Hypothèque à taux fixe

Tous les prêts hypothécaires ne sont pas créés égaux. Alors que certains emprunteurs choisissent des prêts hypothécaires à taux révisable (ARM), le type de prêt le plus fréquent est de loin le prêt hypothécaire à taux fixe. Pourtant, même avec des prêts à taux fixe, il existe une gamme d'options. Poursuivez votre lecture pour apprendre tout ce que vous devez savoir sur les prêts hypothécaires à taux fixe et sur le type qui pourrait vous convenir le mieux.

Qu'est-ce qu'un prêt immobilier à taux fixe ?

Une hypothèque à taux fixe a un taux d'intérêt qui reste le même pendant toute la durée du prêt. Les prêts à taux fixe sont le type de financement le plus populaire car ils offrent prévisibilité et stabilité. Vous ne serez jamais surpris par les frais de capital et d'intérêts de votre versement hypothécaire mensuel, car ils resteront les mêmes pendant toute la durée du prêt. (Votre paiement mensuel total, qui comprend l'assurance habitation et les impôts fonciers, peut subir de légères fluctuations en raison de l'évolution de ces coûts.) Le type le plus courant de prêt hypothécaire à taux fixe est un prêt de 30 ans, mais vous verrez fréquemment des offres pour Des prêts sur 20 ans, 15 ans et 10 ans également.

Comment fonctionnent les hypothèques à taux fixe

Les taux annoncés par les prêteurs hypothécaires augmentent et diminuent constamment en raison d'un large éventail de facteurs. Ainsi, vous pourriez voir une offre pour un taux d'intérêt de 5 % aujourd'hui et un taux d'intérêt de 5,2 % demain. Avec un prêt hypothécaire à taux fixe, ce mouvement ne vous affecte pas. Peu importe ce qui se passe après avoir obtenu votre prêt, le taux auquel vous avez bloqué votre prêt reste le même.

Le montant de votre paiement reste également le même, mais la répartition de ces fonds (combien rembourse le principal par rapport au montant des frais d'intérêts) varie en fonction du calendrier d'amortissement.

Disons que vous faites un acompte de 20 % sur une maison de 375 300 $ et que vous empruntez 300 240 $ avec un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans à 4,83 % d'intérêt. Vous auriez un paiement de 1 646 $ chaque mois, hors assurance et taxes, pendant les 30 prochaines années.

Au cours du premier mois de votre terme, seulement 371 $ environ de votre paiement iraient vers le capital réel, le reste allant vers les intérêts. Vingt ans plus tard, plus de 970 $ de votre paiement iraient vers le principal. Au fur et à mesure que le solde de ces paiements penche davantage vers votre principal, vous accélérez la valeur nette que vous avez dans la propriété.

Combien de temps dois-je rembourser un prêt hypothécaire à taux fixe ?

Vous rembourserez votre hypothèque à taux fixe sur une durée prédéterminée. L'offre la plus courante est un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans, qui vous permet de rembourser votre prêt immobilier sur trois décennies. Cela peut sembler long, mais le délai prolongé vous permet de réduire le montant de votre paiement mensuel et de libérer de la place dans votre budget.

Une autre option largement disponible est une hypothèque à taux fixe de 15 ans. Cela s'accompagne généralement d'un taux d'intérêt plus bas, mais vous devrez rembourser le prêt en deux fois moins de temps. Un prêt hypothécaire à taux fixe de 15 ans est idéal pour les emprunteurs qui disposent de liquidités et qui souhaitent rembourser leur maison plus rapidement à moindre intérêt.

Certains prêteurs hypothécaires vous permettent également de personnaliser la durée, entre huit et 30 ans.

Bien que la durée d'un prêt hypothécaire à taux fixe corresponde à la durée maximale dont vous disposez pour le rembourser, vous pouvez également choisir de contribuer de l'argent supplémentaire au capital pour raccourcir votre période de remboursement. Assurez-vous simplement que votre prêt n'a pas de pénalité pour remboursement anticipé (la plupart n'en ont pas) et que les paiements supplémentaires remboursent le capital. Vous pouvez contacter votre prêteur pour le confirmer.

Comment calculer les versements hypothécaires à taux fixe

Au fur et à mesure que vous déterminez le prix de la maison que vous pouvez vous permettre, n'oubliez pas de tenir compte des coûts supplémentaires liés à la possession d'une maison, tels que les taxes foncières, l'assurance habitation, les frais HOA, l'entretien et les réparations.

Types de prêts hypothécaires à taux fixe

Le nombre d'années attachées à une hypothèque à taux fixe n'est pas le seul point de distinction à considérer. Voici un aperçu de certains des verbiages que vous verrez à côté des prêts à taux fixe :

• Conventionnel - Les prêts hypothécaires à taux fixe conventionnels sont généralement assortis d'exigences légèrement plus strictes pour être approuvées, telles qu'un pointage de crédit minimum de 620 et un ratio dette / revenu (DTI) ne dépassant pas 43%, bien qu'il existe quelques exceptions à ces règles . Ces prêts sont émis par des banques, des coopératives de crédit, des prêteurs en ligne et d'autres types d'établissements de crédit.

• FHA, VA, USDA - Les prêts FHA, VA et USDA ont des taux fixes et sont assortis d'exigences moins strictes que les prêts conventionnels. Les prêts FHA sont les plus largement disponibles, tandis que les prêts USDA sont destinés à certains emprunteurs dans les zones rurales. Les prêts VA sont réservés aux membres du service militaire, aux anciens combattants et aux membres de la famille éligibles.

• Conforme – Un prêt conforme est (« conforme ») aux exigences de la Federal Housing Finance Agency (FHFA), telles que la limite de prêt, qui lui permettent d'être vendu sur le marché secondaire. Tant qu'un prêt respecte ces normes, il peut être acheté et vendu pour aider à faire circuler l'argent sur le marché hypothécaire.

• Non conformes - Les prêts non conformes, y compris les prêts jumbo, ne répondent pas aux exigences de la FHFA. Pour être admissible, vous pourriez payer un taux plus élevé et devoir cocher certaines exigences plus strictes en termes de pointage de crédit et de réserves de liquidités.

• Amortissant : la grande majorité des prêts hypothécaires à taux fixe sont des prêts amortissables, ce qui signifie que vos paiements mensuels sont affectés à la fois au principal et aux intérêts. Dès le premier jour où vous commencez à rembourser un prêt amortissable, vous augmentez la valeur nette de la maison.

• Non amortissables : les prêts non amortissables sont beaucoup moins courants, mais présentent un avantage intéressant : des mensualités nettement inférieures qui peuvent ne couvrir les intérêts que pendant un certain temps. À l'expiration de cet avantage, cependant, vous pourriez avoir un réveil brutal avec un ballo contre paiement.

Exemple d'hypothèque à taux fixe

Rencontrez Jill, un acheteur d'une première maison qui veut arrêter de louer. Elle a calculé les chiffres et sait qu'elle peut se permettre environ 1 200 $ par mois pour le principal et les intérêts de l'hypothèque.

En partant de ce paiement mensuel, nous pouvons avoir une idée du montant que Jill pourrait emprunter entre deux hypothèques à taux fixe différentes. (Remarque : nous n'avons pas supposé d'acompte ni de frais de clôture dans ce scénario.)

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Pour pratiquement le même paiement mensuel, Jill peut emprunter 88 000 $ de plus avec un prêt fixe de 30 ans.

Maintenant, disons que le budget et le solide crédit de Jill lui permettent d'opter pour le prêt de 240 000 $, quelle que soit la durée du prêt. Si elle choisit un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans, elle paiera un taux d'intérêt plus élevé, mais profitera de la possibilité d'allonger la période de remboursement. Cette commodité d'un terme plus long s'accompagne cependant d'un inconvénient majeur : un prix beaucoup plus élevé pour les frais d'intérêt globaux :

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Si Jill peut se permettre les versements mensuels plus élevés d'un prêt hypothécaire de 15 ans, elle économisera plus de 166 000 $ en intérêts.

Prêts hypothécaires à taux fixe vs prêts hypothécaires à taux révisable

Lorsque vous comparez des prêts hypothécaires à taux fixe, vous pouvez également rencontrer des prêts hypothécaires à taux ajustables (ARM). Fidèle à son nom, le taux d'un ARM s'ajuste à mesure que le marché change, mais le prêt est assorti d'un taux d'introduction pendant un certain temps.

Par exemple, un ARM 5/6 a un taux d'introduction de cinq ans. Après cette période de cinq ans, votre taux changera une fois tous les six mois. La façon dont le taux évolue (vers le haut ou vers le bas) dépend de l'indice auquel il est lié. Les augmentations de taux pourraient être plafonnées à 2 % par an, par exemple, et à 5 % pour la durée du prêt.

Les ARM sont des prêts plus complexes, et ils sont généralement plus avantageux pour un emprunteur qui ne prévoit pas de vivre dans la maison pendant une longue période.

Avantages et inconvénients d'un prêt hypothécaire à taux fixe

Le principal avantage d'un prêt hypothécaire à taux fixe est la prévisibilité. Bien que vos paiements d'assurance habitation et d'impôt foncier puissent fluctuer, vos versements hypothécaires resteront exactement les mêmes. Ce n'est pas rien lorsqu'il s'agit de budgétiser vos dépenses mensuelles et de gérer votre santé financière.

Autre avantage des prêts à taux fixe : votre taux d'intérêt restera également exactement le même. Quelle que soit la façon dont les taux augmentent ou diminuent au fil du temps, vous conserverez le taux que vous avez bloqué lorsque vous avez contracté le prêt.

Ce pro, cependant, peut aussi être l'un des inconvénients si vous avez contracté l'hypothèque lorsque les taux étaient élevés. Vous pouvez toujours refinancer le prêt si les taux d'intérêt baissent de manière significative, mais cela pourrait ne pas être une option viable si vous ne pouvez pas vous permettre de refinancer les frais de clôture.

Les prêts à taux fixe peuvent également être plus difficiles à obtenir que les ARM, alors rassemblez tous vos canards financiers avant de postuler. Comprenez la cote de crédit de base et le ratio DTI qui feraient de vous l'emprunteur le plus qualifié.

Sachez également que les mensualités des prêts à taux fixe peuvent être supérieures, dans un premier temps, à celles des prêts hypothécaires ARM. Ce ne sera probablement une considération pour vous que si vous savez d'avance que vous serez dans la propriété à court terme.

Comparez les taux hypothécaires

Points forts

• La plupart des prêts hypothécaires à taux fixe sont des prêts amortis.

• Contrairement aux hypothèques à taux fixe, il existe des hypothèques à taux révisable, dont les taux d'intérêt changent au cours du prêt.

• Les emprunteurs qui recherchent la prévisibilité et/ou qui ont tendance à détenir des biens à long terme ont tendance à préférer les prêts hypothécaires à taux fixe.

• Un crédit immobilier à taux fixe est un prêt immobilier avec un taux d'intérêt fixe pour toute la durée du prêt.

• Une fois bloqué, le taux d'intérêt ne fluctue pas avec les conditions du marché.