Første boliglån

Hva er et førstelån?

Et første boliglån er det primære eller første lånet som er oppnådd for en eiendom. Når du får et første boliglån for å kjøpe et hjem, legger pantelåner som finansierte det en primær pant i eiendommen. Denne panteretten gir utlåner førsterett eller krav på boligen dersom du skulle misligholde lånet. Andre långivere som har panterett i boligen din er sekundære til utlåneren av første boliglån.

Hvordan fungerer et førstelån?

Et første boliglån brukes vanligvis til å finansiere kostnadene ved å kjøpe bolig. Avhengig av typen førstelån du får, må du sannsynligvis betale en prosentandel av denne kostnaden på forhånd som en forskuddsbetaling. Deretter vil du være ansvarlig for å foreta månedlige innbetalinger – som består av en del av beløpet du lånte pluss renter, huseierforsikring og eiendomsskatt – inntil lånet er tilbakebetalt.

Det første pantelånet, noen ganger referert til som å ha den "senior" panteposisjonen, har prioritet over ethvert andre pantelån, eller juniorpant, knyttet til eiendommen. La oss si at du kjøpte et hjem med et boliglån, og senere tok opp et egenkapitallån (et andre boliglån). Hvis du skulle misligholde, ville din første boliglånsutlåner ha det første kravet på inntektene fra et tvangssalg. Den andre pantelåner vil da ha et krav på det resterende provenyet, hvis noen. Denne prioriteringskjeden fortsetter hvis du har flere heftelser.

Det er imidlertid noen unntak. Hvis du skylder eiendomsskatt, vil de vanligvis bli tilbakebetalt først før andre krav, og hvis du begjærer deg konkurs, kan en domstol avgjøre hvilke krav som har forrang.

Eksempel på første boliglån

Sarah kjøper et hjem til $300.000 ved hjelp av et boliglån på $240.000. Dette er det første pantelånet på eiendommen.

Etter en tid er hjemmet hennes nå verdt 330 000 dollar, og hun har betalt ned saldoen på sitt første boliglån til 100 000 dollar. Hun bestemmer seg deretter for å pusse opp kjøkkenet sitt og tar opp et boliglån - et andre boliglån - for 50 000 dollar.

La oss si at Sarah kommer på etterskudd med betalinger og ikke klarer å finne en løsning med boliglånsutlåneren. Långiveren har nå muligheten til å starte foreclosure prosessen for å hente inn tapene. Hvis hjemmet hennes skulle selges på auksjon for $330.000, kan den første boliglånsutlåneren få tilbake alle de $100.000 hun fortsatt skylder, og den andre boliglånsutlåneren kan få tilbake de $50.000. Hvis boligen skulle selges for mindre, kan det hende den første boliglånsgiveren bare mottar en del av inntektene, og den andre boliglångiveren får ingenting i det hele tatt.

Hvordan er første boliglån forskjellig fra andre boliglån?

Både første- og andrepantlån er sikret av eiendommen selv (sikkerheten for lånet), men et førstepantlån brukes til å kjøpe eiendommen, mens et andrepant kan brukes av en rekke årsaker. Disse kan inkludere finansiering av oppussing av hjemmet, konsolidering av gjeld eller betaling for en høyskoleutdanning, helsekostnader, ferie eller andre utgifter.

Andre boliglån kan også brukes til å hjelpe deg med å kjøpe en eiendom. Mange programmer for forskuddsbetalingshjelp er konstruert som et første og andre boliglån, med det andre boliglånet som dekker forskuddsbetalingen og sluttkostnader.

Fordi de er mer risikable for en utlåner, har andre boliglån vanligvis høyere rente enn første boliglån. De to vanligste typene andre boliglån er boliglån, som har en fast rente, og boliglån (HELOCs), som har en variabel rente.

Til slutt, på skattetidspunktet, kan du trekke fra renten på ditt første boliglån opp til en viss terskel. Du kan bare trekke fra renten på et egenkapitallån hvis du brukte midlene til å forbedre boligen din.

##Høydepunkter

• Boliglånsrentene som betales på et førstepantlån er fradragsberettiget, gjelder kun for skattytere som spesifiserer utgifter på selvangivelsen.

– Det andre boliglånet er penger som er lånt mot egenkapital for å finansiere andre prosjekter og utgifter.

• Hvis belåningsgraden (LTV) for et førstelånslån er større enn 80 %, krever långivere generelt privat boliglånsforsikring (PMI).

– Førstepant er en primærpant i eiendommen som sikrer pantet.

##FAQ

Er et andre boliglån overlegent et første boliglån?

Førstepantlån har forrang fremfor andrepantlån for tilbakebetaling dersom låntakeren misligholder. Dette betyr at andre boliglån er underordnet, ikke overordnet, til første boliglån.

Hva er ulempen med et andre boliglån?

Andre boliglån øker huseiers månedlige økonomiske forpliktelser. De kan også øke risikoen for mislighold dersom huseieren ikke klarer å holde tritt med både første og andre boliglån.

Kan jeg ha to boliglån samtidig?

Det er mulig å ha to boliglån samtidig. Et første boliglån kan gå til kjøp av bolig, enten som primærbolig eller som investeringseiendom. Et annet boliglån eller egenkapitallån kan gå til oppgraderinger eller forbedringer av eiendommen.

Er det en god idé å ta opp et nytt boliglån?

Å ta opp et nytt boliglån kan være en god idé hvis du har undersøkt lånemuligheter og forstår hva du har råd til å betale tilbake. Hvis imidlertid inntekten din er ustabil eller du mangler tilstrekkelig nødsparing til å dekke boliglånsbetalinger hvis du mister jobben eller blir syk og ikke kan jobbe, kan det være lurt å revurdere et nytt boliglån.