Primo mutuo

Che cos'è un primo mutuo?

Un primo mutuo è il prestito primario o iniziale ottenuto per un immobile. Quando si ottiene un primo mutuo per l'acquisto di una casa, l'istituto di credito ipotecario che l'ha finanziato pone un privilegio primario sulla proprietà. Questo privilegio conferisce al prestatore il primo diritto o pretesa sulla casa se dovessi inadempiere sul prestito. Altri istituti di credito che hanno un pegno sulla tua casa sono secondari rispetto al prestatore del primo mutuo.

Come funziona un primo mutuo?

Un primo mutuo viene in genere utilizzato per finanziare il costo dell'acquisto di una casa. A seconda del tipo di primo mutuo che ottieni, probabilmente dovrai pagare una percentuale di questo costo in anticipo come acconto. Quindi, sarai responsabile per i pagamenti mensili, costituiti da una parte dell'importo preso in prestito più gli interessi, l'assicurazione sulla proprietà e le tasse sulla proprietà, fino al rimborso del prestito.

La prima ipoteca, a volte indicata come avente la posizione di privilegio "senior", ha la priorità su qualsiasi seconda ipoteca, o privilegio junior, collegata alla proprietà. Diciamo che hai acquistato una casa con un mutuo e in seguito hai stipulato un mutuo per la casa (una seconda ipoteca). Se dovessi essere inadempiente, il tuo primo prestatore di mutui ipotecari avrebbe il primo diritto ai proventi di una vendita di preclusione. Il secondo prestatore di ipoteca avrebbe quindi diritto ai restanti proventi, se del caso. Questa catena di priorità continua se hai più privilegi.

Ci sono alcune eccezioni, comunque. Se devi le tasse sulla proprietà, in genere vengono rimborsate prima di altri reclami e, se stai dichiarando fallimento, un tribunale può decidere quali reclami hanno la precedenza.

Primo esempio di mutuo

Sarah acquista una casa al prezzo di $ 300.000 con l'aiuto di un mutuo di $ 240.000. Questa è la prima ipoteca sulla proprietà.

Dopo qualche tempo, la sua casa ora vale $ 330.000 e ha pagato il saldo del suo primo mutuo a $ 100.000. Decide quindi di ristrutturare la sua cucina e prende un mutuo per la casa - un secondo mutuo - per $ 50.000.

Supponiamo che Sarah sia in ritardo con i pagamenti e non sia in grado di trovare una soluzione con il suo prestatore di mutui. Il prestatore ora ha la capacità di avviare il processo di preclusione al fine di recuperare le sue perdite. Se la sua casa dovesse vendere all'asta per $ 330.000, il primo prestatore di mutui può recuperare tutti i $ 100.000 che deve ancora e il secondo prestatore di mutui può recuperare i $ 50.000. Se la casa dovesse vendere a meno, il primo prestatore di mutui potrebbe ricevere solo una parte dei proventi e il secondo prestatore di mutui potrebbe non ricevere nulla.

In che cosa differiscono i primi mutui dai secondi mutui?

Sia la prima che la seconda ipoteca sono garantite dalla proprietà stessa (la garanzia del prestito), ma una prima ipoteca viene utilizzata per acquistare la proprietà, mentre una seconda ipoteca può essere utilizzata per una serie di motivi. Questi possono includere il finanziamento di lavori di ristrutturazione della casa, il consolidamento del debito o il pagamento di un'istruzione universitaria, spese sanitarie, ferie o altre spese.

Le seconde ipoteche possono anche essere utilizzate per aiutarti a comprare un immobile. Molti programmi di assistenza all'acconto sono costruiti come prima e seconda ipoteca, con la seconda ipoteca che copre l'acconto e i costi di chiusura.

Poiché sono più rischiose per un prestatore, le seconde ipoteche di solito hanno tassi di interesse più elevati rispetto alle prime ipoteche. I due tipi più comuni di seconde ipoteche sono i mutui per la casa, che hanno un tasso fisso, e le linee di credito per l'equità domestica (HELOC), che hanno un tasso variabile.

Infine, al momento delle tasse, puoi detrarre gli interessi sul tuo primo mutuo fino a una certa soglia. Puoi detrarre gli interessi su un mutuo per la casa solo se hai utilizzato i fondi per migliorare la tua casa.

Mette in risalto

• Gli interessi ipotecari pagati su un primo mutuo sono deducibili dalle tasse, applicabili solo ai contribuenti che specificano le spese nella dichiarazione dei redditi.

• La seconda ipoteca è denaro preso in prestito contro l'equità domestica per finanziare altri progetti e spese.

• Se il rapporto prestito/valore (LTV) di un primo mutuo è superiore all'80%, gli istituti di credito richiedono generalmente un'assicurazione sui mutui privati (PMI).

• Una prima ipoteca è un privilegio primario sulla proprietà che garantisce l'ipoteca.

FAQ

Un secondo mutuo è superiore a un primo mutuo?

Le prime ipoteche hanno la precedenza sulle seconde ipoteche per il rimborso se il mutuatario è inadempiente. Ciò significa che le seconde ipoteche sono subordinate, non superiori, alle prime ipoteche su una casa.

Qual è lo svantaggio di un secondo mutuo?

I secondi mutui aumentano gli obblighi finanziari mensili di un proprietario di casa. Possono anche aumentare il rischio di insolvenza se il proprietario della casa non è in grado di tenere il passo con la prima e la seconda rata del mutuo.

Posso avere due mutui contemporaneamente?

È possibile avere due mutui contemporaneamente. Un primo mutuo può andare verso l'acquisto di una casa, sia come abitazione principale che come investimento immobiliare. Un secondo mutuo o mutuo per la casa può andare verso l'aggiornamento o il miglioramento della proprietà.

Prendere un secondo mutuo è una buona idea?

Accedere a un secondo mutuo potrebbe essere una buona idea se hai studiato le opzioni di prestito e capisci cosa puoi permetterti di rimborsare. Se, tuttavia, il tuo reddito è instabile o non hai sufficienti risparmi di emergenza per coprire le rate del mutuo se perdi il lavoro o ti ammali e non puoi lavorare, allora potresti voler riconsiderare un secondo mutuo ipotecario.