Fyrsta veð

Hvað er fyrsta veð?

Fyrsta veð er stofnlán eða stofnlán sem fæst fyrir fasteign. Þegar þú færð fyrsta veð til að kaupa húsnæði setur veðlánveitandinn sem fjármagnaði það aðalveð í eigninni. Þessi veðréttur gefur lánveitanda fyrsta réttinn eða kröfuna á heimilið ef þú lendir í vanskilum á láninu. Aðrir lánveitendur sem eru með veð í húsnæði þínu eru hliðhollir lánveitanda fyrsta veðsins.

Hvernig virkar fyrsta veð?

Fyrsta veð er venjulega notað til að fjármagna kostnað við að kaupa íbúð. Það fer eftir tegund fyrsta veðs sem þú færð, þú þarft líklega að greiða hlutfall af þessum kostnaði fyrirfram sem útborgun. Síðan munt þú bera ábyrgð á að greiða mánaðarlegar greiðslur - sem samanstanda af hluta af upphæðinni sem þú fékkst að láni auk vaxta, húseigendatrygginga og fasteignaskatta - þar til lánið er endurgreitt.

Fyrsta veð, stundum nefnt sem „eldri“ veðréttur, hefur forgang fram yfir önnur veð, eða yngri veð, sem fylgir eigninni. Segjum að þú hafir keypt húsnæði með veði og síðar tekið húsnæðislán (annað veð). Ef þú lendir í vanskilum, myndi fyrsti fasteignalánveitandinn þinn eiga fyrstu kröfuna um ágóðann af fullnustusölu. Annar veðlánveitandinn ætti þá kröfu á eftirstandandi andvirðið, ef einhver væri. Þessi forgangskeðja heldur áfram ef þú ert með mörg veð.

Það eru þó nokkrar undantekningar. Ef þú skuldar fasteignaskatta verða þeir venjulega endurgreiddir fyrst á undan öðrum kröfum og ef þú sækir um gjaldþrotaskipti getur dómstóll ákveðið hvaða kröfur hafa forgang.

Fyrsta veðdæmi

Sarah kaupir heimili á $300.000 með hjálp $240.000 veðs. Þetta er fyrsta veð í eigninni.

Eftir nokkurn tíma er heimili hennar nú 330.000 dala virði og hún hefur greitt niður eftirstöðvar á fyrsta húsnæðisláni sínu í 100.000 dali. Hún ákveður síðan að gera upp eldhúsið sitt og tekur húsnæðislán - annað veð - fyrir $50.000.

Segjum að Sarah lendi á bak við greiðslur og geti ekki fundið lausn með húsnæðislánveitanda sínum. Lánveitandinn hefur nú getu til að hefja fjárnámsferlið til að vinna upp tap sitt. Ef heimili hennar yrði selt á uppboði fyrir $330.000, getur fyrsti húsnæðislánveitandinn endurgreitt alla $100.000 sem hún skuldar enn, og seinni húsnæðislánveitandinn getur endurgreitt $50.000. Ef húsið myndi seljast fyrir minna gæti fyrsti húsnæðislánveitandinn aðeins fengið hluta af andvirðinu og seinni húsnæðislánveitandinn gæti alls ekki fengið neitt.

Hvernig eru fyrstu veð frábrugðin seinni veðlánum?

Bæði fyrsta og annað veð er tryggt í eigninni sjálfri (veð fyrir láninu), en fyrsta veð er notað til að kaupa eignina, en annað veð er hægt að nota af ýmsum ástæðum. Þetta getur falið í sér að fjármagna endurbætur á heimili, sameina skuldir eða borga fyrir háskólanám, heilbrigðiskostnað, frí eða annan kostnað.

Einnig er hægt að nota annað veð til að hjálpa þér að kaupa eign. Mörg útgreiðsluaðstoðaráætlanir eru smíðuð sem fyrsta og annað veð, þar sem annað veðið nær yfir útborgun og lokunarkostnað.

Vegna þess að þau eru áhættusamari fyrir lánveitanda hafa önnur húsnæðislán venjulega hærri vexti en fyrstu húsnæðislán. Tvær algengustu tegundir annarra veðlána eru íbúðalán, sem eru með föstum vöxtum, og eiginfjárlínur (HELOCs), sem eru með breytilegum vöxtum.

Að lokum, á skatttíma, getur þú dregið frá vöxtum af fyrsta húsnæðisláni þínu upp að ákveðnum mörkum. Þú getur aðeins dregið frá vöxtum af hlutabréfaláni ef þú notaðir fjármagnið til að bæta heimili þitt.

##Hápunktar

• Vextir sem greiddir eru af fyrsta veðrétti eru frádráttarbærir frá skatti, eiga aðeins við um skattgreiðendur sem sundurliða útgjöld á skattframtölum.

• Annað veð er fé sem tekið er að láni gegn eigin fé til að fjármagna önnur verkefni og útgjöld.

• Ef lánshlutfall fyrsta veðs er hærra en 80% krefjast lánveitendur almennt einkaveðtrygginga (PMI).

• Fyrsta veð er frumveð í eigninni sem tryggir veð.

##Algengar spurningar

Er annað veð hærra en fyrsta veð?

Fyrstu veðlán ganga framar seinni veðlánum til endurgreiðslu ef lántaki fer í vanskil. Þetta þýðir að önnur veð eru víkjandi en ekki betri en fyrstu veð á heimili.

Hver er gallinn við annað veð?

Önnur veð hækka mánaðarlegar fjárhagsskuldbindingar húseiganda. Þeir geta einnig aukið hættuna á vanskilum ef húseigandinn getur ekki staðið við bæði fyrstu og aðra veðgreiðsluna.

Get ég átt tvö húsnæðislán á sama tíma?

Það er hægt að hafa tvö húsnæðislán á sama tíma. Fyrsta veð getur farið í íbúðarkaup, annað hvort sem aðalíbúð eða sem fjárfestingareign. Annað veðlán eða hlutafjárlán getur farið í uppfærslur eða endurbætur á eigninni.

Er góð hugmynd að taka annað veð?

Að taka annað húsnæðislán gæti verið góð hugmynd ef þú hefur kannað möguleika á lántöku og þú skilur hvað þú hefur efni á að endurgreiða. Ef hins vegar tekjur þínar eru óstöðugar eða þig skortir nægjanlegan neyðarsparnað til að standa undir greiðslum af húsnæðislánum ef þú missir vinnuna eða veikist og getur ekki unnið, þá gætirðu viljað endurskoða annað fasteignalán.