Première hypothèque
Qu'est-ce qu'une première hypothèque ?
Une première hypothèque est le prêt principal ou initial obtenu pour une propriété. Lorsque vous obtenez une première hypothèque pour acheter une maison, le prêteur hypothécaire qui l'a financée place un privilège principal sur la propriété. Ce privilège donne au prêteur le premier droit ou la revendication de la maison si vous deviez faire défaut sur le prêt. Les autres prêteurs qui ont un privilège sur votre maison sont secondaires au prêteur de la première hypothèque.
Comment fonctionne une première hypothèque ?
Une première hypothèque est généralement utilisée pour financer le coût d'achat d'une maison. Selon le type de première hypothèque que vous obtenez, vous devrez probablement payer un pourcentage de ce coût à l'avance comme acompte. Ensuite, vous serez responsable d'effectuer des paiements mensuels - consistant en une partie du montant que vous avez emprunté plus les intérêts, l'assurance habitation et les taxes foncières - jusqu'à ce que le prêt soit remboursé.
La première hypothèque, parfois désignée comme ayant la position de privilège « senior », a priorité sur toute deuxième hypothèque, ou privilège junior, attachée à la propriété. Disons que vous avez acheté une maison avec une hypothèque et que vous avez ensuite contracté un prêt sur valeur domiciliaire (une deuxième hypothèque). Si vous deviez faire défaut, votre premier prêteur hypothécaire aurait le premier droit au produit d'une vente de forclusion. Le deuxième prêteur hypothécaire aurait alors droit au produit restant, le cas échéant. Cette chaîne de priorité se poursuit si vous avez plusieurs privilèges.
Il y a cependant quelques exceptions. Si vous devez des impôts fonciers, ils seront généralement remboursés avant les autres réclamations, et si vous déposez le bilan, un tribunal peut décider quelles réclamations ont priorité.
Exemple de première hypothèque
Sarah achète une maison au prix de 300 000 $ grâce à une hypothèque de 240 000 $. Il s'agit de la première hypothèque sur la propriété.
Après un certain temps, sa maison vaut maintenant 330 000 $ et elle a remboursé le solde de sa première hypothèque à 100 000 $. Elle décide alors de réaménager sa cuisine et contracte un prêt sur valeur domiciliaire - une deuxième hypothèque - de 50 000 $.
Disons que Sarah prend du retard sur ses paiements et est incapable de trouver une solution avec son prêteur hypothécaire. Le prêteur a maintenant la possibilité de lancer le processus de forclusion afin de récupérer ses pertes. Si sa maison se vendait aux enchères pour 330 000 $, le premier prêteur hypothécaire pourrait récupérer la totalité des 100 000 $ qu'elle doit encore, et le deuxième prêteur hypothécaire pourrait récupérer les 50 000 $. Si la maison se vendait moins cher, le premier prêteur hypothécaire pourrait ne recevoir qu'une partie du produit, et le deuxième prêteur hypothécaire pourrait ne rien recevoir du tout.
En quoi les premières hypothèques sont-elles différentes des deuxièmes hypothèques ?
Les première et deuxième hypothèques sont garanties par la propriété elle-même (la garantie du prêt), mais une première hypothèque est utilisée pour acheter la propriété, tandis qu'une deuxième hypothèque peut être utilisée pour diverses raisons. Il peut s'agir de financer des rénovations domiciliaires, de consolider des dettes ou de payer des études collégiales, des frais de santé, des vacances ou d'autres dépenses.
Les deuxièmes hypothèques peuvent également être utilisées pour vous aider à acheter une propriété. De nombreux programmes d'aide à la mise de fonds sont conçus comme une première et une deuxième hypothèque, la deuxième hypothèque couvrant la mise de fonds et les frais de clôture.
Parce qu'elles sont plus risquées pour un prêteur, les deuxièmes hypothèques ont généralement des taux d'intérêt plus élevés que les premières hypothèques. Les deux types de prêts hypothécaires de second rang les plus courants sont les prêts sur valeur domiciliaire, qui ont un taux fixe, et les marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC), qui ont un taux variable.
Enfin, au moment des impôts, vous pouvez déduire les intérêts de votre première hypothèque jusqu'à un certain seuil. Vous ne pouvez déduire les intérêts sur un prêt sur valeur domiciliaire que si vous avez utilisé les fonds pour améliorer votre maison.
Points forts
Les intérêts hypothécaires payés sur une première hypothèque sont déductibles d'impôt, uniquement applicables aux contribuables qui détaillent les dépenses sur leurs déclarations de revenus.
La deuxième hypothèque est de l'argent emprunté sur la valeur nette du logement pour financer d'autres projets et dépenses.
Si le ratio prêt-valeur (LTV) d'une première hypothèque est supérieur à 80 %, les prêteurs exigent généralement une assurance hypothécaire privée (PMI).
Une hypothèque de premier rang est un privilège principal sur la propriété qui garantit l'hypothèque.
FAQ
Une deuxième hypothèque est-elle supérieure à une première hypothèque ?
Les hypothèques de premier rang ont priorité sur les hypothèques de deuxième rang pour le remboursement en cas de défaillance de l'emprunteur. Cela signifie que les deuxièmes hypothèques sont subordonnées, et non supérieures, aux premières hypothèques sur une maison.
Quel est l'inconvénient d'une deuxième hypothèque ?
Les deuxièmes hypothèques augmentent les obligations financières mensuelles du propriétaire. Ils peuvent également augmenter le risque de défaut si le propriétaire n'est pas en mesure de faire face aux versements de la première et de la deuxième hypothèque.
Puis-je avoir deux prêts hypothécaires en même temps ?
Il est possible d'avoir deux hypothèques en même temps. Une première hypothèque peut servir à l'achat d'une maison, soit comme résidence principale, soit comme immeuble de placement. Une deuxième hypothèque ou un prêt sur valeur domiciliaire peut servir à apporter des améliorations ou des améliorations à la propriété.
Est-ce une bonne idée de contracter une deuxième hypothèque ?
Prendre une deuxième hypothèque pourrait être une bonne idée si vous avez étudié les options d'emprunt et que vous comprenez ce que vous pouvez vous permettre de rembourser. Si, toutefois, vos revenus sont instables ou si vous n'avez pas suffisamment d'économies d'urgence pour couvrir les versements hypothécaires si vous perdez votre emploi ou tombez malade et ne pouvez pas travailler, vous voudrez peut-être reconsidérer un deuxième prêt hypothécaire.
