80-10-10 모기지
์ฃผํ ๊ตฌ์ ์ ๋ํด ์๊ฐํ๊ธฐ ์์ํ๋ค๋ฉด, ํนํ ์ค๋๋ ์ ์ง๊ฐ ์์น์ผ๋ก ์ธํด ๊ณ์ฝ๊ธ๊ณผ ๋ง๊ฐ ๋น์ฉ์ ์๊ฐํ๋ ๊ฒ์ด ์ด๋ ค์ธ ์ ์์ต๋๋ค. ๊ฐ์ธ ๋ผ์ง ์ ๊ธํต์ ์ด๋ฌํ ๋น์ฉ์ด ์ถฉ๋ถํ์ง ์์ผ๋ฉด ๋ผ์ง ์ ๊ธํต์ ํ๋ณด์๊ฐ ๋ ์ ์์ต๋๋ค.
ํผ๊ธฐ๋ฐฑ๋ก ์ด๋?
80/10/10 ๋๋ ์กฐํฉ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ผ๊ณ ๋ ํ๋ ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋ก ์ ๋ ๊ฐ์ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ฅผ ๋์์ ๋ฐ๋ ๊ฒ์ ํฌํจํฉ๋๋ค. ํ๋๋ ์ฃผํ ๊ตฌ์ ๊ฐ๊ฒฉ์ 80%, ๋ค๋ฅธ ํ๋๋ 10%, ๋๋จธ์ง 10%๋ ๊ทํ์ ์๊ธ์ผ๋ก ์ถฉ๋น๋ฉ๋๋ค. ๊ณ์ฝ๊ธ.
ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋ก ์ ์ฌ์ฉํ๋ฉด ๊ฐ์ธ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋ณดํ(PMI)์ ์ง๋ถํ ํ์๊ฐ ์์ต๋๋ค. ๋ํ ์ด ๋ฐฐ์ด์ ์ ๋ณด ๋์ถ์ ๋ ์๊ฒฉํ ์๊ตฌ ์ฌํญ ์ค ์ผ๋ถ๋ฅผ ํ์ํ๋ ๋ฐ ๋์์ด ๋ ์ ์์ต๋๋ค. ๊ฑฐ๋๋ฅผ ๋ ๊ฐ์ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ๋ถ๋ฆฌํ๋ฉด "์ ๋ณด" ๋ฒ์ฃผ์ ๋น ์ง๋ ๊ฒ์ ํผํ ์ ์์ต๋๋ค.
ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋ก ์ด ์ค๋๋ ์ ์์ฅ์ ๋์์ด ๋ ์ ์๋ ๋ ๋ค๋ฅธ ํฐ ์ด์ ๊ฐ ์์ต๋๋ค. ๋ค๋ฅธ ์ง์ ์ฌ๋ ๋์ ํ์ฌ ์ฃผํ์ ํ๋ ค๊ณ ํ๋ ๊ฒฝ์ฐ ๋ค์ ์ฌ์ดํธ์์ ์ฃผํ ๋ด๋ณด ๋์ถ ๋๋ ์ฃผํ ๋ด๋ณด ๋์ถ ํ๋(HELOC)๋ฅผ ๋ฐ์ ์ ์์ต๋๋ค. ์ ์ง์ ๋ํ ๊ณ์ฝ๊ธ์ ์ผ๋ถ๋ฅผ ์ถฉ๋นํ๊ธฐ ์ํด ํ์ฌ ์ง. ๊ธฐ์กด ๋ถ๋์ฐ์ ํ ์ ์๋ค๊ณ ๊ฐ์ ํ๋ฉด ๋์ถ๊ธ์ ์ํํ๋ ๋ฐ ์์ต๊ธ์ ์ฌ์ฉํ ์ ์์ต๋๋ค.
ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋์ถ์ ์ด๋ป๊ฒ ์ด๋ฃจ์ด์ง๋์?
80/10/10 ์ค์ ์์ ์ฒซ ๋ฒ์งธ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ ๋ถ๋์ฐ ๊ฐ์น์ 80%์ด๊ณ ๋ ๋ฒ์งธ ๋ชจ๊ธฐ์ง(๋งํ์๋ฉด ๋ค์ ์๋ ๋ผ์ง)๋ 10%์ ๋๋ค. ๊ทธ๋ฐ ๋ค์ ์ฐจ์ฉ์ธ์ผ๋ก์ 10%์ ๊ณ์ฝ๊ธ์ ์ง๋ถํด์ผ ํฉ๋๋ค.
ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋์ถ์ ์ ํ
Piggyback ๋์ถ์ ๋ช ๊ฐ์ง ๋ค๋ฅธ ๋ง์ด ์์ต๋๋ค.
๋ ๋ฒ์งธ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋์ถ ๋ฐ๊ธฐ: ์ ํต์ ์ธ ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋์ถ์์๋ ๋ ๊ฐ์ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ฅผ ๊ฐ๊ฒ ๋ฉ๋๋ค. ์ด๋ ๋ ๊ฐ์ ๋ค๋ฅธ ์กฐ๊ฑด ์ธํธ๋ฅผ ๊ฐ์ง ๋ ์ธํธ์ ๋ง๊ฐ ๋น์ฉ์ ์๋ฏธํฉ๋๋ค. ๊ทธ๊ฒ์ ๋ ๊ฐ์ ๋ค๋ฅธ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ ์ฌ์ฉํ๋ ๊ฒ์ ์๋ฏธํ ์๋ ์์ต๋๋ค.
์ฃผํ ๋ด๋ณด ๋์ถ: ํ์ฌ ์ํํ ์ฃผํ์ ๊ฑฐ์ฃผํ๊ณ ์๋ ๊ฒฝ์ฐ(๋๋ ์ฃผํ ๋ด๋ณด ๋์ถ๋ก ์๋น ๋ถ๋ถ ์ํ), ์ฃผํ ๋ด๋ณด ๋์ถ์ ๋ฐ์ ์ ์์ต๋๋ค. ๊ตฌ์ ๊ฐ๊ฒฉ์ 80%์ ๋ํ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋ท๋ฉด.
HELOC: HELOC์ ์ด์์จ์ด ๊ฐ๋ณ์ ์ด๋ผ๋ ์ ์ ์ ์ธํ๋ฉด HELOC๋ ์ฃผํ ์ต์ ์์ฐ๊ณผ ์ ์ฌํ๋ฏ๋ก ์๋ณ ์ง๋ถ์ก์ด ๋ณ๊ฒฝ๋ ์ ์์ผ๋ฉฐ ํ ๋ฒ์ ํฐ ๋ฉ์ด๋ฆฌ๋ฅผ ์ธ์ถํ๋ ๊ฒ๋ณด๋ค ์๊ธ์ ์ธ์ถํ๊ฒ ๋ฉ๋๋ค.
ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋์ถ์ ์ฅ๋จ์
###ํ๋ก
๋ชจ๊ธฐ์ง ๋ณดํ๋ฃ๋ฅผ ์์จ ์ ์์ต๋๋ค. ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋ก ์ ์ฃผ์ ์ฅ์ ์ ๊ฐ์ธ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋ณดํ์ ๋ฒ๋ฆด ๊ธฐํ์ ๋๋ค. Urban Institute ๋ณด๊ณ ์ ๋ฐ๋ฅด๋ฉด 3.5% ๋ค์ด๋ ๊ธฐ์กด ๋์ถ ์ฐจ์ฉ์ธ์ ๊ฒฝ์ฐ ํ๊ท ์ฐ๊ฐ PMI ํ๋ฆฌ๋ฏธ์์ ์ ์ฉ ์ ์์ ๋ฐ๋ผ ๋์ถ ์๊ธ์ 0.58%์์ 1.86% ์ฌ์ด์ ๋๋ค. ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋ก ์ ์ฌ์ฉํ๋ฉด ๋ ์๊ณ ์ ๋ ดํ ์ง์ ์ฐพ์ ํ์ ์์ด ๋ณดํ๋ฃ๋ฅผ ๋ฉด์ ๋ฐ์ ์ ์์ต๋๋ค.
์ ๋ณด ๋์ถ ์๊ฑด์ ํผํ ์ ์์ต๋๋ค. ์ ๋ณด ๋์ถ์ ์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก ๋ ๋์ ์ ์ฉ ์ ์, ๋ ๋์ ๊ณ์ฝ๊ธ ๋ฐ ์ถฉ๋ถํ ํ๊ธ ์ค๋น๊ธ์ด ํ์ํฉ๋๋ค. ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋ฐฉ์์ด ๋์ถ์ ํ๋ ๋ด์์ ์ ์งํ๋ ๋ฐ ๋์์ด ๋๋ ๊ฒฝ์ฐ ํด๋น ์๊ฑด์ ์ ์ฉ๋์ง ์์ต๋๋ค.
๋ ๋ฎ์ ๋ค์ดํ์ด๋จผํธ๋ฅผ ํ ์ ์์ต๋๋ค. ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋ก ์ ๊ฐ์ฅ ์ผ๋ฐ์ ์ธ ๋ค์ดํ์ด๋จผํธ๋ ๊ตฌ๋งค ๊ฐ๊ฒฉ์ 10%์ด์ง๋ง 80/15/5 ์ค์ ์ ์ฐพ์ ์ ์์ต๋๋ค. ์ฆ, ๋ค์ดํ์ด๋จผํธ๊ฐ ๋น์ฉ์ 5%์ ๋ถ๊ณผํฉ๋๋ค.
###๋จ์
์ง๊ธ์ก์ด ๋ณ๊ฒฝ๋ ์ ์์ต๋๋ค. ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋์ถ์ ์ฌ์ ํ ๋น์ฉ์ด ๋ญ๋๋ค. ๋ ๋ฒ์งธ ๋์ถ์ ์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก ๋ ๋์ ์ด์์จ์ ๊ฐ์ง๋ฉฐ ๊ฐ๋ณ์ ์ด๋ฏ๋ก ์ด์์จ์ด ์ค๋ฅด๋ฉด ๋ ๋ง์ ๋น์ฉ์ ์ง๋ถํ๊ฒ ๋๋ค๊ณ McBride๋ ๋งํฉ๋๋ค.
์ฌ์ ํ ๋ ์ธํธ์ ๋ง๊ฐ ๋น์ฉ์ด ์์ต๋๋ค. ๊ธฐ์กด์ ๋ ๋ฒ์งธ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ฅผ ์ ํํ๋ฉด ๋ง๊ฐ์ ๋ํด ๋ ๊ฐ์ ์ฒญ๊ตฌ์๋ฅผ ๋ฐ๊ฒ ๋ฉ๋๋ค. ์ด๋ PMI๋ฅผ ํผํจ์ผ๋ก์จ ์ ์ฌ์ ์ธ ๋น์ฉ ์ ๊ฐ ํจ๊ณผ๋ฅผ ๊ฐ์ ธ์ต๋๋ค.
์ฌ์ต์๊ฐ ํ์ํ ๊ฒฝ์ฐ ๋ฌธ์ ๊ฐ ๋ฐ์ํ ์ ์์ต๋๋ค. ์ต์๊ฐ ๋ ๊ฐ์ ๋ค๋ฅธ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ ํตํด ์ด๋ฃจ์ด์ง๋ ๊ฒฝ์ฐ ํฅํ ์ฌ์ต์๋ ๊ฐ๋จํ ๊ณผ์ ์ด ์๋ ์ ์์ต๋๋ค.
ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์๊ฒฉ์ด ๋ ์ด๋ ค์ด ์ด์
Piggyback ๋์ถ์ ์ ๋ณด ๋์ถ์ ์ผ๋ถ ์๊ตฌ ์ฌํญ์ ํด๊ฒฐํ๋ ๋ฐ ๋์์ด ๋ ์ ์์ง๋ง ๊ฒฐ์ฝ ์ฌ์ด ์น์ธ์ด ์๋๋๋ค. ์ฌ์ ํ ์ฐ์ํ ์ ์ฉ ์ ์๊ฐ ํ์ํ๋ฉฐ ๋ ๋ง์ ๋์ ๋น๋ฆด ํ์๊ฐ ์๋ค๋ ๊ฒ์ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ผ๋ก๋ถํฐ ๋์ด์ ์ฐํธ๋ฆฌ๊ฒ ํ ์ ์์ต๋๋ค. ๋ ๋์ถ์ ๋ชจ๋ ์ํํ ์ ์๋์ง ํ์ธํ๊ธฐ ์ํด ๊ฐ์ธ ์ฌ์ ์ ๋ฉด๋ฐํ ์กฐ์ฌํด์ผ ํฉ๋๋ค. ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋์ถ์ ๋ฐ์ ์๊ฐ์ด๋ผ๋ฉด ์ ์ฒญํ๊ธฐ ์ ์ ๊ฐ๋ฅํ ํ ๋ถ์ฑ ๋๋น ์๋(DTI) ๋น์จ์ ์ค์ด๋ ๊ฒ์ด ์ข์ต๋๋ค.
ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋์ถ์ ๋ํ ๋์
๋ง์ ์ ๊ธ๋ฆฌ ๋ชจ๊ธฐ์ง ํ๋ก๊ทธ๋จ์ด ์ฃผ๋ฅ๊ฐ ๋๊ธฐ ์ ์๋ ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋์ถ์ด ์ผ๋ฐ์ ์ด์์ต๋๋ค. 20%์ ๊ณ์ฝ๊ธ์ ๋ํด ์คํธ๋ ์ค๋ฅผ ๋ฐ๊ณ ์๋ค๋ฉด ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋ก ์ ์ถ๊ฐํ์ง ์๊ณ ๋ ๋ ์ ์ ์ด๊ธฐ ๋น์ฉ์ผ๋ก ์ฃผํ์ผ๋ก ์ด์ฌํ๋ ๋ฐ ๋์์ด ๋ ์ ์๋ ๋ค์์ ์ต์ด ์ฃผํ ๊ตฌ์ ์ ๋์ถ ๋ฐ ๋ณด์กฐ๊ธ์ด ์์ต๋๋ค.
FHA ์ต์ โ ์ฐ๋ฐฉ ์ฃผํ์ฒญ(Federal Housing Administration)์ ์ง์์ ๋ฐ๋ FHA ์ต์๋ ์ฃผํ ๊ตฌ์ ์ 3.5% ์ ๋์ ๋น์ฉ์ ์ ์ฝํ ์ ์์ต๋๋ค. ๋น์ ์ ๋ํ subpar ์ ์ฉ์ผ๋ก ์ด ๋์ถ์ ๋ฐ์ ์ ์์ต๋๋ค. ์ด ํ๋ก๊ทธ๋จ์ 3.5% ๋ค์ดํ์ด๋จผํธ๋ฅผ ์ํด ์ต์ 580์ ์ ์ ์ฉ ์ ์๋ฅผ ์๊ตฌํฉ๋๋ค. ์ ์ฉ ์ ์๊ฐ 500์์ 579 ์ฌ์ด์ด๋ฉด 10%๋ฅผ ๋ด๋ ค์ผ ํฉ๋๋ค.
Conventional 97 - ๋ ๊ฐ์ ์ ๋ถ ํ์ ๊ธฐ์ ์ธ Fannie Mae์ Freddie Mac์ ์ต์ 3%์ ๋ค์ด์ผ๋ก ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ฅผ ์ฌ์ฉํ ์ ์๋๋ก ์ง์ํฉ๋๋ค.
VA ๋์ถ โ ๊ตฐ ๋ณต๋ฌด ์ค์ด๊ฑฐ๋ ํ์ญ์ธ ๊ฒฝ์ฐ ๋ฏธ๊ตญ ์ฌํฅ ๊ตฐ์ธํ์์ ์ง์ํ๋ ๋์ถ์ ๋ฐ์ ์ ์์ผ๋ฉฐ ๋์ถ์ ๋ฐ๊ธฐ ์ํด ๋์ ๋ฃ์ ํ์๊ฐ ์์ต๋๋ค. .
๋ฎ์ ๋ค์ด ํ์ด๋จผํธ ํ๋ก๊ทธ๋จ์ ์ฌ์ฉํ๋ฉด ๋ ์ ์ ์์ ์ํ๋ฅผ ์ธ ์ ์์ง๋ง ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ ๋ฐ๋ผ ์ฃผํ ๊ตฌ์ ์ง์์ ํ์ฅํด์ผ ํ ์๋ ์์ต๋๋ค. ์๋ฅผ ๋ค์ด, Bank of America์ ๋ฎ์ ๋ค์ด ํ์ด๋จผํธ ๋์ถ ํ๋ก๊ทธ๋จ์ ์ฐจ์ฉ์ธ์ด ์ฃผํ ๊ตฌ์ ์ ๊ต์ก ๊ณผ์ ์ ์๋ฃํด์ผ ํ ์๋ ์๋ค๊ณ ๊ท์ ํฉ๋๋ค. ๊ทธ๋ฌ๋ ๋ช ์๊ฐ์ ์๊ฐ์ ํฌ์ํ๋ ๊ฒ์ ์์ ์ ๊ณต๊ฐ์ ๋ง๋ จํ ์ ์๋ ์์ ๋๊ฐ์ ๋๋ค.
๋ ๋ง์ ๊ณ์ฝ๊ธ์ ์ง๋ถํ ์ ์์ ๋๊น์ง ์ฃผํ ๊ตฌ์ ์ ์ฐ๊ธฐํ๋ ๊ฒ์ ๊ณ ๋ คํ ์๋ ์์ง๋ง McBride๋ ๊ธฐ๋ค๋ฆฌ๋ ๊ฒ์์ด ์ง๋ ๊ณต์์ด ๋ ์ ์๋ค๊ณ ์ง์ ํฉ๋๋ค.
McBride๋ "์ง๊ฐ์ด ์ฌ๋๋ค์ด ์ ์ถํ ์ ์๋ ๊ฒ๋ณด๋ค ๋น ๋ฅด๊ฒ ์์นํ๊ณ ์์ผ๋ฏ๋ก 20%์ ๊ณ์ฝ๊ธ์ ๋ง๋๋ ์์ด๋์ด๊ฐ ์์ง์ด๋ ๋ชฉํ์ ๋๋ค"๋ผ๊ณ ๋งํฉ๋๋ค. โํนํ ์ฒซ ๋ฒ์งธ ๋ถ๋์ฐ์ ๊ฒฝ์ฐ, ๊ทธ ์ฒซ ๋ฒ์งธ ์ฃผํ์ ๋ค์ด๊ฐ๊ธฐ ์ํด ๋ ์ ์ ๊ณ์ฝ๊ธ์ ๋ด๋ ๊ฒ์ด ์ ์ ์ผ๋ก ๊ทธ๋ด๋ฏํฉ๋๋ค. ๊ทธ๋ฐ ๋ค์ ๋ช ๋ ํ์ ๋ ์๊ตฌ์ ์ธ ์ฃผํ์ผ๋ก ๊ฑฐ๋ํ ๋ 20%์ ๊ณ์ฝ๊ธ์ด ๋ ๋งํผ ์ถฉ๋ถํ ์์ฐ์ ๊ฐ๊ฒ ๋ฉ๋๋ค.โ
##ํ์ด๋ผ์ดํธ
๊ทธ๋ฌ๋ ์ฐจ์ฉ์ธ์ ์๋์ ์ผ๋ก ๋ ๋ง์ ์ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ํ์ก์ ์ง๋ฉดํ๊ฒ ๋๋ฉฐ ์ด์์จ์ด ์์นํ ๊ฒฝ์ฐ ์กฐ์ ๊ฐ๋ฅํ ๋์ถ๋ก ์ธํด ๋ ๋ง์ ์ง๋ถ๊ธ์ ์ง๋ถํ๊ฒ ๋ ์ ์์ต๋๋ค.
์ด ์ ํ์ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๊ณํ์ ๊ฐ์ธ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋ณดํ(PMI)์ ์ง๋ถํ์ง ์๊ณ ๋ ์ฃผํ์ ๊ณ์ฝ๊ธ์ ์ค์ฌ ์ฐจ์ฉ์ธ์ด ์ด๊ธฐ ๋น์ฉ์ผ๋ก ๋ ์ฝ๊ฒ ์ง์ ์ป์ ์ ์๋๋ก ๋์์ค๋๋ค.
80-10-10 ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ ๋ ๊ฐ์ง ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ๊ตฌ์ฑ๋ฉ๋๋ค. ๋ ๋ฒ์งธ๋ ์ฃผํ ๋ด๋ณด ๋์ถ๋ก 10%์ ๋๋ค. ๋๋จธ์ง 10%๋ ํ๊ธ ๊ณ์ฝ๊ธ์ผ๋ก.