80-10-10 Gadai Janji
Jika anda mula berfikir tentang membeli rumah, membuat bayaran pendahuluan dan kos penutupan mungkin kelihatan menakutkan, terutamanya dengan kenaikan harga rumah hari ini. Jika anda tidak mempunyai simpanan yang mencukupi untuk perbelanjaan ini, anda mungkin menjadi calon untuk pinjaman piggyback.
Apakah pinjaman piggyback?
Pinjaman piggyback, juga dipanggil gadai janji 80/10/10 atau gabungan, melibatkan mendapatkan dua gadai janji pada masa yang sama: satu untuk 80 peratus daripada harga pembelian rumah dan satu lagi untuk 10 peratus, dengan baki 10 peratus dilindungi oleh dana anda untuk bayaran muka.
Pinjaman piggyback menghapuskan keperluan untuk anda membayar insurans gadai janji swasta (PMI). Selain itu, pengaturan ini boleh membantu menavigasi beberapa keperluan yang lebih ketat bagi pinjaman jumbo: Dengan memisahkan urus niaga kepada dua gadai janji, anda boleh mengelak daripada jatuh ke dalam kategori "jumbo".
Terdapat satu lagi sebab besar pinjaman piggyback boleh membantu dalam pasaran hari ini: Jika anda cuba menjual rumah semasa anda sambil membeli satu lagi, anda boleh mengambil pinjaman ekuiti rumah atau talian kredit ekuiti rumah (HELOC) pada rumah semasa anda untuk menampung sebahagian daripada bayaran muka yang baharu. Dengan mengandaikan anda boleh menjual harta anda yang sedia ada, anda akan dapat menggunakan hasil untuk membayar pinjaman.
Bagaimanakah pinjaman piggyback berfungsi?
Dalam persediaan 80/10/10, gadai janji pertama adalah untuk 80 peratus daripada nilai hartanah, dan yang kedua - piggy di belakang, boleh dikatakan - adalah untuk 10 peratus. Kemudian, sebagai peminjam, anda perlu membuat bayaran pendahuluan 10 peratus.
Jenis pinjaman piggyback
Pinjaman piggyback datang dalam beberapa perisa yang berbeza:
Mengambil gadai janji kedua: Dalam pinjaman piggyback tradisional, anda akan mempunyai dua gadai janji. Ini bermakna dua set kos penutupan dengan dua set istilah yang berbeza. Ini mungkin bermakna menggunakan dua pemberi pinjaman yang berbeza.
Pinjaman ekuiti rumah: Jika anda kini tinggal di rumah yang telah anda bayar (atau bayar banyak dengan gadai janji anda), anda boleh mengambil pinjaman ekuiti rumah, sejumlah wang tunai yang boleh anda letakkan pada belakang gadai janji untuk 80 peratus daripada harga belian.
HELOC: HELOC adalah serupa dengan ekuiti pinjaman rumah, kecuali kadar pada HELOC adalah berubah-ubah, jadi bayaran bulanan anda boleh berubah dan anda akan mengeluarkan dana daripada mengambil sebahagian besar pada satu masa.
Kebaikan dan keburukan pinjaman piggyback
###kebaikan
Anda boleh menghapuskan premium insurans gadai janji. Kelebihan utama pinjaman piggyback ialah peluang untuk meninggalkan insurans gadai janji swasta. Bagi peminjam pinjaman konvensional dengan penurunan 3.5 peratus, purata premium tahunan PMI berkisar antara 0.58 peratus hingga 1.86 peratus daripada prinsipal pinjaman, bergantung pada skor kredit, menurut laporan Urban Institute. Dengan pinjaman piggyback, anda boleh mendapatkan penangguhan daripada bayaran insurans tersebut tanpa perlu mencari rumah yang lebih kecil dan lebih murah.
Anda boleh mengelakkan keperluan pinjaman jumbo. Pinjaman jumbo biasanya datang dengan keperluan untuk skor kredit yang lebih tinggi, bayaran pendahuluan yang lebih tinggi dan rizab tunai yang banyak. Jika pengaturan piggyback membantu memastikan pinjaman dalam mematuhi had, keperluan tersebut tidak akan digunakan.
Anda boleh membuat bayaran muka yang lebih rendah. Walaupun bayaran muka yang paling biasa bagi pinjaman piggyback ialah 10 peratus daripada harga pembelian, anda mungkin boleh mencari persediaan 80/15/5, bermakna bayaran muka anda akan hanya 5 peratus daripada kos.
###Keburukan
Pembayaran anda mungkin berubah. Pinjaman piggyback masih memerlukan wang. Pinjaman kedua biasanya mempunyai kadar faedah yang lebih tinggi, dan ia berubah-ubah, kata McBride, jadi jika kadar faedah meningkat, anda akan membayar lebih.
Anda masih mempunyai dua set kos penutupan. Jika anda mengeluarkan gadai janji kedua tradisional, anda akan mempunyai dua bil untuk ditutup. Itu memakan sebarang potensi penjimatan daripada mengelakkan PMI.
Anda mungkin menghadapi masalah jika anda perlu membiayai semula. Jika pinjaman anda melalui dua pemberi pinjaman yang berbeza, pembiayaan semula mungkin bukan proses yang mudah.
Mengapa layak untuk gadai janji piggyback boleh menjadi lebih sukar
Pinjaman piggyback mungkin membantu anda menyelesaikan beberapa keperluan pinjaman jumbo, tetapi ini sama sekali bukan kelulusan yang mudah. Anda masih memerlukan skor kredit yang sangat baik, dan keperluan untuk meminjam lebih banyak wang boleh menimbulkan keresahan daripada pemberi pinjaman. Harapkan agar kewangan peribadi anda diteliti untuk mengesahkan bahawa anda sememangnya boleh membayar balik kedua-dua pinjaman. Jika anda berfikir tentang cuba mendapatkan pinjaman piggyback, adalah bijak untuk mengurangkan nisbah hutang kepada pendapatan (DTI) anda sebanyak mungkin sebelum memohon.
Alternatif kepada pinjaman piggyback
Pinjaman piggyback adalah perkara biasa sebelum banyak program gadai janji bayaran rendah menjadi arus perdana, kata McBride. Jika anda menekankan tentang bayaran pendahuluan sebanyak 20 peratus itu, terdapat beberapa pinjaman dan geran pembeli rumah kali pertama yang boleh membantu anda berpindah ke rumah dengan lebih sedikit wang pendahuluan tanpa lapisan tambahan pinjaman piggyback:
Pinjaman FHA – Disokong oleh Pentadbiran Perumahan Persekutuan, pinjaman FHA membolehkan anda mendapat potongan serendah 3.5 peratus untuk pembelian rumah. Anda juga boleh layak untuk pinjaman ini dengan kredit di bawah harga. Program ini memerlukan skor kredit minimum 580 untuk bayaran pendahuluan 3.5 peratus. Jika skor kredit anda antara 500 dan 579, anda perlu menurunkan 10 peratus.
Konvensional 97 - Fannie Mae dan Freddie Mac, dua perusahaan tajaan kerajaan, membantu menyediakan gadai janji dengan penurunan serendah 3 peratus.
Pinjaman VA – Jika anda pernah berkhidmat atau aktif dalam tentera, anda layak mendapat pinjaman yang disokong oleh Jabatan Hal Ehwal Veteran AS, dan anda tidak perlu mengeluarkan sebarang wang untuk mendapatkannya .
Dengan program bayaran pendahuluan rendah, anda akan dapat menulis cek yang lebih kecil, tetapi bergantung pada pemberi pinjaman anda, juga mungkin diperlukan untuk mengembangkan pengetahuan membeli rumah anda. Sebagai contoh, program pinjaman bayaran rendah Bank of America menetapkan bahawa peminjam mungkin perlu melengkapkan kursus pendidikan pembeli rumah. Walau bagaimanapun, melaburkan beberapa jam masa anda adalah harga yang kecil untuk dibayar untuk mampu membeli tempat anda sendiri.
Anda mungkin terfikir untuk menangguhkan pembelian rumah sehingga anda boleh membuat bayaran pendahuluan yang lebih besar, tetapi McBride menunjukkan bahawa permainan menunggu boleh menjadi formula yang kalah.
"Harga rumah telah meningkat lebih cepat daripada yang orang boleh simpan, jadi idea untuk membuat bayaran pendahuluan 20 peratus adalah sasaran yang bergerak," kata McBride. “Terutama untuk hartanah pertama, adalah munasabah untuk membuat bayaran muka yang lebih kecil untuk masuk ke rumah permulaan itu. Kemudian, selepas beberapa tahun, apabila anda berdagang ke rumah yang lebih kekal, anda mempunyai ekuiti yang mencukupi sehingga ia menjadi bayaran muka 20 peratus anda.”
##Sorotan
Walau bagaimanapun, peminjam akan menghadapi bayaran gadai janji bulanan yang lebih besar dan mungkin melihat bayaran yang lebih tinggi yang perlu dibayar pada pinjaman boleh laras jika kadar faedah meningkat.
Skim gadai janji jenis ini mengurangkan bayaran muka rumah tanpa perlu membayar insurans gadai janji swasta (PMI), membantu peminjam mendapatkan rumah dengan lebih mudah dengan kos pendahuluan.
Gadai janji 80-10-10 distrukturkan dengan dua gadai janji: yang pertama ialah pinjaman kadar tetap pada 80% daripada kos rumah; yang kedua ialah 10% sebagai pinjaman ekuiti rumah; dan baki 10% sebagai bayaran pendahuluan tunai.
