الرهن الأول
ما هو الرهن العقاري الأول؟
الرهن العقاري الأول هو القرض الأساسي أو الأولي الذي يتم الحصول عليه للممتلكات. عندما تحصل على أول قرض عقاري لشراء منزل ، فإن مقرض الرهن العقاري الذي موله يضع رهنًا أوليًا على العقار. يمنح هذا الامتياز للمقرض الحق الأول أو المطالبة بالمنزل إذا تخلفت عن سداد القرض. المقرضون الآخرون الذين لديهم امتياز على منزلك هم ثانويون لمقرض الرهن العقاري الأول.
كيف يعمل الرهن العقاري الأول؟
عادة ما يستخدم الرهن العقاري الأول لتمويل تكلفة شراء منزل. اعتمادًا على نوع الرهن العقاري الأول الذي تحصل عليه ، ستحتاج على الأرجح إلى دفع نسبة مئوية من هذه التكلفة مقدمًا كدفعة أولى. بعد ذلك ، ستكون مسؤولاً عن سداد مدفوعات شهرية - تتكون من جزء من المبلغ الذي اقترضته بالإضافة إلى الفائدة والتأمين على أصحاب المنازل والضرائب على الممتلكات - حتى يتم سداد القرض.
الرهن العقاري الأول ، الذي يشار إليه أحيانًا على أنه منصب الامتياز "الأعلى" ، يكون له الأولوية على أي رهن عقاري ثان ، أو رهن ثانوي ، مرتبط بالعقار. لنفترض أنك اشتريت منزلًا برهن عقاري ، وحصلت لاحقًا على قرض لشراء منزل (رهن عقاري ثان). إذا كنت تتخلف عن السداد ، فسيكون لمقرض الرهن العقاري الأول الخاص بك أول مطالبة بالعائدات من بيع الرهن. عندئذ يكون لمقرض الرهن العقاري الثاني مطالبة بالعائدات المتبقية ، إن وجدت. تستمر سلسلة الأولويات هذه إذا كان لديك امتيازات متعددة.
وهناك بعض الاستثناءات، ولكن. إذا كنت مدينًا بضرائب على الممتلكات ، فسيتم عادةً سدادها أولاً قبل المطالبات الأخرى ، وإذا كنت تقدم طلبًا للإفلاس ، فيمكن للمحكمة أن تقرر المطالبات التي لها الأسبقية.
مثال الرهن العقاري الأول
تشتري سارة منزلاً بسعر 300 ألف دولار بمساعدة قرض عقاري قيمته 240 ألف دولار. هذا هو أول رهن عقاري على العقار.
بعد مرور بعض الوقت ، أصبحت قيمة منزلها الآن 330 ألف دولار ، وقد دفعت الرصيد على أول قرض عقاري لها إلى 100 ألف دولار. ثم قررت بعد ذلك إعادة تصميم مطبخها والحصول على قرض لشراء منزل - رهن عقاري ثان - مقابل 50000 دولار.
لنفترض أن سارة تخلفت عن سداد المدفوعات وتعجز عن إيجاد حل مع مُقرض الرهن العقاري. المقرض لديه الآن القدرة على بدء عملية حبس الرهن من أجل تعويض خسائره. إذا كان منزلها سيُباع في مزاد بمبلغ 330 ألف دولار ، فيمكن لمقرض الرهن العقاري الأول استرداد 100 ألف دولار التي لا تزال مدينًا بها ، ويمكن لمقرض الرهن العقاري الثاني استرداد 50 ألف دولار. إذا كان المنزل سيباع بسعر أقل ، فقد يتلقى مقرض الرهن العقاري الأول جزءًا فقط من العائدات ، وقد لا يتلقى مقرض الرهن العقاري الثاني شيئًا على الإطلاق.
كيف تختلف الرهون العقارية الأولى عن الرهون العقارية الثانية؟
يتم تأمين كل من الرهون العقارية الأولى والثانية بواسطة العقار نفسه (ضمان القرض) ، ولكن يتم استخدام الرهن العقاري الأول لشراء العقار ، في حين يمكن استخدام الرهن العقاري الثاني لعدة أسباب. يمكن أن يشمل ذلك تمويل تجديد المنزل أو توحيد الديون أو دفع تكاليف التعليم الجامعي أو تكاليف الرعاية الصحية أو الإجازة أو النفقات الأخرى.
يمكن أيضًا استخدام الرهون العقارية الثانية لمساعدتك في شراء عقار. يتم إنشاء العديد من برامج المساعدة على الدفعة المقدمة كرهن عقاري أول وثاني ، مع تغطية الرهن الثاني للدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق.
نظرًا لأنها أكثر خطورة بالنسبة للمقرض ، فإن الرهون العقارية الثانية عادة ما يكون لها معدلات فائدة أعلى من الرهون العقارية الأولى. النوعان الأكثر شيوعًا من الرهون العقارية الثانية هما قروض ملكية المنازل ، والتي لها معدل ثابت ، وخطوط ائتمان حقوق الملكية العقارية (HELOCs) ، والتي لها معدل متغير.
أخيرًا ، في وقت الضريبة ، يمكنك خصم الفائدة على الرهن العقاري الأول الخاص بك إلى حد معين. يمكنك فقط خصم الفائدة على قرض شراء منزل إذا استخدمت الأموال لتحسين منزلك.
يسلط الضوء
فائدة الرهن العقاري المدفوعة على الرهن العقاري الأول قابلة للخصم الضريبي ، ولا تنطبق إلا على دافعي الضرائب الذين يفصلون النفقات على إقراراتهم الضريبية.
الرهن الثاني هو الأموال المقترضة مقابل حقوق ملكية المساكن لتمويل مشاريع ونفقات أخرى.
إذا كانت نسبة القرض إلى القيمة (LTV) للرهن العقاري الأول أكبر من 80٪ ، يطلب المقرضون عمومًا تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI).
الرهن الأول هو امتياز أساسي على العقار يؤمن الرهن.
التعليمات
هل الرهن العقاري الثاني أعلى من الرهن العقاري الأول؟
الرهون العقارية الأولى لها الأسبقية على الرهون العقارية الثانية لسدادها إذا تخلف المقترض عن السداد. وهذا يعني أن الرهون العقارية الثانية تخضع ، وليست متفوقة ، للرهون العقارية الأولى على المنزل.
ما هو الجانب السلبي للرهن العقاري الثاني؟
الرهون العقارية الثانية تزيد من الالتزامات المالية الشهرية لمالك المنزل. يمكنهم أيضًا زيادة مخاطر التخلف عن السداد إذا كان صاحب المنزل غير قادر على مواكبة مدفوعات الرهن العقاري الأولى والثانية.
هل يمكنني الحصول على قرضين عقاريين في نفس الوقت؟
من الممكن أن يكون لديك قرضان عقاريان في نفس الوقت. يمكن أن يذهب الرهن العقاري الأول نحو شراء منزل ، إما كمسكن أساسي أو كعقار استثماري. يمكن أن يذهب قرض الرهن العقاري الثاني أو قرض ملكية المنزل نحو إجراء ترقيات أو تحسينات على العقار.
هل الحصول على قرض عقاري ثان فكرة جيدة؟
قد يكون الحصول على قرض عقاري ثان فكرة جيدة إذا كنت قد بحثت عن خيارات الاقتراض وفهمت ما يمكنك سداده. ومع ذلك ، إذا كان دخلك غير مستقر أو كنت تفتقر إلى مدخرات طارئة كافية لتغطية مدفوعات الرهن العقاري إذا فقدت وظيفتك أو مرضت ولا تستطيع العمل ، فقد ترغب في إعادة النظر في قرض الرهن العقاري الثاني.
