Första inteckning

Vad är en första inteckning?

En första inteckning är det primära eller initiala lån som erhålls för en fastighet. När du får en första inteckning för att köpa ett hem, placerar hypotekslångivaren som finansierat det en primär panträtt i fastigheten. Denna panträtt ger långivaren den första rätten eller anspråket på bostaden om du skulle misslyckas med lånet. Andra långivare som har panträtt i din bostad är sekundära till långivaren av första bolånet.

Hur fungerar en första inteckning?

Ett bottenlån används vanligtvis för att finansiera kostnaden för att köpa en bostad. Beroende på vilken typ av första inteckning du får, kommer du sannolikt att behöva betala en procentandel av denna kostnad i förskott som en handpenning. Sedan kommer du att vara ansvarig för att göra månatliga betalningar – som består av en del av beloppet du lånat plus ränta, husägares försäkring och fastighetsskatt – tills lånet är återbetalat.

Den första inteckningen, ibland kallad "senior" panträtt, har företräde framför alla andra inteckningar, eller juniorpanträtter, kopplade till fastigheten. Låt oss säga att du köpte ett hem med en inteckning och senare tog ett bostadslån (en andra inteckning). Om du skulle fallera, skulle din första hypotekslångivare ha det första anspråket på intäkterna från en utmätningsförsäljning. Den andra hypotekslångivaren skulle då ha en anspråk på resterande intäkter, om några. Denna prioritetskedja fortsätter om du har flera panträtter.

Det finns dock några undantag. Om du är skyldig fastighetsskatt, kommer de vanligtvis att återbetalas först innan andra anspråk, och om du ansöker om konkurs kan en domstol avgöra vilka anspråk som har företräde.

Första inteckningsexempel

Sarah köper ett hem för 300 000 dollar med hjälp av ett bolån på 240 000 dollar. Detta är den första inteckningen i fastigheten.

Efter en tid är hennes hem nu värt 330 000 dollar och hon har betalat ner saldot på sitt första bolån till 100 000 dollar. Hon bestämmer sig sedan för att renovera sitt kök och tar upp ett bostadslån - en andra inteckning - för $50 000.

Säg att Sarah hamnar på efterkälken när det gäller betalningar och inte kan hitta en lösning med sin hypotekslångivare. Långivaren har nu möjlighet att starta avskärmningsprocessen för att ta igen sina förluster. Om hennes hem skulle säljas på auktion för 330 000 USD kan den första hypotekslångivaren få tillbaka alla de 100 000 USD hon fortfarande är skyldig, och den andra hypotekslångivaren kan få tillbaka 50 000 USD. Om bostaden skulle sälja för mindre, kanske den första hypotekslångivaren bara får en del av intäkterna, och den andra hypotekslångivaren får ingenting alls.

Hur skiljer sig första-inteckningar från andra-inteckningar?

Både första och andra inteckning är säkerställd av fastigheten själv (säkerheten för lånet), men en första inteckning används för att köpa fastigheten, medan en andra inteckning kan användas av en mängd olika skäl. Dessa kan inkludera finansiering av hemrenoveringar, konsolidera skulder eller betala för en högskoleutbildning, sjukvårdskostnader, en semester eller andra utgifter.

Andra inteckningar kan också användas för att hjälpa dig att köpa en fastighet. Många hjälpprogram för handpenning är konstruerade som ett första och andra inteckningslån, med det andra inteckningslånet som täcker handpenningen och stängningskostnaderna.

Eftersom de är mer riskfyllda för en långivare har andralånelån vanligtvis högre räntor än förstahypotek. De två vanligaste typerna av andralån är bostadslån, som har en fast ränta, och hemlånelån (HELOC), som har en rörlig ränta.

Slutligen kan du vid skattetillfället dra av räntan på ditt första bolån upp till en viss tröskel. Du kan bara dra av räntan på ett bostadslån om du använde medlen för att förbättra ditt hem.

##Höjdpunkter

– Bolåneräntan som betalas på ett bottenlån är avdragsgill, endast tillämplig på skattebetalare som specificerar utgifter i sina deklarationer.

– Den andra inteckningen är pengar som lånas mot eget kapital för att finansiera andra projekt och utgifter.

• Om belåningsgraden (LTV) för ett första inteckningslån är större än 80 %, kräver långivare i allmänhet privat bolåneförsäkring (PMI).

– Ett bottenlån är en primär panträtt i fastigheten som säkerställer panten.

##FAQ

Är ett andra inteckning överlägset ett första inteckning?

Första inteckningar har företräde framför andra inteckningar för återbetalning om låntagaren fallerar. Detta innebär att andralån är underordnade, inte överlägsna, förstainteckningar på ett hem.

Vad är nackdelen med ett andra lån?

Andra inteckningar ökar en husägares månatliga ekonomiska förpliktelser. De kan också öka risken för fallissemang om husägaren inte kan hålla jämna steg med både första och andra bolånebetalningarna.

Kan jag ha två bolån samtidigt?

Det är möjligt att ha två bolån samtidigt. En första inteckning kan gå till att köpa en bostad, antingen som en primär bostad eller som en förvaltningsfastighet. En andra inteckning eller bostadslån kan gå till att göra uppgraderingar eller förbättringar av fastigheten.

Är det en bra idé att ta ett andra lån?

Att ta ett andra lån kan vara en bra idé om du har undersökt lånealternativ och du förstår vad du har råd att betala tillbaka. Om din inkomst däremot är instabil eller om du saknar tillräckligt med nödsparande för att täcka bolånebetalningar om du förlorar jobbet eller blir sjuk och inte kan arbeta, kanske du vill ompröva ett andra bostadslån.