द्वितीयक बंधक बाजार

द्वितीयक बंधक बाजार बैंकों, निवेशकों और वित्तीय संस्थानों का एक विशाल बाज़ार है जो बंधक, सर्विसिंग अधिकारों और बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों का व्यापार करता है। जबकि कई होमबॉयर्स को इसके बारे में पता नहीं है, द्वितीयक बंधक बाजार का इस बात पर बहुत प्रभाव पड़ता है कि आपको बंधक कैसे मिलता है, आपके द्वारा भुगतान की जाने वाली दर और ऐसा करने के लिए आपको जो मानकों को पूरा करना चाहिए।

जबकि एक ऋणदाता ने शुरू में आपको ऋण दिया हो सकता है, कई मामलों में आज ऋणदाता ऋण नहीं रखता है। इसके बजाय, यह ऋण को द्वितीयक बंधक बाजार में बेचता है, जहां निवेशकों की जरूरतों को पूरा करने के लिए इसे किसी भी संख्या में बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों में काटा और डाला जा सकता है।

यहां बताया गया है कि सेकेंडरी मॉर्गेज मार्केट कैसे काम करता है और वास्तव में आपके होम लोन का मालिक कौन हो सकता है।

द्वितीयक बंधक बाजार कैसे काम करता है

ज्यादातर लोग जानते हैं कि मूल बंधक प्रक्रिया कैसे काम करती है। एक उधारकर्ता एक बैंक से ऋण मांगता है, और बैंक होमबॉयर को धन देता है और ऋण की अवधि के लिए ऋण को अपनी पुस्तकों पर रखता है। वह बैंकिंग 101 है - लेकिन यह कम बार होता है कि आज बंधक बाजार में चीजें कैसे की जाती हैं।

ऋण लेने के बाद, एक बैंक अक्सर इसे द्वितीयक बंधक बाजार में बेचता है, हालांकि बैंक सर्विसिंग अधिकारों को बरकरार रख सकता है। कई ऋण सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यमों फैनी मॅई और फ़्रेडी मैक या अन्य एग्रीगेटर्स को बेचे जाते हैं, जो ऋणों को बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों, या एमबीएस के रूप में पुनर्पैकेज कर सकते हैं, या उन्हें अपनी पुस्तकों पर रख सकते हैं और उधारकर्ताओं से ब्याज एकत्र कर सकते हैं।

एजेंसियों को बेचे जाने के लिए, ऋण "अनुरूप" होना चाहिए - अर्थात, ऋण एजेंसियों द्वारा निर्धारित कुछ मानकों को पूरा करना चाहिए। इन कारकों में शामिल हैं:

• अधिकांश अमेरिकी राज्यों में $510,400 (2020 के लिए) की अधिकतम ऋण राशि, हालांकि यह दूसरों में अधिक है

• ऋण के आकार के सापेक्ष डाउन पेमेंट, आमतौर पर कम से कम 3 प्रतिशत

• उधारकर्ता का क्रेडिट स्कोर, आमतौर पर कम से कम 630 से 650

• उधारकर्ता का ऋण-से-आय अनुपात, जो 41 प्रतिशत से अधिक नहीं होना चाहिए

अनुरूप ऋण की मांग उन उधारकर्ताओं के लिए बंधक दरों को कम करने में मदद करती है जो मानकों को पूरा कर सकते हैं। ध्यान दें कि जंबो ऋणों को आम तौर पर अनुरूप ऋण नहीं माना जाता है।

सरकारी एजेंसियां एक प्रकार की मॉर्गेज एग्रीगेटर हैं, लेकिन अन्य बड़े संस्थान (स्वयं बंधक प्रवर्तक सहित) एग्रीगेटर हो सकते हैं और अपना खुद का एमबीएस भी बना सकते हैं।

बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां क्या हैं?

एक बार एग्रीगेटर बंधक ऋण खरीद लेते हैं, तो वे उन्हें काट सकते हैं और उन्हें बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों नामक बांड में पुनर्पैकेज कर सकते हैं।

ऋण के आधार पर विशिष्ट विशेषताओं के साथ, बंधक को एक प्रकार के नकदी प्रवाह के रूप में सोचें। एग्रीगेटर इन नकदी प्रवाहों को पुनर्पैकेज कर सकते हैं - आम तौर पर एक ही सुरक्षा में हजारों बंधक - अलग-अलग तरीकों से बांड बनाने के लिए जो कुछ प्रकार के निवेशकों की निवेश आवश्यकताओं के लिए अपील करते हैं।

उदाहरण के लिए, बंधक को सुरक्षा की अलग-अलग डिग्री के साथ किश्तों में काटा जा सकता है - और बांड जितना सुरक्षित होगा, उसकी उपज उतनी ही कम होगी। इसलिए, उच्च ब्याज भुगतान की तलाश करने वाले निवेशक कुछ हद तक जोखिम भरा बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां खरीद सकते हैं, जबकि जिन्हें उच्च-रेटेड बांड (जैसे बीमा कंपनियां या सार्वजनिक पेंशन निवेशक) खरीदना चाहिए, वे सुरक्षित किश्त खरीद सकते हैं।

अन्य लक्षणों की तलाश करने वाले निवेशक, जैसे कि जोखिम या नकदी प्रवाह के समय के आधार पर, अपनी विशिष्ट आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए अन्य एमबीएस बांड ढूंढ सकते हैं। यह एक विस्तृत बाजार है जो कई प्रकार के बांड पेश करता है।

नियमित बॉन्ड की तरह, इन बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों को रेटिंग एजेंसियों द्वारा वर्गीकृत किया जाता है, जिसमें स्टैंडर्ड एंड पूअर्स, मूडीज और फिच शामिल हैं, जो अपनी सेवाओं के लिए शुल्क एकत्र करते हैं।

एक बार बांड बनाए और रेट किए जाने के बाद, उन्हें निवेशकों को बेच दिया जाता है, जो उन्हें अपने पोर्टफोलियो के लिए रख सकते हैं या बाद में उन्हें द्वितीयक बाजार में बेच सकते हैं। बैंक स्वयं भी एमबीएस के खरीदार हो सकते हैं, जो केवल उनके सेवा क्षेत्र में लिखे गए ऋणों की तुलना में अधिक विविधीकरण की पेशकश कर सकते हैं।

द्वितीयक बंधक बाजार क्यों मौजूद है?

कांग्रेस ने 1938 में फैनी मॅई के गठन के साथ द्वितीयक बंधक बाजार बनाया, जिसने एफएचए बंधक खरीदा। फैनी मे ने मूल उधारदाताओं के लिए तरलता प्रदान की, जो लंबी अवधि के लिए अपनी पूंजी को बांधना नहीं चाहते थे, और उन्हें अधिक ऋण उत्पन्न करने की अनुमति दी। ऋण बेचने की क्षमता के साथ, बैंक अधिक बंधक लिख सकते हैं और गृहस्वामी को प्रोत्साहित कर सकते हैं।

फ़्रेडी मैक को कांग्रेस द्वारा 1970 में फैनी मॅई के समान लक्ष्यों के साथ बनाया गया था।

गिरवी से पूरी तरह से नई सुरक्षा बनाना एक जटिल प्रक्रिया है, तो बंधक बाजार में शामिल खिलाड़ी ऐसा क्यों करेंगे? द्वितीयक बाजार प्रत्येक आर्थिक खिलाड़ी के लिए लाभ पैदा करता है - उधारकर्ता, निवेशक, बैंक / ऋणदाता, एग्रीगेटर और रेटिंग एजेंसियां:

• उधारकर्ता - उधारकर्ता जो संभावित रूप से कम लागत और लंबी अवधि के लिए पूंजी और ऋण तक अधिक पहुंच से एक अनुरूप ऋण लाभ के लिए अर्हता प्राप्त कर सकते हैं।

• निवेशक - निवेशक (बैंक, पेंशन फंड, हेज फंड और अन्य जैसे संस्थागत खिलाड़ियों सहित) विशिष्ट प्रकार की प्रतिभूतियों के संपर्क में आने का आनंद लेते हैं जो उनकी जरूरतों और जोखिम सहनशीलता को बेहतर ढंग से पूरा करते हैं।

• बैंक/ऋणदाता - ऋणदाता अपनी पसंद के अन्य ऋणों को बनाए रखते हुए कुछ ऋणों को अपनी बही-खाते से हटा सकते हैं। यह उन्हें अपनी पूंजी का कुशलता से उपयोग करने की अनुमति देता है, जिससे उन्हें अंडरराइटिंग बंधक के लिए शुल्क उत्पन्न करने, बंधक बेचने और फिर एक नया ऋण लिखने के लिए अपनी पूंजी का उपयोग करने की अनुमति मिलती है। ऋणदाता बंधक की सेवा करने का अधिकार बरकरार रख सकता है, जो फीस की एक आकर्षक धारा भी हो सकती है। बैंक को एक निवेशक के रूप में भी लाभ हो सकता है, एमबीएस खरीदकर जो अपनी संपत्ति में विविधता लाता है।

• एग्रीगेटर्स - फैनी और फ़्रेडी जैसे एग्रीगेटर गिरवी को बंडल करके और उसकी रीपैकेजिंग करके और कुछ आकर्षक विशेषताओं के साथ उन्हें संरचित करके शुल्क कमाते हैं।

• रेटिंग एजेंसियां - ये फर्म बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों की रेटिंग करके बिक्री उत्पन्न करती हैं और यह सुनिश्चित करती हैं कि उनमें विशिष्ट लक्षण और जोखिम हैं।

चूंकि यह उधारदाताओं को अपने बंधक को कम करने की अनुमति देता है, द्वितीयक बाजार भी वित्तीय फर्मों को बाजार के विभिन्न क्षेत्रों में विशेषज्ञता प्राप्त करने में सक्षम बनाता है। उदाहरण के लिए, एक बैंक ऋण की उत्पत्ति कर सकता है लेकिन बंधक की सेवा के अधिकार को बरकरार रखते हुए इसे द्वितीयक बाजार में बेच सकता है।

एक ऋण प्रवर्तक के रूप में, बैंक ऋण को अंडरराइट करता है, ऋण की प्रक्रिया करता है, बंधक को निधि देता है और ऋण को बंद कर देता है। यह इन सेवाओं के लिए शुल्क एकत्र करता है और फिर ऋण धारण कर भी सकता है और नहीं भी।

एक ऋण सेवाकर्ता के रूप में, बैंक को मासिक भुगतान संसाधित करने, ऋण शेष पर नज़र रखने, कर फ़ॉर्म बनाने और एस्क्रो खातों के प्रबंधन, अन्य कार्यों के लिए शुल्क प्राप्त होता है।

यहां तक कि अगर ऋणदाता ऋण की उत्पत्ति और उसे धारण करने का निर्णय लेता है, तो उसे एक सक्रिय और तरल द्वितीयक बाजार होने से लाभ होता है, जहां वह अपने ऋण या सर्विसिंग अधिकारों को बेच सकता है यदि वह चाहता है या जरूरत है।

संक्षेप में, बाजार अधिक दक्षता पैदा करने और खिलाड़ियों की जरूरतों को बेहतर ढंग से पूरा करने के लिए मौजूद है।

जमीनी स्तर

वहाँ बंधक बाजार के दृश्यों के पीछे बहुत कुछ चल रहा है जिसके बारे में उधारकर्ताओं को पता नहीं हो सकता है। चूंकि यह गृह ऋण का एक बड़ा हिस्सा खरीदता है, द्वितीयक बाजार प्राथमिक बाजार में बहुत अधिक व्यवहार करता है, जैसे बैंकों की अनुरूप ऋण लिखने की इच्छा। जबकि आप उस बैंक को अपना मासिक भुगतान करना जारी रख सकते हैं जिसने ऋण की उत्पत्ति की है, पैसा वास्तव में कई अलग-अलग निवेशकों के पास जा सकता है जो आपके बंधक या इसका एक टुकड़ा रखते हैं।

हाइलाइट्स

• कई खिलाड़ी द्वितीयक बंधक बाजार में भाग लेते हैं: बंधक प्रवर्तक (जो ऋण बनाते हैं), बंधक एग्रीगेटर (जो ऋण खरीदते और सुरक्षित करते हैं), प्रतिभूति डीलर / दलाल (जो प्रतिभूतिकृत ऋण बेचते हैं), और अंत में, निवेशक (जो खरीदते हैं) उनकी ब्याज आय के लिए प्रतिभूतिकृत ऋण)।

• द्वितीयक बंधक बाजार बहुत बड़ा और तरल है, और भौगोलिक स्थानों पर सभी उधारकर्ताओं को समान रूप से ऋण उपलब्ध कराने में मदद करता है।

• द्वितीयक बंधक बाजार एक ऐसा बाजार है जहां विभिन्न संस्थाओं द्वारा बंधक ऋण और सर्विसिंग अधिकार खरीदे और बेचे जाते हैं।

सामान्य प्रश्न

सेकेंडरी मॉर्गेज लोन क्या है?

द्वितीयक बंधक ऋण द्वितीयक बंधक बाजार पर बेचा गया ऋण है। बंधक बेचने की प्रथा उधारदाताओं को उधार देना जारी रखने और उधार लेने की लागत को कम रखने की अनुमति देती है।

द्वितीयक बंधक बाजार का उदाहरण क्या है?

यदि आप एक बंधक का उपयोग करके एक घर खरीदते हैं, तो आपका ऋणदाता - और अधिकांश करते हैं - इसे द्वितीयक बाजार में बेच सकते हैं ताकि वे आपको उधार दी गई पूंजी वापस प्राप्त कर सकें और उधार जोखिम कम कर सकें। खरीदार के आधार पर, बंधक को आपके भुगतान एकत्र करने के लिए रखा जा सकता है या निवेशकों को खरीदने के लिए बंधक-आधारित प्रतिभूतियों में अन्य बंधक के साथ सुरक्षित किया जा सकता है।

द्वितीयक बंधक बाजार का उद्देश्य क्या है?

यह बाजार घर के मालिकों के लिए धन की एक स्थिर धारा बनाकर अवसरों का विस्तार करता है जिसका उपयोग ऋणदाता अधिक बंधक बनाने के लिए कर सकते हैं।