Ипотека с фиксированной процентной ставкой

Не все ипотечные кредиты созданы равными. В то время как некоторые заемщики выбирают ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM), наиболее частым типом кредита на сегодняшний день является ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой. Тем не менее, даже с кредитами с фиксированной процентной ставкой существует целый ряд вариантов. Читайте дальше, чтобы узнать все, что вам нужно знать об ипотеке с фиксированной ставкой и о том, какой вид может быть лучшим для вас.

Что такое ипотека с фиксированной ставкой?

Ипотека с фиксированной процентной ставкой имеет процентную ставку, которая остается неизменной на протяжении всего срока кредита. Кредиты с фиксированной процентной ставкой являются наиболее популярным видом финансирования, поскольку они обеспечивают предсказуемость и стабильность — вас никогда не удивят начисления основной суммы долга и процентов при ежемесячном платеже по ипотеке, потому что они останутся неизменными в течение всего срока кредита. (Ваш общий ежемесячный платеж, который включает страхование домовладельцев и налоги на имущество, может незначительно колебаться из-за изменений в этих расходах.) 20-летние, 15-летние и 10-летние кредиты тоже.

Как работают ипотечные кредиты с фиксированной ставкой

Ставки, которые рекламируют ипотечные кредиторы, всегда меняются вверх и вниз из-за широкого спектра факторов. Итак, вы можете увидеть предложение с процентной ставкой 5 процентов сегодня и 5,2 процента завтра. При ипотеке с фиксированной процентной ставкой это движение не влияет на вас. Независимо от того, что произойдет после того, как вы получите кредит, ставка, по которой вы заблокировали свой кредит, остается прежней.

Сумма вашего платежа также остается прежней, но разбивка того, куда идут эти средства — сколько выплачивается основная сумма долга по сравнению с процентной ставкой, — варьируется в зависимости от графика амортизации.

Предположим, вы вносите 20-процентный первоначальный взнос за дом стоимостью 375 300 долларов и берете взаймы 300 240 долларов по ипотеке с фиксированной процентной ставкой на 30 лет под 4,83 процента. Вам будет выплачиваться 1646 долларов в месяц без учета страховки и налогов в течение следующих 30 лет.

В первый месяц вашего срока только около 371 доллара вашего платежа пойдет на фактическую основную сумму, а оставшаяся часть пойдет на проценты. Двадцать лет спустя более 970 долларов вашего платежа пойдут на выплату основного долга. По мере того, как баланс этих платежей больше склоняется к вашему основному долгу, вы увеличиваете капитал, который у вас есть в собственности.

Как долго я могу погасить ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой?

Вы погасите ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой в течение заранее определенного срока. Наиболее распространенным предложением является 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой, которая позволяет вам погасить ипотечный кредит в течение трех десятилетий. Это может показаться долгим, но расширенный график позволяет уменьшить размер ежемесячного платежа и освободить место в вашем бюджете.

Другой широко доступный вариант — ипотека с фиксированной процентной ставкой на 15 лет. Обычно это связано с более низкой процентной ставкой, но вам нужно будет погасить кредит в два раза быстрее. 15-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой идеально подходит для заемщиков, у которых есть денежный поток и которые хотят погасить свой дом быстрее с меньшими процентами.

Некоторые ипотечные кредиторы также позволяют настроить срок от восьми до 30 лет.

В то время как срок, прикрепленный к ипотеке с фиксированной ставкой, является максимальным количеством времени, которое вы должны погасить, вы также можете внести дополнительные деньги в счет основной суммы, чтобы сократить период окупаемости. Просто убедитесь, что в вашем кредите нет штрафа за досрочное погашение (у большинства его нет), и что дополнительные платежи идут на погашение основного долга. Вы можете связаться с вашим кредитором, чтобы подтвердить это.

Как рассчитать выплаты по ипотеке с фиксированной ставкой

Когда вы будете прикидывать, сколько дома вы можете себе позволить, не забудьте учесть дополнительные расходы на владение домом, такие как налоги на недвижимость, страхование домовладельцев, сборы ТСЖ, техническое обслуживание и ремонт.

Типы ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой

Количество лет, прилагаемых к ипотеке с фиксированной процентной ставкой, — не единственное различие, которое следует учитывать. Вот краткое изложение некоторых формулировок, которые вы увидите рядом с кредитами с фиксированной ставкой:

• Обычный – обычные ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой, как правило, имеют несколько более строгие требования для одобрения, такие как минимальный кредитный рейтинг 620 и отношение долга к доходу (DTI) не выше 43 процентов, хотя есть некоторые исключения из этих правил. . Эти кредиты выдаются банками, кредитными союзами, онлайн кредиторами и другими типами кредитных учреждений.

• FHA, VA, USDA – кредиты FHA, кредиты VA и кредиты USDA имеют фиксированные ставки и предъявляют менее строгие требования, чем обычные кредиты. Ссуды FHA являются наиболее широко доступными, в то время как ссуды USDA предназначены для определенных заемщиков в сельской местности. Кредиты VA зарезервированы для военнослужащих, ветеранов и соответствующих членов семьи.

• Соответствие – соответствующий кредит соответствует («соответствует») требованиям Федерального агентства по финансированию жилищного строительства (FHFA), таким как лимит кредита, которые позволяют продавать его на вторичном рынке. Пока кредит соответствует этим стандартам, его можно покупать и продавать, чтобы поддерживать поток денег на ипотечном рынке.

• Несоответствующие – несоответствующие кредиты, в том числе гигантские кредиты, не соответствуют требованиям FHFA. Чтобы получить право, вы можете заплатить более высокую ставку и должны выполнить некоторые более строгие требования с точки зрения вашего кредитного рейтинга и денежных резервов.

• Амортизация. Подавляющее большинство ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой являются амортизируемыми кредитами, что означает, что ваши ежемесячные платежи идут как на основную сумму, так и на проценты. С первого дня, когда вы начинаете выплачивать амортизирующий кредит, вы увеличиваете капитал в доме.

• Безамортизирующий. Неамортизируемые кредиты встречаются гораздо реже, но имеют привлекательное преимущество: значительно более низкие ежемесячные платежи, которые могут покрывать только проценты в течение определенного периода времени. Однако, когда срок действия этого пособия истечет, вас может ожидать грубое пробуждение с баллом при оплате.

Пример ипотеки с фиксированной ставкой

Познакомьтесь с Джилл, впервые покупающей жилье, которая хочет отказаться от аренды. Она пересчитала цифры и знает, что может позволить себе около 1200 долларов в месяц на выплату основной суммы ипотечного кредита и процентных платежей.

Отталкиваясь от этого ежемесячного платежа в обратном направлении, мы можем получить представление о том, сколько Джилл могла бы занять между двумя разными ипотечными кредитами с фиксированной процентной ставкой. (Примечание: в этом сценарии мы не предполагали авансовый платеж или затраты на закрытие.)

TTT

Практически за тот же ежемесячный платеж Джилл может занять еще 88 000 долларов в виде фиксированного кредита на 30 лет.

Теперь предположим, что бюджет Джилл и солидный кредит позволяют ей выбрать кредит в размере 240 000 долларов, независимо от срока кредита. Если она выберет 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой, она будет платить более высокую процентную ставку, но сможет растянуть период окупаемости. Однако это удобство более длительного срока сопряжено с серьезным недостатком: гораздо более высокой ценой общих процентных платежей:

TTT

Если Джилл сможет позволить себе более высокие ежемесячные платежи по 15-летней ипотеке, она сэкономит более 166 000 долларов на процентах.

Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой и ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой

Сравнивая ипотечные кредиты с фиксированной ставкой, вы также можете столкнуться с ипотечными кредитами с регулируемой процентной ставкой (ARM). В соответствии со своим названием, ставка по ARM корректируется по мере изменения рынка, но кредит предоставляется с вводной ставкой в течение определенного периода времени.

Например, 5/6 ARM имеет пятилетнюю начальную ставку. После этого пятилетнего периода ваша ставка будет меняться каждые шесть месяцев. Как курс движется (вверх или вниз) зависит от индекса, к которому он привязан. Повышение ставки может быть ограничено, скажем, 2 процентами в год и 5 процентами на весь срок кредита.

ARM — это более сложные кредиты, и они, как правило, более выгодны для заемщика, который не планирует жить в доме в течение длительного времени.

Плюсы и минусы ипотеки с фиксированной ставкой

Главное преимущество ипотеки с фиксированной процентной ставкой — предсказуемость. Хотя ваши выплаты по страхованию домовладельцев и налогу на недвижимость могут колебаться, ваши платежи по ипотеке останутся прежними. Это немаловажно, когда речь идет о составлении бюджета ежемесячных расходов и управлении своим финансовым здоровьем.

Еще один плюс кредитов с фиксированной процентной ставкой: ваша процентная ставка также останется прежней. Независимо от того, как ставки растут или падают с течением времени, вы сохраните ставку, которую вы зафиксировали при получении кредита.

Это преимущество, однако, также может быть одним из недостатков, если вы брали ипотечный кредит, когда ставки были высокими. Вы всегда можете рефинансировать кредит, если процентные ставки значительно снизятся, но это может быть нежизнеспособным вариантом, если вы не можете позволить себе рефинансировать затраты на закрытие.

Кредиты с фиксированной процентной ставкой также могут быть более сложными для получения, чем ARM, поэтому перед подачей заявки проверьте все свои финансовые утки подряд. Поймите базовый кредитный рейтинг и коэффициент DTI, которые сделают вас наиболее подходящим заемщиком.

Имейте также в виду, что ежемесячные платежи по кредитам с фиксированной процентной ставкой могут быть изначально выше, чем по ипотечным кредитам ARM. Это, вероятно, будет рассматриваться только для вас, если вы заранее знаете, что будете в собственности в краткосрочной перспективе.

Сравните ставки по ипотечным кредитам

Особенности

• Большинство ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой являются амортизированными кредитами.

• В отличие от ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой, ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, чьи процентные ставки меняются в течение кредита.

• Заемщики, которые хотят предсказуемости и/или склонны владеть недвижимостью в течение длительного времени, обычно предпочитают ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой.

• Ипотека с фиксированной процентной ставкой - это жилищный кредит с фиксированной процентной ставкой на весь срок кредита.

• После фиксации процентная ставка не колеблется в зависимости от рыночных условий.