Wtórny rynek hipoteczny

Wtórny rynek kredytów hipotecznych to ogromny rynek banków, inwestorów i instytucji finansowych, który handluje kredytami hipotecznymi, prawami do obsługi i papierami wartościowymi zabezpieczonymi hipoteką. Podczas gdy wielu nabywców domów nie zdaje sobie z tego sprawy, wtórny rynek kredytów hipotecznych ma ogromny wpływ na to, jak otrzymujesz kredyt hipoteczny, stawkę, którą płacisz i standardy, które musisz spełnić, aby to zrobić.

Chociaż pożyczkodawca mógł początkowo udzielić ci pożyczki, w wielu przypadkach dzisiaj pożyczkodawca nie posiada pożyczki. Zamiast tego sprzedaje pożyczkę na wtórnym rynku hipotecznym, gdzie można ją podzielić na dowolną liczbę papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką, aby zaspokoić potrzeby inwestorów.

Oto, jak działa wtórny rynek kredytów hipotecznych i kto może być właścicielem kredytu mieszkaniowego.

Jak działa wtórny rynek kredytów hipotecznych

Większość ludzi wie, jak działa podstawowy proces hipoteczny. Pożyczkobiorca prosi bank o pożyczkę, a bank udziela pieniędzy nabywcy domu i przechowuje pożyczkę w swoich księgach przez cały okres jej trwania. To jest bankowość 101 — ale na rynku kredytów hipotecznych dziś rzadziej się to robi.

Po udzieleniu kredytu bank często sprzedaje go na wtórnym rynku hipotecznym, choć bank może zachować prawa do obsługi. Wiele pożyczek jest sprzedawanych sponsorowanym przez rząd przedsiębiorstwom Fannie Mae i Freddie Mac lub innym agregatorom, które mogą przepakować pożyczki w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką lub MBS lub przechowywać je we własnych księgach i pobierać odsetki od pożyczkobiorców.

Aby zostać sprzedanym agencjom, pożyczka musi być „zgodna” — to znaczy, że pożyczka musi spełniać określone standardy określone przez agencje. Czynniki te obejmują:

• Maksymalna kwota pożyczki w wysokości 510 400 USD (na rok 2020) w większości stanów USA, choć w innych jest wyższa

• Zaliczka w stosunku do wielkości pożyczki, zazwyczaj co najmniej 3 procent

• ocena kredytowa kredytobiorcy, zwykle co najmniej 630 do 650

• Wskaźnik zadłużenia kredytobiorcy do dochodów, który nie powinien przekraczać 41 procent

Popyt na pożyczki zgodne pomaga obniżyć oprocentowanie kredytów hipotecznych dla kredytobiorców, którzy są w stanie spełnić standardy. Należy pamiętać, że pożyczki jumbo nie są zazwyczaj uważane za pożyczki zgodne.

Agregatorami hipotecznymi są agencje rządowe, ale inne duże instytucje (w tym sam inicjator hipoteczny) mogą być agregatorami i tworzyć własne MBS.

Czym są papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką?

Gdy agregatorzy kupią kredyty hipoteczne, mogą je posiekać i przepakować w obligacje zwane papierami wartościowymi zabezpieczonymi hipoteką.

Pomyśl o kredycie hipotecznym jako o pewnym przepływie pieniężnym o określonych cechach opartych na kredycie. Agregatorzy mogą przepakować te przepływy pieniężne – zwykle tysiące kredytów hipotecznych w jeden papier wartościowy – na różne sposoby, aby stworzyć obligacje, które odpowiadają potrzebom inwestycyjnym niektórych rodzajów inwestorów.

Na przykład kredyty hipoteczne można podzielić na transze o różnym stopniu bezpieczeństwa – a im bezpieczniejsza obligacja, tym zazwyczaj niższa jest jej rentowność. Tak więc inwestorzy poszukujący wyższych odsetek mogą kupić nieco bardziej ryzykowne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, podczas gdy ci, którzy muszą kupić obligacje o wyższym ratingu (takie jak firmy ubezpieczeniowe lub publiczni inwestorzy emerytalni), mogą kupić bezpieczniejsze transze.

Inwestorzy poszukujący innych cech, takich jak te oparte na ryzyku lub czasie przepływu środków pieniężnych, mogą znaleźć inne obligacje MBS, które spełnią ich specyficzne potrzeby. To szeroki rynek oferujący szereg obligacji.

Podobnie jak zwykłe obligacje, te zabezpieczone hipotecznie papiery wartościowe są oceniane przez agencje ratingowe, w tym Standard & Poor's, Moody's i Fitch, które pobierają opłaty za swoje usługi.

Po utworzeniu i ocenie obligacji są one sprzedawane inwestorom, którzy mogą je posiadać do własnych portfeli lub sprzedać później na rynku wtórnym. Same banki mogą być również nabywcami MBS, które mogą oferować większą dywersyfikację niż kredyty udzielane tylko w ich obszarze obsługi.

Dlaczego istnieje wtórny rynek kredytów hipotecznych?

Kongres stworzył wtórny rynek kredytów hipotecznych w 1938 roku, tworząc Fannie Mae, która kupowała kredyty hipoteczne FHA. Fannie Mae zapewniała płynność inicjującym pożyczkodawcom, którzy nie chcieli zatrzymywać swojego kapitału na długie okresy i pozwalała im generować więcej pożyczek. Dzięki możliwości sprzedaży kredytów banki mogłyby udzielać więcej kredytów hipotecznych i zachęcać do posiadania domów.

Freddie Mac został stworzony przez Kongres w 1970 roku z podobnymi celami jak Fannie Mae.

Stworzenie zupełnie nowego zabezpieczenia hipotecznego to złożony proces, dlaczego więc gracze zaangażowani na rynku kredytów hipotecznych mieliby to robić? Rynek wtórny przynosi korzyści każdemu podmiotowi gospodarczemu – pożyczkobiorcom, inwestorom, bankom/pożyczkodawcom, agregatorom i agencjom ratingowym:

• Pożyczkobiorcy – Pożyczkobiorcy, którzy mogą kwalifikować się do uzyskania zgodnej pożyczki, mogą korzystać z potencjalnie niższych kosztów i większego dostępu do kapitału i pożyczek na dłuższe okresy czasu.

• Inwestorzy – Inwestorzy (w tym gracze instytucjonalni, tacy jak banki, fundusze emerytalne, fundusze hedgingowe i inni) cieszą się ekspozycją na określone rodzaje papierów wartościowych, które lepiej odpowiadają ich potrzebom i tolerancji ryzyka.

• Banki/pożyczkodawcy – pożyczkodawcy mogą usunąć niektóre pożyczki ze swoich ksiąg rachunkowych, zachowując inne pożyczki, które woleliby mieć. Pozwala im również na efektywne wykorzystanie swojego kapitału, pozwalając na generowanie opłat za gwarantowanie kredytów hipotecznych, sprzedaż kredytu hipotecznego, a następnie ponowne wykorzystanie kapitału do spisania nowego kredytu. Pożyczkodawca może zachować prawo do obsługi kredytu hipotecznego, co może być również lukratywnym strumieniem opłat. Bank może również zyskać jako inwestor, kupując MBS, które dywersyfikują jego własne aktywa.

• Agregatorzy – Agregatorzy, tacy jak Fannie i Freddie, pobierają opłaty za łączenie i przepakowywanie kredytów hipotecznych oraz nadawanie im pewnych atrakcyjnych cech.

• Agencje ratingowe – Firmy te generują sprzedaż, oceniając papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką i upewniając się, że mają określone cechy i ryzykowność.

Ponieważ pozwala pożyczkodawcom na dzielenie ich kredytów hipotecznych, rynek wtórny umożliwia również firmom finansowym specjalizację w różnych obszarach rynku. Na przykład bank może udzielić kredytu, ale sprzedać go na rynku wtórnym, zachowując prawo do obsługi kredytu hipotecznego.

Jako pierwotny pożyczkodawca, bank udziela gwarancji pożyczki, przetwarza pożyczkę, sfinansuje hipotekę i zamyka pożyczkę. Pobiera opłaty za te usługi, a następnie może, ale nie musi, wstrzymać pożyczkę.

Jako podmiot obsługujący kredyty bank otrzymuje opłatę za przetwarzanie miesięcznej płatności, śledzenie sald kredytów, generowanie formularzy podatkowych i zarządzanie rachunkami powierniczymi, między innymi.

Nawet jeśli pożyczkodawca zdecyduje się udzielić pożyczki i ją zatrzymać, czerpie korzyści z posiadania aktywnego i płynnego rynku wtórnego, na którym może sprzedawać swoje pożyczki lub prawa do obsługi, jeśli tego chce lub potrzebuje.

Krótko mówiąc, rynek istnieje po to, by tworzyć większą wydajność i lepiej zaspokajać potrzeby graczy.

Dolna linia

Za kulisami rynku kredytów hipotecznych dzieje się wiele rzeczy, o których kredytobiorcy mogą nie zdawać sobie sprawy. Ponieważ kupuje ogromną część kredytów mieszkaniowych, rynek wtórny napędza wiele zachowań na rynku pierwotnym, takich jak chęć banków do udzielania pożyczek zgodnych. Chociaż możesz nadal dokonywać comiesięcznych płatności na rzecz banku, który udzielił pożyczki, pieniądze mogą w rzeczywistości trafiać do wielu różnych inwestorów, którzy są właścicielami Twojego kredytu hipotecznego lub jego części.

Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Na wtórnym rynku kredytów hipotecznych uczestniczy kilku graczy: inicjatorzy kredytów hipotecznych (którzy tworzą pożyczki), agregatorzy kredytów hipotecznych (którzy kupują i sekurytyzują pożyczki), maklerzy/brokerzy papierów wartościowych (którzy sprzedają sekurytyzowane pożyczki) i wreszcie inwestorzy (którzy kupują sekurytyzowane pożyczki na ich dochody z odsetek).

• Wtórny rynek kredytów hipotecznych jest niezwykle duży i płynny i pomaga w równym dostępie do kredytów dla wszystkich kredytobiorców w różnych lokalizacjach geograficznych.

• Wtórny rynek hipoteczny to rynek, na którym kredyty hipoteczne i prawa do obsługi są kupowane i sprzedawane przez różne podmioty.

FAQ

Co to jest wtórna pożyczka hipoteczna?

Wtórny kredyt hipoteczny to kredyt sprzedawany na wtórnym rynku hipotecznym. Praktyka sprzedaży kredytów hipotecznych pozwala kredytodawcom na dalsze udzielanie kredytów i utrzymywanie kosztów kredytu na niskim poziomie.

Jaki jest przykład wtórnego rynku kredytów hipotecznych?

Jeśli kupujesz dom za pomocą kredytu hipotecznego, twój pożyczkodawca może – i większość to robi – sprzedać go na rynku wtórnym, aby odzyskać kapitał, który ci pożyczył i zmniejszyć ryzyko kredytowe. W zależności od kupującego, kredyt hipoteczny może być utrzymywany w celu zebrania twoich płatności lub sekurytyzowany wraz z innymi hipotekami w papiery wartościowe oparte na hipotece, które inwestorzy mogą kupić.

Jaki jest cel wtórnego rynku kredytów hipotecznych?

Rynek ten rozszerza możliwości właścicieli domów, tworząc stały strumień pieniędzy, które pożyczkodawcy mogą wykorzystać do stworzenia większej liczby kredytów hipotecznych.