Første realkreditlån
Hvad er et første realkreditlån?
Et første realkreditlån er det primære eller første lån til en ejendom. Når du får et første realkreditlån til at købe et hjem, placerer realkreditinstituttet, der finansierede det, en primær pant i ejendommen. Denne pant giver långiver den første ret eller krav på boligen, hvis du skulle misligholde lånet. Andre långivere, der har pant i din bolig, er sekundære i forhold til långiveren af det første realkreditlån.
Hvordan fungerer et første realkreditlån?
Et første realkreditlån bruges typisk til at finansiere omkostningerne ved at købe en bolig. Afhængigt af typen af første realkreditlån, du får, skal du sandsynligvis betale en procentdel af disse omkostninger på forhånd som en udbetaling. Derefter vil du være ansvarlig for at foretage månedlige betalinger - bestående af en del af det beløb, du har lånt plus renter, husejerforsikring og ejendomsskatter - indtil lånet er tilbagebetalt.
Det første realkreditlån, der nogle gange omtales som at have "senior" pantpositionen, har prioritet over ethvert andet pant eller juniorpant, der er knyttet til ejendommen. Lad os sige, at du købte et hjem med et realkreditlån og senere tog et boliglån (et andet realkreditlån). Hvis du skulle misligholde, ville din første realkreditudbyder have det første krav på provenuet fra et tvangsauktion. Den anden realkreditudbyder ville så have krav på det resterende provenu, hvis nogen. Denne prioritetskæde fortsætter, hvis du har flere panterettigheder.
Der er dog nogle undtagelser. Hvis du skylder ejendomsskat, vil de typisk blive tilbagebetalt først før andre krav, og hvis du indgiver konkursbegæring, kan en domstol afgøre, hvilke krav der har forrang.
Eksempel på første realkreditlån
Sarah køber et hjem til en pris på $300.000 ved hjælp af et realkreditlån på $240.000. Dette er det første pant i ejendommen.
Efter nogen tid er hendes hjem nu 330.000 $ værd, og hun har nedbetalt saldoen på sit første realkreditlån til 100.000 $. Hun beslutter sig derefter for at ombygge sit køkken og optager et boliglån - et andet realkreditlån - for $50.000.
Lad os sige, at Sarah kommer bagud med betalinger og ikke er i stand til at finde en løsning med sit realkreditinstitut. Långiveren har nu mulighed for at starte afskærmningsprocessen for at inddrive sine tab. Hvis hendes hjem skulle sælges på auktion for 330.000 dollars, kan den første realkreditudbyder få alle de 100.000 dollars tilbage, hun stadig skylder, og den anden realkreditudbyder kan få de 50.000 dollars tilbage. Hvis boligen skulle sælges for mindre, modtager den første realkreditudbyder måske kun en del af provenuet, og den anden realkreditudbyder modtager måske slet ikke noget.
Hvordan er første realkreditlån forskellige fra andet realkreditlån?
Både første og andet realkreditlån er sikret af ejendommen selv (sikkerhedsstillelsen for lånet), men et førstepant bruges til at købe ejendommen, mens et andet realkreditlån kan bruges af forskellige årsager. Disse kan omfatte finansiering af boligrenoveringer, konsolidering af gæld eller betaling for en universitetsuddannelse, sundhedsudgifter, en ferie eller andre udgifter.
Anden pant kan også bruges til at hjælpe dig med at købe en ejendom. Mange udbetalingsassistanceprogrammer er konstrueret som et første og andet realkreditlån, hvor det andet realkreditlån dækker udbetalingen og lukkeomkostningerne.
Fordi de er mere risikable for en långiver, har sekundære realkreditlån normalt højere renter end første realkreditlån. De to mest almindelige typer af andet realkreditlån er boliglån, som har en fast rente, og boliglån (HELOC'er), som har en variabel rente.
Endelig kan du på skattetid trække renterne på dit første realkreditlån fra op til en vis grænse. Du kan kun fratrække renterne på et boliglån, hvis du har brugt midlerne til at forbedre din bolig.
Højdepunkter
Panterenterne betalt på et 1. realkreditlån er fradragsberettigede, kun gældende for skatteydere, der specificerer udgifter på deres selvangivelser.
Det andet realkreditlån er penge lånt mod egenkapital til at finansiere andre projekter og udgifter.
Hvis belåningsgraden (LTV) for et første realkreditlån er større end 80 %, kræver långivere generelt privat realkreditforsikring (PMI).
Et førstepant er en primær pant i den ejendom, der sikrer pantet.
Ofte stillede spørgsmål
Er et andet realkreditlån bedre end et første realkreditlån?
Første pant har forrang frem for andet realkreditlån til tilbagebetaling, hvis låntager misligholder. Det betyder, at 2. pant er underordnet, ikke overordnet, i forhold til 1. pant i en bolig.
Hvad er ulempen ved et andet realkreditlån?
Andet realkreditlån øger en boligejers månedlige økonomiske forpligtelser. De kan også øge risikoen for misligholdelse, hvis boligejeren ikke er i stand til at holde trit med både første og andet realkreditlån.
Kan jeg have to realkreditlån på samme tid?
Det er muligt at have to realkreditlån på samme tid. Et første realkreditlån kan gå til køb af en bolig, enten som primær bolig eller som investeringsejendom. Et andet realkreditlån eller boliglån kan gå til at foretage opgraderinger eller forbedringer af ejendommen.
Er det en god idé at optage et nyt realkreditlån?
Det kan være en god idé at optage et andet realkreditlån, hvis du har undersøgt lånemuligheder, og du forstår, hvad du har råd til at tilbagebetale. Hvis din indkomst derimod er ustabil, eller du mangler tilstrækkelig nødopsparing til at dække afdrag på realkreditlån, hvis du mister dit job eller bliver syg og ikke kan arbejde, så kan du overveje et nyt realkreditlån.
