Primera Hipoteca
¿Qué es una primera hipoteca?
Una primera hipoteca es el préstamo primario o inicial obtenido para una propiedad. Cuando obtiene una primera hipoteca para comprar una casa, el prestamista hipotecario que la financió coloca un gravamen principal sobre la propiedad. Este gravamen le otorga al prestamista el primer derecho o reclamo sobre la vivienda si usted incumpliera con el pago del préstamo. Otros prestamistas que tienen un gravamen sobre su casa son secundarios al prestamista de la primera hipoteca.
¿Cómo funciona una primera hipoteca?
Una primera hipoteca generalmente se usa para financiar el costo de comprar una casa. Según el tipo de primera hipoteca que obtenga, es probable que deba pagar un porcentaje de este costo por adelantado como pago inicial. Luego, será responsable de realizar los pagos mensuales, que consisten en una parte de la cantidad que pidió prestada más los intereses, el seguro de propiedad y los impuestos sobre la propiedad, hasta que se pague el préstamo.
La primera hipoteca, a la que a veces se hace referencia como que tiene la posición de gravamen "principal", tiene prioridad sobre cualquier segunda hipoteca, o gravamen menor, adjunta a la propiedad. Supongamos que compró una casa con una hipoteca y luego obtuvo un préstamo con garantía hipotecaria (una segunda hipoteca). Si usted fuera a incumplir, su primer prestamista hipotecario tendría el primer derecho a los ingresos de una venta de ejecución hipotecaria. El prestamista de la segunda hipoteca entonces tendría derecho a reclamar los ingresos restantes, si los hubiere. Esta cadena de prioridad continúa si tiene múltiples gravámenes.
Sin embargo, hay algunas excepciones. Si debe impuestos sobre la propiedad, por lo general se pagarán primero antes que otros reclamos, y si se declara en bancarrota, un tribunal puede decidir qué reclamos tienen prioridad.
Ejemplo de primera hipoteca
Sarah compra una casa valorada en $300,000 con la ayuda de una hipoteca de $240,000. Esta es la primera hipoteca sobre la propiedad.
Después de un tiempo, su casa ahora vale $330,000 y ha pagado el saldo de su primera hipoteca a $100,000. Luego decide remodelar su cocina y obtiene un préstamo con garantía hipotecaria, una segunda hipoteca, por $50,000.
Digamos que Sarah se atrasa en los pagos y no puede encontrar una solución con su prestamista hipotecario. El prestamista ahora tiene la capacidad de iniciar el proceso de ejecución hipotecaria para recuperar sus pérdidas. Si su casa se vendiera en una subasta por $ 330,000, el primer prestamista hipotecario puede recuperar todos los $ 100,000 que aún debe, y el segundo prestamista hipotecario puede recuperar los $ 50,000. Si la casa se vendiera por menos, el prestamista de la primera hipoteca podría recibir solo una parte de los ingresos, y el prestamista de la segunda hipoteca podría no recibir nada.
¿En qué se diferencian las primeras hipotecas de las segundas hipotecas?
Tanto la primera como la segunda hipoteca están garantizadas por la propiedad misma (la garantía del préstamo), pero la primera hipoteca se usa para comprar la propiedad, mientras que la segunda hipoteca se puede usar por una variedad de razones. Estos pueden incluir financiar renovaciones en el hogar, consolidar deudas o pagar una educación universitaria, costos de atención médica, vacaciones u otros gastos.
Las segundas hipotecas también se pueden usar para ayudarlo a comprar una propiedad. Muchos programas de asistencia para el pago inicial se construyen como una primera y una segunda hipoteca, y la segunda hipoteca cubre el pago inicial y los costos de cierre.
Debido a que son más riesgosas para un prestamista, las segundas hipotecas generalmente tienen tasas de interés más altas que las primeras hipotecas. Los dos tipos más comunes de segundas hipotecas son los préstamos con garantía hipotecaria, que tienen una tasa fija, y las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), que tienen una tasa variable.
Por último, en el momento de la declaración de impuestos, puede deducir los intereses de su primera hipoteca hasta cierto límite. Solo puede deducir el interés de un préstamo con garantía hipotecaria si utilizó los fondos para mejorar su hogar.
Reflejos
El interés hipotecario pagado en una primera hipoteca es deducible de impuestos, sólo aplicable a los contribuyentes que detallen gastos en sus declaraciones de impuestos.
La segunda hipoteca es dinero prestado contra el capital de la vivienda para financiar otros proyectos y gastos.
Si la relación préstamo-valor (LTV) de una primera hipoteca es superior al 80%, los prestamistas generalmente requieren un seguro hipotecario privado (PMI).
Una primera hipoteca es un gravamen principal sobre la propiedad que garantiza la hipoteca.
PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
¿Es una segunda hipoteca superior a una primera hipoteca?
Las primeras hipotecas tienen prioridad sobre las segundas hipotecas para el pago si el prestatario no cumple. Esto significa que las segundas hipotecas están subordinadas, no superiores, a las primeras hipotecas sobre una vivienda.
¿Cuál es la desventaja de una segunda hipoteca?
Las segundas hipotecas aumentan las obligaciones financieras mensuales del propietario. También pueden aumentar el riesgo de incumplimiento si el propietario no puede cumplir con los pagos de la primera y la segunda hipoteca.
¿Puedo tener dos hipotecas al mismo tiempo?
Es posible tener dos hipotecas al mismo tiempo. Una primera hipoteca puede destinarse a la compra de una vivienda, ya sea como residencia principal o como propiedad de inversión. Una segunda hipoteca o un préstamo con garantía hipotecaria pueden destinarse a realizar actualizaciones o mejoras a la propiedad.
¿Es una buena idea sacar una segunda hipoteca?
Obtener una segunda hipoteca podría ser una buena idea si ha investigado las opciones de préstamo y comprende lo que puede pagar. Sin embargo, si sus ingresos son inestables o no tiene suficientes ahorros de emergencia para cubrir los pagos de la hipoteca si pierde su trabajo o se enferma y no puede trabajar, es posible que desee reconsiderar un segundo préstamo hipotecario.
