Mercado Hipotecario Secundario
El mercado hipotecario secundario es un mercado masivo de bancos, inversionistas e instituciones financieras que negocian hipotecas, derechos de servicio y valores respaldados por hipotecas. Si bien muchos compradores de vivienda no lo saben, el mercado hipotecario secundario tiene un gran impacto en cómo obtiene una hipoteca, la tasa que paga y los estándares que debe cumplir para hacerlo.
Si bien es posible que un prestamista inicialmente le haya otorgado un préstamo, en muchos casos hoy en día el prestamista no retiene el préstamo. En su lugar, vende el préstamo en el mercado hipotecario secundario, donde puede dividirse en cualquier número de valores respaldados por hipotecas para satisfacer las necesidades de los inversores.
Así es como funciona el mercado hipotecario secundario y quién puede ser el propietario de su préstamo hipotecario.
Cómo funciona el mercado secundario de hipotecas
La mayoría de la gente sabe cómo funciona el proceso hipotecario básico. Un prestatario solicita un préstamo a un banco, y el banco otorga dinero al comprador de vivienda y mantiene el préstamo en sus libros durante el plazo del préstamo. Eso es Banca 101, pero es menos frecuente cómo se hacen las cosas hoy en día en el mercado hipotecario.
Después de otorgar un préstamo, un banco a menudo lo vende en el mercado hipotecario secundario, aunque el banco puede retener los derechos de servicio. Muchos préstamos se venden a las empresas patrocinadas por el gobierno Fannie Mae y Freddie Mac u otros agregadores, que pueden volver a empaquetar los préstamos como valores respaldados por hipotecas, o MBS, o mantenerlos en sus propios libros y cobrar los intereses de los prestatarios.
Para ser vendido a las agencias, el préstamo debe ser “conforme”, es decir, el préstamo debe cumplir con ciertos estándares establecidos por las agencias. Estos factores incluyen:
Un monto máximo de préstamo de $510,400 (para 2020) en la mayoría de los estados de EE. UU., aunque es más alto en otros
El pago inicial en relación con el tamaño del préstamo, por lo general al menos el 3 por ciento
La puntuación de crédito del prestatario, por lo general de al menos 630 a 650
La relación deuda-ingresos del prestatario, que no debe ser superior al 41 por ciento.
La demanda de préstamos conformes ayuda a reducir las tasas hipotecarias para los prestatarios que pueden cumplir con los estándares. Tenga en cuenta que los préstamos jumbo generalmente no se consideran préstamos conformes.
Las agencias gubernamentales son un tipo de agregador de hipotecas, pero otras grandes instituciones (incluido el propio originador de hipotecas) pueden ser agregadores y crear sus propios MBS también.
¿Qué son los valores respaldados por hipotecas?
Una vez que los agregadores compran préstamos hipotecarios, pueden dividirlos y volver a empaquetarlos en bonos llamados valores respaldados por hipotecas.
Piense en la hipoteca como una especie de flujo de efectivo, con características específicas en función del préstamo. Los agregadores pueden volver a empaquetar estos flujos de efectivo, generalmente miles de hipotecas en un solo valor, de diferentes maneras para crear bonos que atraigan las necesidades de inversión de ciertos tipos de inversores.
Por ejemplo, las hipotecas se pueden dividir en tramos con diversos grados de seguridad, y cuanto más seguro sea el bono, menor será su rendimiento, por lo general. Por lo tanto, los inversionistas que buscan un pago de intereses más alto pueden comprar valores respaldados por hipotecas algo más riesgosos, mientras que aquellos que deben comprar bonos con calificaciones más altas (como las compañías de seguros o los inversionistas de pensiones públicas) pueden comprar los tramos más seguros.
Los inversores que busquen otras características, como las que se basan en el riesgo o el momento del flujo de caja, pueden encontrar otros bonos MBS que satisfagan sus necesidades específicas. Es un mercado amplio que ofrece una variedad de bonos.
Al igual que los bonos normales, estos valores respaldados por hipotecas son calificados por las agencias calificadoras, incluidas Standard & Poor's, Moody's y Fitch, que cobran tarifas por sus servicios.
Una vez que los bonos han sido creados y calificados, se venden a los inversionistas, quienes pueden conservarlos para sus propias carteras o venderlos posteriormente en el mercado secundario. Los propios bancos también pueden ser compradores de MBS, que pueden ofrecer más diversificación que los préstamos suscritos únicamente en su área de servicio.
¿Por qué existe el mercado secundario de hipotecas?
El Congreso creó el mercado hipotecario secundario en 1938 con la formación de Fannie Mae, que compró hipotecas de la FHA. Fannie Mae proporcionó liquidez a los prestamistas originales, que no querían inmovilizar su capital durante períodos prolongados, y les permitió generar más préstamos. Con la capacidad de vender préstamos, los bancos podrían emitir más hipotecas y fomentar la propiedad de vivienda.
Freddie Mac fue creado por el Congreso en 1970 con objetivos similares a los de Fannie Mae.
Crear un valor completamente nuevo a partir de hipotecas es un proceso complejo, entonces, ¿por qué los actores involucrados en el mercado hipotecario harían esto? El mercado secundario crea beneficios para cada actor económico: prestatarios, inversores, bancos/prestamistas, agregadores y agencias de calificación:
Prestatarios: los prestatarios que pueden calificar para un préstamo conforme se benefician de costos potencialmente más bajos y un mayor acceso a capital y préstamos durante períodos de tiempo más prolongados.
Inversores: los inversores (incluidos actores institucionales como bancos, fondos de pensiones, fondos de cobertura y otros) disfrutan de exponerse a tipos específicos de valores que satisfacen mejor sus necesidades y su tolerancia al riesgo.
Bancos/prestamistas: los prestamistas pueden sacar ciertos préstamos de sus libros y retener otros préstamos que preferirían tener. También les permite usar su capital de manera eficiente, lo que les permite generar tarifas para suscribir hipotecas, vender la hipoteca y luego usar su capital nuevamente para escribir un nuevo préstamo. El prestamista puede conservar el derecho de pagar la hipoteca, lo que también puede ser un flujo lucrativo de tarifas. El banco también puede beneficiarse como inversor comprando MBS que diversifican sus propios activos.
Agregadores: los agregadores, como Fannie y Freddie, ganan comisiones por agrupar y reempaquetar hipotecas y estructurarlas con ciertas características atractivas.
Agencias calificadoras: estas empresas generan ventas al calificar valores respaldados por hipotecas y asegurarse de que tengan características y riesgos específicos.
Debido a que permite a los prestamistas dividir sus hipotecas, el mercado secundario también permite que las empresas financieras se especialicen en varias áreas del mercado. Por ejemplo, un banco puede originar un préstamo pero venderlo en el mercado secundario conservando el derecho de servicio de la hipoteca.
Como originador de préstamos, el banco suscribe el préstamo, procesa el préstamo, financia la hipoteca y cierra el préstamo. Recauda tarifas por estos servicios y luego puede retener o no el préstamo.
Como administrador de préstamos, el banco recibe una tarifa por procesar el pago mensual, rastrear los saldos de los préstamos, generar formularios de impuestos y administrar las cuentas de depósito en garantía, entre otras funciones.
Incluso si el prestamista decide originar el préstamo y mantenerlo, se beneficia al tener un mercado secundario activo y líquido, donde puede vender sus préstamos o derechos de servicio si lo desea o lo necesita.
En resumen, el mercado existe para crear más eficiencia y satisfacer mejor las necesidades de los jugadores.
Línea de fondo
Están sucediendo muchas cosas detrás de escena del mercado hipotecario de las que los prestatarios pueden no estar al tanto. Debido a que compra una gran parte de los préstamos hipotecarios, el mercado secundario impulsa gran parte del comportamiento del mercado primario, como el deseo de los bancos de suscribir préstamos conformes. Si bien puede continuar haciendo su pago mensual al banco que originó el préstamo, el dinero en realidad puede ir a muchos inversionistas diferentes que son dueños de su hipoteca o una parte de ella.
Reflejos
Varios actores participan en el mercado secundario de hipotecas: originadores de hipotecas (que crean los préstamos), agregadores de hipotecas (que compran y titulizan los préstamos), agentes/corredores de valores (que venden los préstamos titulizados) y, por último, inversores (que compran los préstamos). préstamos titulizados por sus ingresos por intereses).
El mercado hipotecario secundario es extremadamente grande y líquido, y ayuda a que el crédito esté igualmente disponible para todos los prestatarios en todas las ubicaciones geográficas.
El mercado secundario hipotecario es un mercado en el que diversas entidades compran y venden préstamos hipotecarios y derechos de administración.
PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
¿Qué es un préstamo hipotecario secundario?
Un préstamo hipotecario secundario es un préstamo vendido en el mercado hipotecario secundario. La práctica de vender hipotecas permite a los prestamistas continuar prestando y mantener bajo el costo de los préstamos.
¿Qué es un ejemplo del mercado hipotecario secundario?
Si compra una casa con una hipoteca, su prestamista podría, y la mayoría lo hace, venderla en el mercado secundario para recuperar el capital que le prestó y reducir los riesgos crediticios. Dependiendo del comprador, la hipoteca podría retenerse para cobrar sus pagos o titularizarse con otras hipotecas en valores respaldados por hipotecas para que los inversionistas compren.
¿Cuál es el propósito del mercado hipotecario secundario?
Este mercado amplía las oportunidades para los propietarios de viviendas mediante la creación de un flujo constante de dinero que los prestamistas pueden utilizar para crear más hipotecas.
