İlk İpotek

İlk ipotek nedir?

İlk ipotek, bir mülk için alınan birincil veya ilk kredidir. Bir ev satın almak için ilk ipotek aldığınızda, onu finanse eden ipotek borç vereni, mülke birincil haciz koyar. Bu haciz, krediyi temerrüde düşerseniz, borç verene ilk hak veya ev talebini verir. Evinizde haciz olan diğer borç verenler, ilk ipoteğin borç verenine göre ikincildir.

İlk ipotek nasıl çalışır?

İlk ipotek genellikle bir ev satın alma maliyetini finanse etmek için kullanılır. Aldığınız ilk ipotek türüne bağlı olarak, muhtemelen bu maliyetin bir yüzdesini peşinat olarak ödemeniz gerekecektir. Ardından, kredi geri ödenene kadar, ödünç aldığınız miktarın bir kısmı artı faiz, ev sahibi sigortası ve emlak vergilerinden oluşan aylık ödemeleri yapmaktan siz sorumlu olacaksınız.

Bazen “kıdemli” haciz pozisyonuna sahip olarak anılan ilk ipotek, mülke bağlı herhangi bir ikinci ipotek veya küçük haciz üzerinde önceliklidir. Diyelim ki ipotekli bir ev satın aldınız ve daha sonra bir ev kredisi (ikinci ipotek) aldınız. Temerrüde düşmüş olsaydınız, ilk ipotek borç vereniniz, bir haciz satışından elde edilen gelirlere ilişkin ilk iddiaya sahip olacaktır. İkinci ipotek kredisi veren, varsa, kalan gelirler üzerinde hak talebinde bulunacaktır. Birden fazla haciziniz varsa bu öncelik zinciri devam eder.

Ancak bazı istisnalar vardır. Emlak vergisi borcunuz varsa, bunlar genellikle diğer taleplerden önce geri ödenir ve iflas başvurusunda bulunuyorsanız, mahkeme hangi taleplerin öncelikli olacağına karar verebilir.

İlk ipotek örneği

Sarah, 240.000 dolarlık bir ipotek yardımıyla 300.000 dolarlık bir ev satın alır. Bu, mülk üzerindeki ilk ipotektir.

Bir süre sonra, evi şimdi 330.000 dolar değerinde ve ilk ipoteğinin bakiyesini 100.000 dolara ödedi. Daha sonra mutfağını yeniden şekillendirmeye karar verir ve 50.000 $ karşılığında ikinci bir ipotek olan bir ev kredisi hissesi alır.

Sarah'ın ödemelerde geride kaldığını ve ipotek kredisi veren kurumla bir çözüm bulamadığını varsayalım. Borç veren artık kayıplarını telafi etmek için haciz sürecini başlatma olanağına sahiptir. Evi açık artırmada 330.000 dolara satılacak olsaydı, ilk ipotek kredisi veren hala borçlu olduğu 100.000 $ 'ın tamamını geri alabilir ve ikinci ipotek kredisi veren 50.000 $' ı geri alabilir. Ev daha ucuza satılacak olsaydı, ilk ipotek kredisi veren gelirlerin yalnızca bir kısmını alabilir ve ikinci ipotek kredisi veren hiçbir şey alamaz.

İlk ipoteklerin ikinci ipoteklerden farkı nedir?

Hem birinci hem de ikinci ipotek mülkün kendisi tarafından güvence altına alınır (kredinin teminatı), ancak mülkü satın almak için birinci ipotek kullanılırken, çeşitli nedenlerle ikinci bir ipotek kullanılabilir. Bunlar arasında ev yenilemelerinin finansmanı, borcun konsolidasyonu veya üniversite eğitimi, sağlık masrafları, tatil veya diğer harcamalar yer alabilir.

İkinci ipotek, bir mülk satın almanıza yardımcı olmak için de kullanılabilir. Birçok peşinat yardım programı, birinci ve ikinci ipotek olarak inşa edilir ve ikinci ipotek peşinat ve kapanış maliyetlerini kapsar.

Bir borç veren için daha riskli oldukları için, ikinci ipotekler genellikle ilk ipoteklerden daha yüksek faiz oranlarına sahiptir. İkinci ipoteklerin en yaygın iki türü, sabit bir orana sahip ev rehni kredileri ve değişken bir orana sahip olan ev rehni kredi limitleridir (HELOC'ler).

Son olarak, vergi zamanında, ilk ipoteğinizin faizini belirli bir eşiğe kadar düşebilirsiniz. Fonları evinizi iyileştirmek için kullandıysanız, yalnızca bir konut kredisi faizini düşebilirsiniz.

##Öne çıkanlar

• İlk ipotek için ödenen ipotek faizi vergiden düşülebilir, sadece vergi beyannamelerinde giderleri kaleme alan vergi mükellefleri için geçerlidir.

• İkinci ipotek, diğer projeleri ve harcamaları finanse etmek için ev sermayesine karşı ödünç alınan paradır.

• Bir ilk ipoteğin kredi-değer (LTV) oranı %80'den büyükse, borç verenler genellikle özel ipotek sigortası (PMI) gerektirir.

• İlk ipotek, ipoteği güvence altına alan mülk üzerindeki birincil hacizdir.

##SSS

İkinci İpotek İlk İpoteğe Göre Üstün müdür?

Borçlu temerrüde düşerse, ilk ipotekler, geri ödeme için ikinci ipoteklere göre önceliklidir. Bu, ikinci ipoteklerin bir ev üzerindeki ilk ipoteklere üstün değil, ikincil olduğu anlamına gelir.

İkinci Bir İpoteğin Dezavantajı Nedir?

İkinci ipotek, bir ev sahibinin aylık mali yükümlülüklerini artırır. Ev sahibi hem birinci hem de ikinci ipotek ödemelerine ayak uyduramıyorsa, temerrüt riskini de artırabilirler.

Aynı Anda İki Mortgage Alabilir miyim?

Aynı anda iki ipotek olması mümkündür. İlk ipotek, ya birincil konut olarak ya da yatırım amaçlı gayrimenkul olarak bir ev satın almaya yönelik olabilir. İkinci bir ipotek veya ev sermayesi kredisi, mülkte iyileştirmeler veya iyileştirmeler yapmaya gidebilir.

İkinci İpoteği Almak İyi Bir Fikir mi?

Borçlanma seçeneklerini araştırdıysanız ve neleri geri ödeyebileceğinizi biliyorsanız, ikinci bir ipotek almak iyi bir fikir olabilir. Bununla birlikte, geliriniz sabit değilse veya işinizi kaybederseniz veya hastalanırsanız ve çalışamazsanız ipotek ödemelerini karşılayacak yeterli acil durum birikiminiz yoksa, ikinci bir ipotek kredisini yeniden düşünmek isteyebilirsiniz.