Первая ипотека

Что такое первая ипотека?

Первая ипотека - это первичный или первоначальный кредит, полученный для собственности. Когда вы получаете первый ипотечный кредит на покупку дома, ипотечный кредитор, который его финансировал, накладывает основное право удержания на имущество. Это залоговое удержание дает кредитору первое право или право требования на дом, если вы не выполнили обязательства по кредиту. Другие кредиторы, у которых есть право удержания на вашем доме, являются вторичными по отношению к кредитору первой ипотеки.

Как работает первая ипотека?

Первая ипотека обычно используется для финансирования стоимости покупки дома. В зависимости от типа первого ипотечного кредита, вам, вероятно, придется заплатить процент от этой стоимости авансом в качестве первоначального взноса. Затем вы будете нести ответственность за ежемесячные платежи, состоящие из части суммы, которую вы заняли, плюс проценты, страхование домовладельцев и налоги на имущество, до тех пор, пока кредит не будет погашен.

Первая ипотека, которую иногда называют «старшей» закладной, имеет приоритет перед любой второй закладной или младшим залогом, прикрепленным к собственности. Допустим, вы купили дом с помощью ипотечного кредита, а затем взяли кредит под залог дома (второй ипотечный кредит). Если бы вы не выполнили свои обязательства, ваш первый ипотечный кредитор получил бы первое право на выручку от продажи права выкупа. Затем второй ипотечный кредитор будет претендовать на оставшуюся выручку, если таковая имеется. Эта цепочка приоритетов продолжается, если у вас есть несколько залогов.

Однако есть некоторые исключения. Если вы должны заплатить налоги на имущество, они, как правило, будут погашены в первую очередь перед другими требованиями, и если вы подаете заявление о банкротстве, суд может решить, какие требования имеют приоритет.

Первый пример ипотеки

Сара покупает дом стоимостью 300 000 долларов с помощью ипотечного кредита в 240 000 долларов. Это первая ипотека на недвижимость.

Через некоторое время ее дом теперь стоит 330 000 долларов, и она выплатила остаток по своей первой ипотеке до 100 000 долларов. Затем она решает переделать свою кухню и берет кредит под залог дома — вторую ипотеку — на 50 000 долларов.

Скажем, Сара задерживает платежи и не может найти решение со своим ипотечным кредитором. Кредитор теперь имеет возможность начать процесс обращения взыскания, чтобы возместить свои убытки. Если ее дом будет продан на аукционе за 330 000 долларов, первый ипотечный кредитор может возместить все 100 000 долларов, которые она все еще должна, а второй ипотечный кредитор может возместить 50 000 долларов. Если бы дом продавался дешевле, первый ипотечный кредитор мог бы получить только часть выручки, а второй кредитор мог бы не получить вообще ничего.

Чем первая ипотека отличается от второй ипотеки?

И первая, и вторая ипотека обеспечены самим имуществом (залогом по кредиту), но первая ипотека используется для покупки недвижимости, а вторая ипотека может использоваться по разным причинам. Это может включать в себя финансирование ремонта дома, консолидацию долга или оплату обучения в колледже, расходы на здравоохранение, отпуск или другие расходы.

Вторая ипотека также может быть использована, чтобы помочь вам купить недвижимость. Многие программы помощи с первоначальным взносом построены как первая и вторая ипотека, при этом вторая ипотека покрывает первоначальный взнос и расходы на закрытие.

Поскольку они более рискованны для кредитора, вторые ипотечные кредиты обычно имеют более высокие процентные ставки, чем первые ипотечные кредиты. Двумя наиболее распространенными типами вторых ипотечных кредитов являются кредиты под залог жилья с фиксированной ставкой и кредитные линии под залог дома (HELOC) с плавающей ставкой.

Наконец, во время налогообложения вы можете вычесть проценты по вашей первой ипотеке до определенного порога. Вы можете вычесть проценты по кредиту собственного капитала только в том случае, если вы использовали средства для улучшения своего дома.

Особенности

• Проценты по ипотечному кредиту, уплачиваемые по первому ипотечному кредиту, не подлежат налогообложению и применимы только к налогоплательщикам, которые указывают расходы в своих налоговых декларациях.

• Второй ипотечный кредит - это деньги, взятые взаймы под залог дома для финансирования других проектов и расходов.

• Если отношение кредита к стоимости (LTV) первого ипотечного кредита превышает 80%, кредиторы обычно требуют частного ипотечного страхования (PMI).

• Первая ипотека - это основное право удержания имущества, которое обеспечивает ипотеку.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Является ли вторая ипотека лучше первой?

Первые ипотечные кредиты имеют приоритет перед вторыми ипотечными кредитами для погашения, если заемщик не выполняет свои обязательства. Это означает, что вторые ипотечные кредиты являются подчиненными, а не выше, чем первые ипотечные кредиты на дом.

Каковы недостатки второй ипотеки?

Вторые ипотечные кредиты увеличивают ежемесячные финансовые обязательства домовладельца. Они также могут увеличить риск дефолта, если домовладелец не в состоянии поспевать за первым и вторым платежами по ипотеке.

Могу ли я иметь две ипотеки одновременно?

Можно иметь две ипотеки одновременно. Первая ипотека может быть направлена на покупку дома, либо в качестве основного места жительства, либо в качестве инвестиционной недвижимости. Второй ипотечный кредит или кредит под залог дома может быть направлен на модернизацию или улучшение имущества.

Является ли получение второй ипотеки хорошей идеей?

Взятие второго ипотечного кредита может быть хорошей идеей, если вы изучили варианты заимствования и понимаете, что вы можете позволить себе погасить. Однако, если ваш доход нестабилен или у вас нет достаточных сбережений на случай непредвиденных обстоятельств, чтобы покрыть выплаты по ипотеке, если вы потеряете работу или заболеете и не сможете работать, вы можете пересмотреть вопрос о втором ипотечном кредите.