سوق الرهن العقاري الثانوي

يعتبر سوق الرهن العقاري الثانوي سوقًا ضخمًا للبنوك والمستثمرين والمؤسسات المالية التي تتداول الرهون العقارية وحقوق الخدمة والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. في حين أن العديد من مشتري المساكن لا يدركون ذلك ، فإن سوق الرهن العقاري الثانوي له تأثير كبير على كيفية حصولك على قرض عقاري ، والمعدل الذي تدفعه والمعايير التي يجب أن تفي بها للقيام بذلك.

بينما قد يكون المقرض قد حصل لك في البداية على قرض ، إلا أن المقرض اليوم لا يحتفظ بالقرض في كثير من الحالات. بدلاً من ذلك ، تبيع القرض في سوق الرهن العقاري الثانوي ، حيث يمكن تقطيعه وتقطيعه إلى أي عدد من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري لتلبية احتياجات المستثمرين.

إليك كيفية عمل سوق الرهن العقاري الثانوي ومن قد يمتلك بالفعل قرض منزلك.

كيف يعمل سوق الرهن العقاري الثانوي

يعرف معظم الناس كيف تعمل عملية الرهن العقاري الأساسية. يطلب المقترض من البنك قرضًا ، ويمد البنك الأموال إلى مشتري المنزل ويحتفظ بالقرض في دفاتره طوال مدة القرض. هذه هي الأعمال المصرفية 101 - لكنها أقل شيوعًا في كيفية إنجاز الأمور اليوم في سوق الرهن العقاري.

بعد تقديم القرض ، غالبًا ما يبيعه البنك في سوق الرهن العقاري الثانوي ، على الرغم من أن البنك قد يحتفظ بحقوق الخدمة. يتم بيع العديد من القروض إلى الشركات التي ترعاها الحكومة Fannie Mae و Freddie Mac أو شركات تجميع أخرى ، والتي يمكنها إعادة تجميع القروض كأوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري ، أو MBS ، أو الاحتفاظ بها في دفاترها الخاصة وتحصيل الفائدة من المقترضين.

ليتم بيع القرض إلى الوكالات ، يجب أن يكون "متوافقًا" - أي يجب أن يفي القرض بمعايير معينة وضعتها الوكالات. تشمل هذه العوامل:

• الحد الأقصى لمبلغ القرض 510.400 دولار (لعام 2020) في معظم الولايات الأمريكية ، رغم أنه أعلى في دول أخرى

• الدفعة المقدمة بالنسبة لحجم القرض ، وعادة ما لا تقل عن 3 في المائة

• الدرجة الائتمانية للمقترض ، وعادة ما لا تقل عن 630 إلى 650

• نسبة الدين إلى الدخل للمقترض والتي يجب ألا تزيد عن 41٪

يساعد الطلب على القروض المطابقة على خفض معدلات الرهن العقاري للمقترضين الذين يمكنهم تلبية المعايير. لاحظ أن القروض الضخمة لا تعتبر عادةً قروضًا مطابقة.

الوكالات الحكومية هي نوع واحد من مجمعات الرهن العقاري ، لكن المؤسسات الكبيرة الأخرى (بما في ذلك مُنشئ الرهن العقاري نفسه) قد تكون مجمِّعات وتنشئ MBS الخاصة بها أيضًا.

ما هي الأوراق المالية المضمونة بالرهن العقاري؟

بمجرد شراء المجمعين لقروض الرهن العقاري ، يمكنهم تقطيعها وإعادة تجميعها في سندات تسمى الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.

فكر في الرهن العقاري كنوع من التدفق النقدي ، بخصائص محددة تعتمد على القرض. يمكن للمجمعين إعادة تجميع هذه التدفقات النقدية - عادة آلاف الرهون العقارية في ورقة مالية واحدة - بطرق مختلفة لإنشاء سندات تلبي احتياجات الاستثمار لأنواع معينة من المستثمرين.

على سبيل المثال ، يمكن تقطيع الرهون العقارية إلى شرائح بدرجات متفاوتة من الأمان - وكلما كان السند أكثر أمانًا ، انخفض عائده عادةً. لذلك ، يمكن للمستثمرين الذين يبحثون عن مدفوعات فائدة أعلى شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ذات المخاطر العالية إلى حد ما ، في حين أن أولئك الذين يتعين عليهم شراء السندات ذات التصنيف الأعلى (مثل شركات التأمين أو مستثمري المعاشات العامة) يمكنهم شراء الشرائح الأكثر أمانًا.

يمكن للمستثمرين الذين يبحثون عن سمات أخرى ، مثل تلك القائمة على المخاطر أو توقيت التدفق النقدي ، العثور على سندات MBS أخرى لتلبية احتياجاتهم الخاصة. إنه سوق واسع يقدم مجموعة من السندات.

تمامًا مثل السندات العادية ، يتم تصنيف هذه الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري من قبل وكالات التصنيف ، بما في ذلك Standard & Poor's و Moody's و Fitch ، والتي تجمع الرسوم مقابل خدماتها.

بمجرد إنشاء السندات وتصنيفها ، يتم بيعها للمستثمرين ، الذين قد يحتفظون بها لمحافظهم الخاصة أو يبيعونها لاحقًا في السوق الثانوية. قد تكون البنوك نفسها أيضًا من مشتري MBS ، مما قد يوفر تنوعًا أكبر من القروض المكتوبة في منطقة خدمتهم فقط.

لماذا يوجد سوق الرهن العقاري الثانوي؟

أنشأ الكونجرس سوق الرهن العقاري الثانوي في عام 1938 بتشكيل Fannie Mae ، التي اشترت قروض الرهن العقاري FHA. قدمت فاني ماي السيولة للمقرضين الذين لم يرغبوا في تقييد رؤوس أموالهم لفترات طويلة ، وسمحت لهم بتوليد المزيد من القروض. مع القدرة على بيع القروض ، يمكن للبنوك كتابة المزيد من الرهون العقارية وتشجيع تملك المنازل.

أنشأ الكونجرس فريدي ماك في عام 1970 بأهداف مماثلة لأهداف فاني ماي.

يعد إنشاء ورقة مالية جديدة تمامًا من الرهون العقارية عملية معقدة ، فلماذا يقوم اللاعبون المشاركون في سوق الرهن العقاري بفعل ذلك؟ يخلق السوق الثانوي فوائد لكل لاعب اقتصادي - المقترضين والمستثمرين والبنوك / المقرضين والمجمعين ووكالات التصنيف:

• ** المقترضون ** - يستفيد المقترضون الذين يمكنهم التأهل للحصول على قرض مطابق من التكاليف المنخفضة المحتملة وزيادة فرص الوصول إلى رأس المال والقروض لفترات زمنية أطول.

• ** المستثمرون ** - يتمتع المستثمرون (بما في ذلك اللاعبين المؤسسيين مثل البنوك وصناديق التقاعد وصناديق التحوط وغيرها) بالتعرض لأنواع معينة من الأوراق المالية التي تلبي احتياجاتهم وتحمل المخاطر بشكل أفضل.

• ** البنوك / المقرضون ** - يمكن للمقرضين نقل قروض معينة من دفاترهم ، مع الاحتفاظ بالقروض الأخرى التي يفضلونها. كما يسمح لهم باستخدام رأس مالهم بكفاءة ، مما يسمح لهم بتكوين رسوم للاكتتاب في الرهون العقارية ، وبيع الرهن العقاري ، ثم استخدام رأس مالهم مرة أخرى لكتابة قرض جديد. قد يحتفظ المُقرض بالحق في خدمة الرهن العقاري ، والذي يمكن أن يكون تدفقًا مربحًا من الرسوم أيضًا. قد يستفيد البنك أيضًا كمستثمر من خلال شراء MBS الذي ينوع أصوله.

• ** المُجمِّعون ** - المُجمِّعون مثل Fannie و Freddie يكسبون رسومًا من تجميع الرهون العقارية وإعادة تعبئتها وهيكلتها بخصائص جذابة معينة.

• ** وكالات التصنيف ** - تحقق هذه الشركات مبيعات عن طريق تصنيف الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري والتأكد من أن لديها سمات محددة ومخاطر.

نظرًا لأنه يسمح للمقرضين بتقسيم رهونهم العقارية ، فإن السوق الثانوية تمكن الشركات المالية أيضًا من التخصص في مجالات مختلفة من السوق. على سبيل المثال ، قد ينشئ البنك قرضًا ولكنه يبيعه في السوق الثانوية مع الاحتفاظ بالحق في خدمة الرهن العقاري.

كمصدر للقرض ، يقوم البنك بالاكتتاب في القرض ، ومعالجة القرض ، وتمويل الرهن العقاري وإغلاق القرض. يقوم بتحصيل رسوم مقابل هذه الخدمات وبعد ذلك قد يحتفظ بالقرض وقد لا يحتفظ به.

بصفته مقدم خدمة للقرض ، يتلقى البنك رسومًا لمعالجة المدفوعات الشهرية ، وتتبع أرصدة القروض ، وإنشاء نماذج ضريبية وإدارة حسابات الضمان ، من بين وظائف أخرى.

حتى إذا قرر المُقرض إنشاء القرض والاحتفاظ به ، فإنه يستفيد من وجود سوق ثانوية نشطة وسائلة ، حيث يمكنه بيع قروضه أو حقوق الخدمة إذا أراد ذلك أو احتاج إليه.

باختصار ، يوجد السوق لخلق المزيد من الكفاءة ولتلبية احتياجات اللاعبين بشكل أفضل.

الحد الأدنى

هناك الكثير مما يحدث خلف كواليس سوق الرهن العقاري والتي قد لا يكون المقترضون على علم بها. نظرًا لأنه يشتري جزءًا كبيرًا من قروض الإسكان ، فإن السوق الثانوي يقود الكثير من السلوك في السوق الأولية ، مثل رغبة البنوك في كتابة قروض مطابقة. بينما يمكنك الاستمرار في سداد مدفوعاتك الشهرية للبنك الذي أنشأ القرض ، فقد تذهب الأموال في الواقع إلى العديد من المستثمرين المختلفين الذين يمتلكون الرهن العقاري الخاص بك أو جزء منه.

يسلط الضوء

• يشارك العديد من اللاعبين في سوق الرهن العقاري الثانوي: منشئي الرهن العقاري (الذين ينشئون القروض) ، ومجمعي الرهن العقاري (الذين يشترون القروض ويوصلونها) ، وتجار / وسطاء الأوراق المالية (الذين يبيعون القروض المورقة) ، وأخيرًا ، المستثمرون (الذين يشترون القروض المورقة) القروض المورقة لإيرادات الفوائد الخاصة بهم).

• سوق الرهن العقاري الثانوي كبير للغاية وسيولة ، ويساعد على جعل الائتمان متاحًا على قدم المساواة لجميع المقترضين عبر المواقع الجغرافية.

• سوق الرهن العقاري الثانوي هو سوق يتم فيه بيع وشراء قروض الرهن العقاري وحقوق الخدمة من قبل كيانات مختلفة.

التعليمات

ما هو قرض الرهن العقاري الثانوي؟

قرض الرهن العقاري الثانوي هو قرض يباع في سوق الرهن العقاري الثانوي. ممارسة بيع الرهون العقارية تسمح للمقرضين بمواصلة الإقراض والحفاظ على تكلفة الاقتراض منخفضة.

ما هو مثال لسوق الرهن العقاري الثانوي؟

إذا قمت بشراء منزل باستخدام رهن عقاري ، فقد يبيعه المُقرض - ومعظمهم يفعل - إلى السوق الثانوية لاستعادة رأس المال الذي أقرضه لك وتقليل مخاطر الإقراض. اعتمادًا على المشتري ، يمكن الاحتفاظ بالرهن العقاري لتحصيل مدفوعاتك أو تأمينها برهون عقارية أخرى في أوراق مالية قائمة على الرهن العقاري ليشتريها المستثمرون.

ما هو الغرض من سوق الرهن العقاري الثانوي؟

يعمل هذا السوق على توسيع الفرص المتاحة لأصحاب المنازل من خلال إنشاء تدفق مستمر من الأموال التي يمكن للمقرضين استخدامها لإنشاء المزيد من الرهون العقارية.