Hipoteca de taxa fixa

Nem todas as hipotecas são criadas iguais. Enquanto alguns mutuários escolhem hipotecas de taxa ajustável (ARMs), o tipo de empréstimo mais frequente é, de longe, a hipoteca de taxa fixa. Mesmo com empréstimos com taxa fixa, há uma gama de opções. Continue lendo para saber tudo o que você precisa saber sobre hipotecas de taxa fixa e qual tipo pode ser melhor para você.

O que é uma hipoteca de taxa fixa?

Uma hipoteca de taxa fixa tem uma taxa de juros que permanece a mesma durante a vida do empréstimo. Empréstimos com taxa fixa são o tipo de financiamento mais popular porque oferecem previsibilidade e estabilidade - você nunca ficará surpreso com os encargos de principal e juros em seu pagamento mensal da hipoteca, porque eles permanecerão os mesmos durante todo o prazo do empréstimo. (Seu pagamento mensal total, que inclui seguro residencial e impostos sobre a propriedade, pode ter pequenas flutuações devido a mudanças nesses custos.) O tipo mais comum de hipoteca de taxa fixa é um empréstimo de 30 anos, mas você verá frequentemente ofertas de Empréstimos de 20 anos, 15 anos e 10 anos também.

Como funcionam as hipotecas de taxa fixa

As taxas que os credores hipotecários anunciam estão sempre subindo e descendo devido a uma ampla gama de fatores. Assim, você pode ver uma oferta para uma taxa de juros de 5% hoje e uma taxa de juros de 5,2% amanhã. Com uma hipoteca de taxa fixa, esse movimento não afeta você. Não importa o que aconteça depois de garantir seu empréstimo, a taxa na qual você está bloqueado em seu empréstimo permanece a mesma.

Seu valor de pagamento também permanece o mesmo, mas a divisão de onde esses fundos vão – quanto está pagando o principal versus quanto está pagando os juros – varia de acordo com o cronograma de amortização.

Digamos que você faça um adiantamento de 20% em uma casa de US$ 375.300 e peça US$ 300.240 emprestados com uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos com juros de 4,83%. Você teria um pagamento de $ 1.646 por mês, excluindo seguro e impostos, pelos próximos 30 anos.

No primeiro mês do seu mandato, apenas cerca de $ 371 do seu pagamento iriam para o principal real, com o restante indo para os juros. Vinte anos depois, mais de $ 970 do seu pagamento iriam para o principal. À medida que o saldo desses pagamentos se inclina mais para o seu principal, você está acelerando o patrimônio que possui na propriedade.

Quanto tempo devo pagar uma hipoteca de taxa fixa?

Você pagará sua hipoteca de taxa fixa em um prazo predeterminado. A oferta mais comum é uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos, que permite que você pague seu empréstimo à habitação ao longo de três décadas. Isso pode parecer muito tempo, mas o cronograma estendido permite que você reduza o tamanho do seu pagamento mensal e libere espaço no seu orçamento.

Outra opção amplamente disponível é uma hipoteca de taxa fixa de 15 anos. Isso geralmente vem com uma taxa de juros mais baixa, mas você precisará pagar o empréstimo na metade do tempo. Uma hipoteca de taxa fixa de 15 anos é ideal para mutuários que têm fluxo de caixa e desejam pagar sua casa mais rapidamente com menos juros.

Alguns credores hipotecários também permitem que você personalize o prazo, entre oito e 30 anos.

Embora o prazo associado a uma hipoteca de taxa fixa seja a quantidade máxima de tempo que você tem para pagá-la, você também pode optar por contribuir com dinheiro adicional para o principal para encurtar seu período de retorno. Apenas certifique-se de que seu empréstimo não tenha uma penalidade de pré -pagamento (a maioria não tem) e que os pagamentos extras estão pagando o principal. Você pode entrar em contato com seu credor para confirmar isso.

Como calcular pagamentos de hipotecas de taxa fixa

À medida que você chegar a uma estimativa de quanta casa você pode pagar, lembre-se de considerar os custos adicionais de possuir uma casa, como impostos sobre a propriedade, seguro de proprietário, taxas de HOA e manutenção e reparos.

Tipos de hipotecas de taxa fixa

O número de anos vinculados a uma hipoteca de taxa fixa não é o único ponto de distinção a ser considerado. Aqui está um resumo de alguns dos palavrões que você verá ao lado dos empréstimos com taxa fixa:

Convencional - Hipotecas convencionais de taxa fixa geralmente vêm com requisitos um pouco mais rígidos para serem aprovados, como uma pontuação de crédito mínima de 620 e uma relação dívida-renda (DTI) não superior a 43%, embora existam algumas exceções a essas regras . Esses empréstimos são emitidos por bancos, cooperativas de crédito, credores online e outros tipos de instituições de crédito.
FHA, VA, USDA - Empréstimos FHA, empréstimos VA e empréstimos USDA têm taxas fixas e vêm com requisitos menos rigorosos do que os empréstimos convencionais. Os empréstimos do FHA são os mais amplamente disponíveis, enquanto os empréstimos do USDA são designados para certos mutuários em áreas rurais. Empréstimos VA são reservados para membros do serviço militar, veteranos e familiares elegíveis.
Em conformidade – Um empréstimo em conformidade adere (“conforme”) às exigências da Federal Housing Finance Agency (FHFA), como limite de empréstimo, que permite sua venda no mercado secundário. Desde que um empréstimo atenda a esses padrões, ele pode ser comprado e vendido para ajudar a manter o dinheiro fluindo pelo mercado de hipotecas.
Não conforme – Empréstimos não conformes, incluindo empréstimos jumbo, não atendem aos requisitos da FHFA. Para se qualificar, você pode pagar uma taxa mais alta e precisa verificar alguns requisitos mais rigorosos em termos de pontuação de crédito e reservas de caixa.
Amortizando – A grande maioria das hipotecas de taxa fixa são empréstimos de amortização, o que significa que seus pagamentos mensais vão tanto para o principal quanto para os juros. Desde o primeiro dia em que você começa a pagar um empréstimo amortizado, você está construindo patrimônio na casa.
Sem amortização – Empréstimos sem amortização são muito menos comuns, mas vêm com um benefício atraente: pagamentos mensais significativamente mais baixos que podem cobrir os juros apenas por um período de tempo. Quando esse benefício expirar, no entanto, você poderá ter um despertar rude com um ballo no pagamento.

Exemplo de uma hipoteca de taxa fixa

Conheça Jill, uma compradora de casa pela primeira vez que quer parar de alugar. Ela analisou os números e sabe que pode pagar cerca de US$ 1.200 por mês para o principal da hipoteca e os custos de juros.

Trabalhando para trás a partir desse pagamento mensal, podemos ter uma noção de quanto Jill poderia tomar emprestado entre duas hipotecas de taxa fixa diferentes. (Observação: não assumimos um adiantamento ou custos de fechamento neste cenário.)

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Praticamente pelo mesmo pagamento mensal, Jill pode emprestar mais US$ 88.000 com um empréstimo fixo de 30 anos.

Agora, digamos que o orçamento e o crédito sólido de Jill permitam que ela opte pelo empréstimo de US$ 240.000, independentemente do prazo do empréstimo. Se ela escolher uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos, ela pagará uma taxa de juros mais alta, mas terá a capacidade de esticar o período de retorno. Essa conveniência de um prazo mais longo vem com uma grande desvantagem: um preço muito maior para taxas gerais de juros:

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Se Jill puder arcar com os pagamentos mensais mais altos de uma hipoteca de 15 anos, ela economizará mais de US$ 166.000 em juros.

Hipotecas de taxa fixa vs. hipotecas de taxa ajustável

Ao comparar hipotecas de taxa fixa, você também pode encontrar hipotecas de taxa ajustável (ARMs). Fiel ao seu nome, a taxa de um ARM se ajusta à medida que o mercado muda, mas o empréstimo vem com uma taxa introdutória por um período de tempo.

Por exemplo, um ARM 5/6 tem uma taxa de introdução de cinco anos. Após esse período de cinco anos, sua taxa mudará uma vez a cada seis meses. Como a taxa se move (para cima ou para baixo) depende do índice ao qual está vinculada. Os aumentos de taxa podem ser limitados a 2% ao ano, digamos, e 5% durante a vida do empréstimo.

Os ARMs são empréstimos mais complexos e geralmente são mais benéficos para um mutuário que não planeja morar na casa por muito tempo.

Prós e contras de uma hipoteca de taxa fixa

A principal vantagem de uma hipoteca de taxa fixa é a previsibilidade. Embora os pagamentos do seguro de proprietário e do imposto sobre a propriedade possam flutuar, os pagamentos da hipoteca permanecerão exatamente os mesmos. Isso não é pouca coisa quando se trata de orçar seus gastos mensais e gerenciar sua saúde financeira.

Outro lado positivo dos empréstimos com taxa fixa: sua taxa de juros também permanecerá exatamente a mesma. Independentemente de como as taxas aumentam ou diminuem ao longo do tempo, você manterá a taxa em que estava bloqueado quando adquiriu o empréstimo.

Este profissional, no entanto, também pode ser uma das desvantagens se você assumiu a hipoteca quando as taxas eram altas. Você sempre pode refinanciar o empréstimo se as taxas de juros caírem significativamente, mas isso pode não ser uma opção viável se você não puder arcar com os custos de fechamento do refinanciamento.

Empréstimos de taxa fixa também podem ser mais difíceis de se qualificar do que ARMs, então obtenha todos os seus patos financeiros antes de aplicar. Entenda a pontuação de crédito base e o índice de DTI que faria de você o mutuário mais qualificado.

Esteja ciente também de que os pagamentos mensais para empréstimos com taxa fixa podem ser maiores, inicialmente, do que os das hipotecas ARM. Isso provavelmente só será uma consideração para você se você souber antecipadamente que estará na propriedade a curto prazo.

Compare as taxas de hipoteca

##Destaques

A maioria das hipotecas de taxa fixa são empréstimos amortizados.
Em contraste com as hipotecas de taxa fixa, existem as hipotecas de taxa ajustável, cujas taxas de juros mudam ao longo do empréstimo.
Os mutuários que desejam previsibilidade e/ou que tendem a manter a propriedade a longo prazo tendem a preferir hipotecas de taxa fixa.
Uma hipoteca de taxa fixa é um empréstimo à habitação com uma taxa de juros fixa para todo o prazo do empréstimo.
Uma vez bloqueado, a taxa de juros não flutua com as condições de mercado.