Fastvaxtaveðlán

Ekki eru öll húsnæðislán sköpuð jöfn. Þó að sumir lántakendur velji húsnæðislán með breytilegum vöxtum (ARM), er langalgengasta lánategundin fastvaxta veð. Jafnvel með lánum með föstum vöxtum eru ýmsar valkostir í boði. Lestu áfram til að læra allt sem þú þarft að vita um húsnæðislán með föstum vöxtum og hvaða tegund gæti hentað þér best.

Hvað er fastvaxta húsnæðislán?

Fastvaxta húsnæðislán eru með vexti sem eru óbreyttir út líftíma lánsins. Lán með föstum vöxtum eru vinsælasta tegund fjármögnunar vegna þess að þau bjóða upp á fyrirsjáanleika og stöðugleika - þú verður aldrei hissa á höfuðstól og vaxtagjöldum í mánaðarlegri húsnæðislángreiðslunni þinni, því þau verða óbreytt allan lánstímann. (Heildar mánaðarleg greiðsla þín, sem inniheldur húseigendatryggingar og fasteignaskatta, gæti haft litlar sveiflur vegna breytinga á þeim kostnaði.) Algengasta tegund húsnæðislána með föstum vöxtum er 30 ára lán, en þú munt oft sjá tilboð fyrir 20 ára, 15 ára og 10 ára lán líka.

Hvernig húsnæðislán með föstum vöxtum virka

Verð sem húsnæðislánveitendur auglýsa eru alltaf að færast upp og niður vegna margvíslegra þátta. Þannig að þú gætir séð tilboð um 5 prósent vexti í dag og 5,2 prósent vexti á morgun. Með föstum vöxtum hefur þessi hreyfing ekki áhrif á þig. Sama hvað gerist eftir að þú tryggir lánið þitt, þá er hlutfallið sem þú ert læst á láninu þínu það sama.

Greiðsluupphæð þín er líka sú sama, en sundurliðun á því hvert þessir fjármunir fara - hversu mikið er að borga niður höfuðstól á móti hversu mikið er að greiða vaxtagjöld - er mismunandi eftir afskriftaráætlun.

Segjum að þú greiðir 20 prósent útborgun á $375.300 heimili og þú lánir $300.240 með 30 ára föstum vöxtum á 4,83 prósent vöxtum. Þú færð $1.646 greiðslu í hverjum mánuði, án tryggingar og skatta, næstu 30 árin.

Á fyrsta mánuði kjörtímabils þíns myndi aðeins um $371 af greiðslu þinni fara í raunverulegan höfuðstól, en afgangurinn í vexti. Tuttugu árum síðar mun meira en $970 af greiðslu þinni fara í höfuðstólinn. Þar sem jafnvægi þessara greiðslna hallast meira í átt að höfuðstólnum þínum, ertu að flýta fyrir eigin fé sem þú hefur í eigninni.

Hversu lengi endurgreiði ég fast vexti húsnæðislán?

Þú borgar til baka veð með föstum vöxtum á fyrirfram ákveðnum tíma. Algengasta tilboðið er 30 ára húsnæðislán með föstum vöxtum, sem gerir þér kleift að greiða af íbúðaláninu þínu á þremur áratugum. Það gæti hljómað eins og langur tími, en lengri tímalínan gerir þér kleift að minnka stærð mánaðarlegrar greiðslu og losa um pláss í kostnaðarhámarkinu þínu.

Annar valkostur sem víða er í boði er 15 ára húsnæðislán með föstum vöxtum. Þetta kemur venjulega með lægri vöxtum, en þú þarft að borga lánið til baka á helmingi tímans. 15 ára húsnæðislán með föstum vöxtum er tilvalið fyrir lántakendur sem hafa sjóðstreymi og vilja greiða af húsnæði sínu hraðar á minni vöxtum.

Sumir húsnæðislánveitendur leyfa þér að sérsníða tíma líka, á milli átta og 30 ára.

Þó að lánstíminn sem fylgir húsnæðisláni með föstum vöxtum sé hámarkstíminn sem þú þarft til að endurgreiða það, geturðu líka valið að leggja til viðbótarfé í höfuðstólinn til að stytta uppgreiðslutímann þinn. Gakktu úr skugga um að lánið þitt sé ekki með uppgreiðslusekt (flest ekki) og að aukagreiðslurnar séu að borga niður höfuðstólinn. Þú getur haft samband við lánveitanda þinn til að staðfesta þetta.

Hvernig á að reikna út greiðslur af húsnæðislánum með föstum vöxtum

Þegar þú kemur með boltann fyrir hversu mikið hús þú hefur efni á, mundu að huga að aukakostnaði við að eiga heimili, svo sem fasteignagjöld, húseigendatryggingu, HOA gjöld og viðhald og viðgerðir.

Tegundir fasteignaveðlána með föstum vöxtum

Fjöldi ára sem fylgir föstum vöxtum húsnæðislána er ekki eini greinarmunurinn sem þarf að hafa í huga. Hér er yfirlit yfir sumt af orðræðunni sem þú munt sjá við hliðina á föstum lánum:

• Hefðbundið - Hefðbundin húsnæðislán með föstum vöxtum eru venjulega með aðeins strangari kröfur til að vera samþykktar, svo sem að lágmarki 620 lánstraust og skuldahlutfall ekki hærra en 43 prósent, þó að það séu nokkrar undantekningar frá þessum reglum . Þessi lán eru gefin út af bönkum, lánasamtökum, lánveitendum á netinu og annars konar lánastofnunum.

• FHA, VA, USDA - FHA lán, VA lán og USDA lán eru með fasta vexti og eru með minna strangar kröfur en hefðbundin lán. FHA lán eru mest fáanleg en USDA lán eru tilnefnd fyrir ákveðna lántakendur í dreifbýli. VA lán eru frátekin fyrir herþjónustumeðlimi, vopnahlésdaga og gjaldgenga fjölskyldumeðlimi.

• Samræmt - Samræmt lán er í samræmi við („samræmist“) kröfum frá Federal Housing Finance Agency (FHFA), svo sem lánamörkum, sem gera kleift að selja það á eftirmarkaði. Svo lengi sem lán uppfyllir þessa staðla er hægt að kaupa og selja það til að halda peningum í gegnum húsnæðislánamarkaðinn.

• Ósamræmi - Ósamræmislán, þar á meðal risalán, uppfylla ekki kröfur FHFA. Til að vera gjaldgengur gætirðu borgað hærra gjald og þarft að haka við nokkrar strangari kröfur hvað varðar lánstraust þitt og reiðufé.

• Afskrifa – Langflest fastvaxta húsnæðislán eru afskriftarlán, sem þýðir að mánaðarlegar greiðslur þínar fara bæði í höfuðstól og vaxtagjöld. Frá fyrsta degi sem þú byrjar að borga afskriftarlán til baka ertu að byggja upp eigið fé á heimilinu.

• Án afskrifta - Lán sem ekki eru afskrifuð eru mun sjaldgæfari, en þeim fylgir aðlaðandi ávinningur: verulega lægri mánaðarlegar greiðslur sem gætu aðeins staðið undir vöxtunum í ákveðinn tíma. Þegar þessi ávinningur rennur út gætirðu lent í dónalegri vakningu með balló gegn greiðslu.

Dæmi um húsnæðislán með föstum vöxtum

Kynntu þér Jill, fyrstu íbúðakaupanda sem vill hætta að leigja. Hún hefur skorið tölurnar og veit að hún hefur efni á um $1.200 á mánuði fyrir höfuðstól húsnæðislána og vaxtakostnaði.

Með því að vinna aftur á bak frá þeirri mánaðarlegu greiðslu getum við fengið tilfinningu fyrir því hversu mikið Jill gæti tekið lán á milli tveggja mismunandi fasteignaveðlána með föstum vöxtum. (Athugið: Við gerðum ekki ráð fyrir útborgun eða lokunarkostnaði í þessari atburðarás.)

TTT

Fyrir nánast sömu mánaðarlega greiðslu getur Jill lánað $88.000 meira með 30 ára föstu láni.

Segjum nú að fjárhagsáætlun Jill og traust lánsfé gerir henni kleift að velja $240.000 lánið, óháð lánstíma. Ef hún velur 30 ára húsnæðislán með föstum vöxtum greiðir hún hærri vexti en nýtur þess að teygja út endurgreiðslutímabilið. Þessi þægindi til lengri tíma fylgja þó mikill galli: miklu stærri verðmiði fyrir heildarvaxtagjöld:

TTT

Ef Jill hefur efni á hærri mánaðargreiðslum af 15 ára húsnæðisláni mun hún spara meira en $166.000 í vexti.

Fastvaxta húsnæðislán vs. vaxtabreytanleg húsnæðislán

Þegar þú berð saman húsnæðislán með föstum vöxtum gætirðu líka rekist á húsnæðislán með stillanlegum vöxtum (ARM). Samkvæmt nafni þess aðlagast gengi ARM eftir því sem markaðurinn breytist, en láninu fylgir kynningarvextir í ákveðinn tíma.

Til dæmis, 5/6 ARM hefur fimm ára kynningarhlutfall. Eftir þann fimm ára tímaramma mun hlutfall þitt breytast einu sinni á sex mánaða fresti. Hvernig hlutfallið hreyfist (upp eða niður) fer eftir vísitölunni sem það er bundið við. Vaxtahækkanirnar gætu verið háðar við 2 prósent árlega, segjum, og 5 prósent á líftíma lánsins.

ARM lán eru flóknari lán og þau eru almennt hagstæðari fyrir lántaka sem ætlar ekki að búa á heimilinu í langan tíma.

Kostir og gallar við fastvaxta húsnæðislán

Helsti kostur fastvaxta húsnæðisláns er fyrirsjáanleiki. Þó að húseigendatryggingar og eignarskattsgreiðslur gætu sveiflast, munu húsnæðislánagreiðslur þínar vera nákvæmlega þær sömu. Þetta er ekkert lítið þegar kemur að því að gera fjárhagsáætlun fyrir mánaðarlega útgjöld þín og stjórna fjárhagslegri heilsu þinni.

Önnur plús hlið við lán með föstum vöxtum: Vextir þínir verða líka nákvæmlega þeir sömu. Burtséð frá því hvernig vextir hækka eða lækka með tímanum muntu viðhalda genginu sem þú ert læstur inni þegar þú eignaðist lánið.

Þessi atvinnumaður getur hins vegar líka verið einn af ókostunum ef þú tókst húsnæðislánið þegar vextir voru háir. Þú getur alltaf endurfjármagnað lánið ef vextir lækka verulega, en þetta gæti verið ekki raunhæfur kostur ef þú hefur ekki efni á að endurfjármagna lokakostnað.

Lán með föstum vöxtum geta líka verið erfiðari að eiga rétt á en ARM-lán, svo fáðu allar fjárhagsendurnar þínar í röð áður en þú sækir um. Skildu grunn lánstraustið og DTI hlutfallið sem myndi gera þig að hæfasta lántakandanum.

Vertu líka meðvituð um að mánaðarlegar greiðslur fyrir lán með föstum vöxtum geta verið hærri, upphaflega, en af ARM húsnæðislánum. Þetta mun líklega aðeins taka tillit til þín ef þú veist fyrirfram að þú munt vera í eigninni til skamms tíma.

Berðu saman vexti á húsnæðislánum

##Hápunktar

• Flest föst vextir eru afskrifuð lán.

• Öfugt við föst vextir húsnæðislán eru stillanleg vextir húsnæðislán, þar sem vextir breytast á lánstímanum.

• Lántakendur sem vilja fyrirsjáanleika og/eða hafa tilhneigingu til að halda fasteignum til langs tíma kjósa gjarnan húsnæðislán með föstum vöxtum.

• Fastvaxta húsnæðislán er íbúðalán með föstum vöxtum út lánstímann.

• Þegar þeir eru lokaðir inni sveiflast vextirnir ekki við markaðsaðstæður.