dagens stigende boligpriser. Hvis du ikke har nok i din personlige sparegris til disse udgifter, kan du være kandidat til et sparegris.

Hvad er et piggyback-lån?

Et piggyback-lån, også kaldet et 80/10/10 eller kombinationslån, går ud på at få to realkreditlån på samme tid: et til 80 procent af boligens købspris og et andet på 10 procent, med de resterende 10 procent dækket af dine midler til en udbetaling.

Et piggyback lån eliminerer behovet for, at du skal betale for privat realkreditforsikring (PMI). Derudover kan denne ordning hjælpe med at navigere rundt i nogle af de strengere krav til et jumbolån: Ved at adskille transaktionen i to realkreditlån kan du undgå at falde i "jumbo"-kategorien.

Der er en anden stor grund til, at et piggyback-lån kan være en hjælp på dagens marked: Hvis du forsøger at sælge dit nuværende hjem, mens du køber et andet, kan du optage et boliglån eller en boligkreditlinje (HELOC) på din nuværende bolig til at dække en del af udbetalingen på den nye. Forudsat at du kan sælge din eksisterende ejendom, vil du være i stand til at bruge provenuet til at betale lånet tilbage.

Hvordan fungerer et piggyback-lån?

I et 80/10/10-setup er det første pant på 80 procent af ejendommens værdi, og det andet – så at sige grisen på ryggen – er på 10 procent. Derefter skal du som låntager foretage en udbetaling på 10 procent.

Typer af piggyback-lån

Piggyback-lån kommer i et par forskellige varianter:

Optagelse af et andet realkreditlån: I et traditionelt piggyback-lån har du to realkreditlån. Det betyder to sæt lukkeomkostninger med to forskellige sæt vilkår. Det kan endda betyde, at du bruger to forskellige långivere.
Egenkapitallån: Hvis du i øjeblikket bor i et hjem, som du har betalt af (eller betalt væsentligt ned med dit realkreditlån), kan du optage et friværdilån, et engangsbeløb i kontanter, som du kan lægge på tilbagebetaling af et realkreditlån til 80 procent af købesummen.
HELOC: En HELOC ligner et boliglåns egenkapital, bortset fra at kursen på en HELOC er variabel, så dine månedlige betalinger kan ændre sig, og du trækker penge ned i stedet for at udtage en stor del på én gang.

Fordele og ulemper ved piggyback-lån

###professionelle

Du kan fjerne realkreditforsikringspræmier. Den største fordel ved et piggyback-lån er chancen for at droppe den private realkreditforsikring. For en konventionel låntager med 3,5 procent ned, varierer den gennemsnitlige årlige PMI-præmie fra 0,58 procent til 1,86 procent af lånets hovedstol, afhængigt af kreditscore, ifølge Urban Institute-rapportering. Med et piggyback-lån kan du få afdrag på disse forsikringsudbetalinger uden at skulle lede efter en mindre og billigere bolig.
Du kan undgå krav om jumbolån. Jumbolån kommer typisk med behovet for en højere kreditscore, en højere udbetaling og masser af kontante reserver. Hvis piggyback-arrangementet hjælper med at holde lånet inden for overensstemmelsesgrænser, gælder disse krav ikke.
Du kan foretage en lavere udbetaling. Mens den mest almindelige udbetaling af et piggyback-lån er 10 procent af købsprisen, kan du muligvis finde en 80/15/5-opsætning, hvilket betyder, at din udbetaling ville kun være 5 procent af omkostningerne.

###Ulemper

Dine betalinger kan ændre sig. Et piggyback-lån koster stadig penge. Det andet lån har typisk en højere rente, og det er variabelt, siger McBride, så hvis renten stiger, betaler du mere.
Du har stadig to sæt lukkeomkostninger. Hvis du optager et traditionelt andet realkreditlån, har du to regninger til lukning. Det tærer på eventuelle potentielle besparelser ved at undgå PMI.
Du kan have problemer, hvis du skal refinansiere. Hvis dine lån er gennem to forskellige långivere, er refinansiering på vejen måske ikke en simpel proces.

Hvorfor det kan være sværere at kvalificere sig til et piggyback-lån

Piggyback-lån kan måske hjælpe dig med at komme uden om nogle af kravene til et jumbolån, men disse er heller ikke nemme godkendelser. Du har stadig brug for en fremragende kreditscore, og behovet for at låne flere penge kan hæve øjenbrynene fra långivere. Forvent at få din privatøkonomi undersøgt for at verificere, at du faktisk kan betale begge lån tilbage. Hvis du overvejer at forsøge at få et piggyback lån, er det klogt at reducere din gæld i forhold til indkomst (DTI) så meget som muligt, før du ansøger.

Alternativer til et piggyback-lån

Piggyback-lån var almindelige, før en masse lav-down-betaling realkreditlån programmer blev mainstream, McBride siger. Hvis du stresser over de 20 procents udbetaling, er der en række førstegangslån og tilskud til boligkøb, der kan hjælpe dig med at flytte ind i et hjem for færre forhåndspenge uden det ekstra lag af et piggyback-lån:

FHA-lån - Støttet af Federal Housing Administration giver et FHA-lån dig mulighed for at slippe af sted med så lidt som 3,5 procent ned på et boligkøb. Du kan også kvalificere dig til dette lån med subpar kredit. Programmet kræver en minimumskreditscore på 580 for udbetalingen på 3,5 procent. Hvis din kreditscore er mellem 500 og 579, skal du lægge 10 procent ned.
Konventionel 97 - Fannie Mae og Freddie Mac, de to regeringssponserede virksomheder, hjælper med at stille realkreditlån til rådighed med så lidt som 3 procent ned.
VA-lån - Hvis du har tjent eller er aktiv i militæret, er du berettiget til et lån støttet af US Department of Veterans Affairs, og du behøver ikke at sætte penge ned for at få det .

Med et lavt udbetalingsprogram vil du være i stand til at skrive en mindre check, men afhængigt af din långiver kan det også være nødvendigt at udvide din viden om boligkøb. For eksempel fastsætter Bank of Americas lav-udbetalingslånsprogram, at låntagere muligvis skal gennemføre boligkøberuddannelseskurser. At investere et par timer af din tid er dog en lille pris at betale for at have råd til dit eget sted.

Du overvejer måske at udskyde et boligkøb, indtil du kan foretage en mere betydelig udbetaling, men McBride påpeger, at ventespillet kan være en tabende formel.

"Boligpriserne er steget hurtigere, end folk kunne spare, så ideen om at betale 20 procent i udbetaling er et bevægende mål," siger McBride. "Især for en første ejendom er det helt plausibelt at lave en mindre udbetaling for at komme ind i det starterhjem. Så efter nogle år, når du handler op til en mere permanent bolig, har du egenkapital nok til, at det bliver din 20 procents udbetaling.”

##Højdepunkter

Låntagerne vil dog stå over for relativt større månedlige afdrag på realkreditlån og kan se højere betalinger på det justerbare lån, hvis renten stiger.
Denne type realkreditordning reducerer udbetalingen af en bolig uden at skulle betale privat realkreditforsikring (PMI), hvilket hjælper låntagere med at få en bolig lettere med de forudgående omkostninger.
Et 80-10-10 realkreditlån er struktureret med to realkreditlån: det første er et fastforrentet lån til 80 % af boligens omkostninger; den anden er 10 % som et boliglån; og de resterende 10% som en kontant udbetaling.