Hipoteca de tasa fija

No todas las hipotecas son iguales. Si bien algunos prestatarios eligen hipotecas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés), el tipo de préstamo más frecuente, con diferencia, es la hipoteca de tasa fija. Sin embargo, incluso con préstamos de tasa fija, hay una variedad de opciones. Siga leyendo para aprender todo lo que necesita saber sobre las hipotecas de tasa fija y qué tipo podría ser mejor para usted.

¿Qué es una hipoteca a tipo fijo?

Una hipoteca de tasa fija tiene una tasa de interés que permanece igual durante la vigencia del préstamo. Los préstamos de tasa fija son el tipo de financiamiento más popular porque ofrecen previsibilidad y estabilidad: nunca se sorprenderá con los cargos de capital e interés en el pago mensual de su hipoteca, ya que se mantendrán iguales durante todo el plazo del préstamo. (Su pago mensual total, que incluye seguro de vivienda e impuestos sobre la propiedad, puede tener pequeñas fluctuaciones debido a cambios en esos costos). El tipo más común de hipoteca de tasa fija es un préstamo a 30 años, pero con frecuencia verá ofertas para Préstamos a 20, 15 y 10 años también.

Cómo funcionan las hipotecas a tipo fijo

Las tasas que anuncian los prestamistas hipotecarios siempre suben y bajan debido a una amplia gama de factores. Por lo tanto, es posible que vea una oferta con una tasa de interés del 5 por ciento hoy y una tasa de interés del 5,2 por ciento mañana. Con una hipoteca de tasa fija, ese movimiento no te afecta. No importa lo que suceda después de asegurar su préstamo, la tasa a la que bloqueó su préstamo sigue siendo la misma.

El monto de su pago también permanece igual, pero el desglose de adónde van esos fondos (cuánto paga el capital versus cuánto paga los cargos por intereses) varía según el cronograma de amortización.

Supongamos que hace un pago inicial del 20 por ciento de una casa de $375 300 y pide prestados $300 240 con una hipoteca de tasa fija a 30 años al 4,83 por ciento de interés. Tendría un pago de $1,646 cada mes, excluyendo seguros e impuestos, durante los próximos 30 años.

En el primer mes de su plazo, solo alrededor de $ 371 de su pago se destinarían al capital real, y el resto se destinaría a intereses. Veinte años después, más de $970 de su pago se destinarían al capital. A medida que el saldo de esos pagos se inclina más hacia su principal, está acelerando la equidad que tiene en la propiedad.

¿Cuánto tiempo debo pagar una hipoteca de tasa fija?

Pagará su hipoteca de tasa fija en un plazo predeterminado. La oferta más común es una hipoteca de tasa fija a 30 años, que le permite pagar su préstamo hipotecario durante tres décadas. Puede parecer mucho tiempo, pero el cronograma extendido le permite reducir el tamaño de su pago mensual y liberar espacio en su presupuesto.

Otra opción ampliamente disponible es una hipoteca de tasa fija a 15 años. Por lo general, esto viene con una tasa de interés más baja, pero deberá pagar el préstamo en la mitad del tiempo. Una hipoteca de tasa fija a 15 años es ideal para los prestatarios que tienen el flujo de efectivo y quieren pagar su casa más rápido con menos interés.

Algunos prestamistas hipotecarios también le permiten personalizar el plazo, entre ocho y 30 años.

Si bien el plazo adjunto a una hipoteca de tasa fija es la cantidad máxima de tiempo que tiene para pagarla, también puede optar por contribuir con dinero adicional al principal para acortar su período de devolución. Solo asegúrese de que su préstamo no tenga una multa por pago anticipado (la mayoría no la tiene), y que los pagos adicionales estén pagando el capital. Puede ponerse en contacto con su prestamista para confirmar esto.

Cómo calcular los pagos de una hipoteca de tasa fija

A medida que crea un cálculo aproximado de la cantidad de casa que puede pagar, recuerde considerar los costos adicionales de ser propietario de una casa, como los impuestos sobre la propiedad, el seguro de propiedad, las tarifas de HOA y el mantenimiento y las reparaciones.

Tipos de hipotecas a tipo fijo

El número de años adjuntos a una hipoteca de tasa fija no es el único punto de distinción a considerar. Aquí hay un resumen de algunos de los términos que verá junto a los préstamos de tasa fija:

• Convencional: las hipotecas convencionales de tasa fija generalmente vienen con requisitos un poco más estrictos para ser aprobadas, como un puntaje de crédito mínimo de 620 y una relación deuda-ingreso (DTI) no superior al 43 por ciento, aunque hay algunas excepciones a estas reglas. . Estos préstamos son emitidos por bancos, cooperativas de crédito, prestamistas en línea y otros tipos de instituciones de crédito.

• FHA, VA, USDA: los préstamos FHA, VA y USDA tienen tasas fijas y requisitos menos estrictos que los préstamos convencionales. Los préstamos de la FHA son los más disponibles, mientras que los préstamos del USDA están designados para ciertos prestatarios en áreas rurales. Los préstamos VA están reservados para miembros del servicio militar, veteranos y familiares elegibles.

• Conformidad: un préstamo conforme se adhiere ("se ajusta") a los requisitos de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), como el límite de préstamo, que permite que se venda en el mercado secundario. Siempre que un préstamo cumpla con estos estándares, se puede comprar y vender para ayudar a que el dinero fluya a través del mercado hipotecario.

• No conforme: los préstamos no conformes, incluidos los préstamos jumbo, no cumplen con los requisitos de la FHFA. Para calificar, es posible que pague una tasa más alta y deba cumplir con algunos requisitos más estrictos en términos de su puntaje de crédito y reservas de efectivo.

• Amortización: la gran mayoría de las hipotecas de tasa fija son préstamos de amortización, lo que significa que sus pagos mensuales se destinan tanto al capital como a los cargos por intereses. Desde el primer día que comienza a pagar un préstamo de amortización, está acumulando capital en la vivienda.

• No amortizables: los préstamos no amortizables son mucho menos comunes, pero vienen con un beneficio atractivo: pagos mensuales significativamente más bajos que pueden cubrir solo los intereses por un período de tiempo. Sin embargo, cuando venza ese beneficio, podría tener un duro despertar con un ballo en el pago.

Ejemplo de hipoteca a tipo fijo

Conozca a Jill, una compradora de vivienda por primera vez que quiere dejar de alquilar. Ha calculado los números y sabe que puede pagar alrededor de $1,200 por mes para el capital de la hipoteca y los costos de interés.

Trabajando hacia atrás a partir de ese pago mensual, podemos tener una idea de cuánto podría pedir prestado Jill entre dos hipotecas de tasa fija diferentes. (Nota: no asumimos un pago inicial ni costos de cierre en este escenario).

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Prácticamente por el mismo pago mensual, Jill puede pedir prestado $88,000 más con un préstamo fijo a 30 años.

Ahora, digamos que el presupuesto y el crédito sólido de Jill le permiten optar por el préstamo de $240,000, independientemente del plazo del préstamo. Si elige una hipoteca de tasa fija a 30 años, pagará una tasa de interés más alta pero disfrutará de la capacidad de extender el período de recuperación. Sin embargo, esa conveniencia de un plazo más largo viene con un gran inconveniente: un precio mucho más alto para los cargos por intereses generales:

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Si Jill puede pagar los pagos mensuales más altos de una hipoteca a 15 años, ahorrará más de $166,000 en intereses.

Hipotecas de tasa fija versus hipotecas de tasa ajustable

Al comparar hipotecas de tasa fija, es posible que también encuentre hipotecas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés). Fiel a su nombre, la tasa de un ARM se ajusta a medida que cambia el mercado, pero el préstamo viene con una tasa introductoria por un período de tiempo.

Por ejemplo, una ARM de 5/6 tiene una tasa introductoria de cinco años. Después de ese período de cinco años, su tarifa cambiará una vez cada seis meses. La forma en que se mueve la tasa (hacia arriba o hacia abajo) depende del índice al que está vinculado. Los aumentos de las tasas podrían tener un tope del 2 por ciento anual, por ejemplo, y del 5 por ciento durante la vigencia del préstamo.

Los ARM son préstamos más complejos y, por lo general, son más beneficiosos para un prestatario que no planea vivir en la casa por mucho tiempo.

Pros y contras de una hipoteca de tasa fija

La principal ventaja de una hipoteca de tasa fija es la previsibilidad. Aunque los pagos de su seguro de vivienda y de impuestos sobre la propiedad pueden fluctuar, los pagos de su hipoteca permanecerán exactamente iguales. Esto no es poca cosa cuando se trata de presupuestar su gasto mensual y administrar su salud financiera.

Otro lado positivo de los préstamos de tasa fija: su tasa de interés también se mantendrá exactamente igual. Independientemente de cómo suban o bajen las tasas con el tiempo, mantendrá la tasa fijada cuando adquirió el préstamo.

Esta ventaja, sin embargo, también puede ser una de las desventajas si tomó la hipoteca cuando las tasas eran altas. Siempre puede refinanciar el préstamo si las tasas de interés bajan significativamente, pero esta podría no ser una opción viable si no puede pagar los costos de cierre del refinanciamiento.

Los préstamos de tasa fija también pueden ser más difíciles de calificar que los ARM, así que tenga todos sus patos financieros en una fila antes de presentar la solicitud. Comprenda el puntaje de crédito base y la relación DTI que lo convertirían en el prestatario más calificado.

Tenga en cuenta también que los pagos mensuales de los préstamos de tasa fija pueden ser más altos inicialmente que los de las hipotecas ARM. Esto probablemente solo será una consideración para usted si sabe por adelantado que estará en la propiedad a corto plazo.

Comparar tasas hipotecarias

Reflejos

• La mayoría de las hipotecas a tipo fijo son préstamos amortizables.

• A diferencia de las hipotecas a tipo fijo, existen las hipotecas a tipo variable, cuyos tipos de interés varían a lo largo de la duración del préstamo.

• Los prestatarios que quieren previsibilidad y/o que tienden a mantener la propiedad a largo plazo tienden a preferir hipotecas de tasa fija.

• Una hipoteca de tasa fija es un préstamo hipotecario con una tasa de interés fija durante todo el plazo del préstamo.

• Una vez bloqueada, la tasa de interés no fluctúa con las condiciones del mercado.