Erste Hypothek

Was ist eine erste Hypothek?

Eine erste Hypothek ist das primäre oder anfängliche Darlehen, das für eine Immobilie aufgenommen wird. Wenn Sie eine erste Hypothek zum Kauf eines Eigenheims erhalten, stellt der Hypothekengeber, der es finanziert hat, ein primäres Pfandrecht auf die Immobilie. Dieses Pfandrecht gibt dem Kreditgeber das erste Recht oder den Anspruch auf das Haus, wenn Sie mit dem Kredit in Verzug geraten. Andere Kreditgeber, die ein Pfandrecht an Ihrem Haus haben, sind dem Kreditgeber der ersten Hypothek untergeordnet.

Wie funktioniert eine erste Hypothek?

Eine erste Hypothek dient in der Regel zur Finanzierung des Hauskaufs. Abhängig von der Art der ersten Hypothek, die Sie erhalten, müssen Sie wahrscheinlich einen Prozentsatz dieser Kosten im Voraus als Anzahlung zahlen. Dann sind Sie für die monatlichen Zahlungen verantwortlich – bestehend aus einem Teil des geliehenen Betrags zuzüglich Zinsen, Hausratversicherung und Grundsteuern – bis das Darlehen zurückgezahlt ist.

Die erste Hypothek, die manchmal als „vorrangiges“ Pfandrecht bezeichnet wird, hat Vorrang vor jeder zweiten Hypothek oder dem nachrangigen Pfandrecht, das mit der Immobilie verbunden ist. Angenommen, Sie haben ein Haus mit einer Hypothek gekauft und später ein Eigenheimdarlehen (eine zweite Hypothek) aufgenommen. Wenn Sie in Verzug geraten, hätte Ihr erster Hypothekengeber den ersten Anspruch auf den Erlös aus einer Zwangsversteigerung. Der zweite Hypothekengeber hätte dann einen Anspruch auf den gegebenenfalls verbleibenden Erlös. Diese Prioritätskette setzt sich fort, wenn Sie mehrere Pfandrechte haben.

Es gibt jedoch einige Ausnahmen. Wenn Sie Grundsteuern schulden, werden diese normalerweise zuerst vor anderen Forderungen zurückgezahlt, und wenn Sie Insolvenz anmelden, kann ein Gericht entscheiden, welche Forderungen Vorrang haben.

Erstes Hypothekenbeispiel

Sarah kauft mit Hilfe einer Hypothek von 240.000 Dollar ein Haus zum Preis von 300.000 Dollar. Dies ist die erste Hypothek auf dem Grundstück.

Nach einiger Zeit ist ihr Haus jetzt 330.000 Dollar wert, und sie hat den Restbetrag ihrer ersten Hypothek auf 100.000 Dollar zurückgezahlt. Sie beschließt dann, ihre Küche umzubauen und nimmt ein Eigenheimdarlehen – eine zweite Hypothek – für 50.000 Dollar auf.

Angenommen, Sarah gerät mit Zahlungen in Verzug und kann mit ihrer Hypothekenbank keine Lösung finden. Der Kreditgeber hat nun die Möglichkeit, das Zwangsvollstreckungsverfahren einzuleiten, um seine Verluste auszugleichen. Wenn ihr Haus für 330.000 $ versteigert wird, kann der erste Hypothekengeber alle 100.000 $ zurückerhalten, die sie noch schuldet, und der zweite Hypothekengeber kann die 50.000 $ zurückerhalten. Wenn das Haus für weniger verkauft würde, erhält der erste Hypothekengeber möglicherweise nur einen Teil des Erlöses, und der zweite Hypothekengeber erhält möglicherweise überhaupt nichts.

Wie unterscheiden sich Ersthypotheken von Zweithypotheken?

Sowohl die erste als auch die zweite Hypothek werden durch die Immobilie selbst besichert (die Sicherheit für das Darlehen), aber eine erste Hypothek wird verwendet, um die Immobilie zu kaufen, während eine zweite Hypothek aus verschiedenen Gründen verwendet werden kann. Dazu können die Finanzierung von Hausrenovierungen, die Schuldenkonsolidierung oder die Bezahlung einer College-Ausbildung, Gesundheitskosten, eines Urlaubs oder anderer Ausgaben gehören.

Zweite Hypotheken können auch verwendet werden, um Ihnen beim Kauf einer Immobilie zu helfen. Viele Anzahlungshilfeprogramme sind als erste und zweite Hypothek aufgebaut, wobei die zweite Hypothek die Anzahlungs- und Abschlusskosten abdeckt.

Weil sie für einen Kreditgeber riskanter sind, haben Zweithypotheken in der Regel höhere Zinssätze als Ersthypotheken. Die beiden häufigsten Arten von Zweithypotheken sind Eigenheimkredite mit festem Zinssatz und Eigenheimkreditlinien (HELOCs) mit variablem Zinssatz.

Schließlich können Sie zum Steuerzeitpunkt die Zinsen für Ihre erste Hypothek bis zu einem bestimmten Schwellenwert abziehen. Sie können die Zinsen für ein Eigenheimdarlehen nur dann abziehen, wenn Sie die Mittel verwendet haben, um Ihr Haus zu verbessern.

Höhepunkte

• Die für eine erste Hypothek gezahlten Hypothekenzinsen sind steuerlich absetzbar und gelten nur für Steuerzahler, die Ausgaben in ihrer Steuererklärung angeben.

• Die zweite Hypothek ist Geld, das gegen Eigenheimkapital geliehen wird, um andere Projekte und Ausgaben zu finanzieren.

• Wenn das Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) einer ersten Hypothek größer als 80 % ist, verlangen die Kreditgeber im Allgemeinen eine private Hypothekenversicherung (PMI).

• Eine erste Hypothek ist ein primäres Pfandrecht an der Immobilie, die die Hypothek sichert.

FAQ

Ist eine zweite Hypothek einer ersten Hypothek überlegen?

Ersthypotheken haben Vorrang vor Zweithypotheken für die Rückzahlung, wenn der Kreditnehmer ausfällt. Dies bedeutet, dass die zweite Hypothek der ersten Hypothek auf ein Eigenheim untergeordnet und nicht überlegen ist.

Was ist der Nachteil einer zweiten Hypothek?

Zweite Hypotheken erhöhen die monatlichen finanziellen Verpflichtungen eines Hausbesitzers. Sie können auch das Ausfallrisiko erhöhen, wenn der Eigenheimbesitzer nicht in der Lage ist, sowohl die erste als auch die zweite Hypothekenzahlung zu leisten.

Kann ich zwei Hypotheken gleichzeitig haben?

Es ist möglich, zwei Hypotheken gleichzeitig zu haben. Eine erste Hypothek kann für den Kauf eines Eigenheims verwendet werden, entweder als Hauptwohnsitz oder als Anlageobjekt. Eine zweite Hypothek oder ein Home-Equity-Darlehen kann für Upgrades oder Verbesserungen der Immobilie verwendet werden.

Ist eine zweite Hypothek eine gute Idee?

Die Aufnahme einer zweiten Hypothek könnte eine gute Idee sein, wenn Sie sich über Kreditmöglichkeiten informiert haben und wissen, was Sie sich leisten können, um zurückzuzahlen. Wenn Ihr Einkommen jedoch instabil ist oder Sie nicht genügend Ersparnisse haben, um die Hypothekenzahlungen zu decken, wenn Sie Ihren Job verlieren oder krank werden und nicht arbeiten können, sollten Sie möglicherweise eine zweite Hypothek in Betracht ziehen.