二级抵押贷款市场

二级抵押贷款市场是交易抵押贷款、服务权和抵押贷款支持证券的银行、投资者和金融机构的庞大市场。虽然许多购房者没有意识到这一点，但二级抵押贷款市场对您获得抵押贷款的方式、您支付的利率以及您必须满足的标准有着巨大的影响。

虽然贷方最初可能已经为您提供了贷款，但在今天的许多情况下，贷方并不持有贷款。相反，它将贷款出售给二级抵押贷款市场，在那里它可以被分割成任意数量的抵押贷款支持证券以满足投资者的需求。

以下是二级抵押贷款市场的运作方式以及谁可能实际拥有您的住房贷款。

二级抵押贷款市场如何运作

大多数人都知道基本的抵押贷款流程是如何运作的。借款人向银行申请贷款，银行将资金发放给购房者，并在贷款期限内将贷款记入账簿。这就是银行 101 ——但在抵押贷款市场上，今天的事情已经不太常见了。

贷款后，银行通常在二级抵押市场上出售，但银行可能保留服务权。许多贷款被出售给政府资助的企业房利美和房地美或其他聚合商，它们可以将贷款重新包装为抵押贷款支持证券或MBS，或者将它们保存在自己的账簿上并从借款人那里收取利息。

要出售给代理机构，贷款必须是“合格的”——也就是说，贷款必须符合代理机构设定的某些标准。这些因素包括：

对合格贷款的需求有助于降低符合标准的借款人的抵押贷款利率。请注意，巨额贷款通常不被视为合格贷款。

政府机构是一种抵押聚合器，但其他大型机构（包括抵押贷款发起人本身）也可能是聚合器并创建自己的 MBS。

一旦聚合器购买抵押贷款，他们就可以将其拆分并重新打包成称为抵押支持证券的债券。

将抵押贷款视为一种现金流，具有基于贷款的特定特征。聚合器可以以不同的方式重新包装这些现金流——通常是在单一证券中的数千个抵押贷款——以创建吸引某些类型投资者投资需求的债券。

例如，抵押贷款可以分成不同程度的安全性——债券越安全，其收益率通常越低。因此，寻求更高利息支付的投资者可以购买风险更高的抵押贷款支持证券，而那些必须购买更高评级债券的人（例如保险公司或公共养老金投资者）可以购买更安全的部分。

寻找其他特征的投资者，例如基于风险或现金流时间的特征，可以找到其他 MBS 债券来满足他们的特定需求。这是一个广泛的市场，提供一系列债券。

就像普通债券一样，这些抵押贷款支持证券由包括标准普尔、穆迪和惠誉在内的评级机构评级，这些机构收取服务费用。

一旦债券被创建和评级，它们就会出售给投资者，投资者可以持有它们作为自己的投资组合或稍后在二级市场上出售。银行本身也可能是 MBS 的买家，这可能比仅在其服务领域提供的贷款提供更多的多样化。

##为什么会存在二级抵押贷款市场？

国会于 1938 年成立了二级抵押贷款市场，成立了购买 FHA 抵押贷款的房利美。房利美为不想长期占用资金的原始贷方提供流动性，并允许他们产生更多贷款。凭借出售贷款的能力，银行可以提供更多抵押贷款并鼓励拥有房屋。

房地美由国会于 1970 年创建，其目标与房利美相似。

从抵押贷款中创建一个全新的证券是一个复杂的过程，那么为什么参与抵押贷款市场的参与者会这样做呢？二级市场为每个经济参与者创造利益——借款人、投资者、银行/贷方、聚合商和评级机构：

借款人 – 有资格获得合格贷款的借款人可能会受益于潜在的较低成本和更长时间获得资本和贷款的机会。
投资者——投资者（包括银行、养老基金、对冲基金和其他机构等机构参与者）乐于接触能够更好地满足其需求和风险承受能力的特定种类的证券。
银行/贷方 - 贷方可以将某些贷款从他们的账簿中删除，同时保留他们希望拥有的其他贷款。它还允许他们有效地使用他们的资金，允许他们产生费用来承销抵押贷款、出售抵押贷款，然后再次使用他们的资金来写新的贷款。贷方可能保留为抵押贷款提供服务的权利，这也可能是一笔利润丰厚的费用。作为投资者，该银行也可以通过购买使其资产多样化的MBS而受益。
聚合商——Fannie 和 Freddie 等聚合商通过捆绑和重新包装抵押贷款并以某些有吸引力的特征构建它们来赚取费用。
评级机构 - 这些公司通过对抵押贷款支持证券进行评级并确保它们具有特定特征和风险来产生销售额。

因为它允许贷方分割他们的抵押贷款，二级市场也使金融公司能够专注于市场的各个领域。例如，银行可能会发起一笔贷款，但在二级市场上出售，同时保留为抵押贷款提供服务的权利。

作为贷款发起人，银行承销贷款、处理贷款、为抵押贷款提供资金并关闭贷款。它为这些服务收取费用，然后可能会或可能不会持有贷款。

作为贷款服务商，银行收取处理每月付款、跟踪贷款余额、生成税表和管理托管账户等功能的费用。

即使贷方决定发放贷款并持有它，它也会受益于拥有活跃且流动性强的二级市场，如果它愿意或需要，它可以在那里出售其贷款或服务权。

总之，市场的存在是为了创造更多的效率，更好地满足玩家的需求。

抵押贷款市场的幕后发生了很多借款人可能不知道的事情。因为它购买了很大一部分住房贷款，二级市场推动了一级市场的很多行为，比如银行开出合格贷款的愿望。虽然您可能会继续每月向发放贷款的银行付款，但这笔钱实际上可能会流向拥有您的抵押贷款或其中一部分的许多不同的投资者。

＃＃强调

多个参与者参与二级抵押市场：抵押发起人（创造贷款）、抵押聚合者（购买和证券化贷款）、证券交易商/经纪人（出售证券化贷款），最后是投资者（购买抵押贷款）利息收入的证券化贷款）。
二级抵押贷款市场规模庞大且流动性极强，有助于使不同地理位置的所有借款人都能平等地获得信贷。
二级抵押市场是一个由各种实体买卖抵押贷款和服务权的市场。

＃＃常问问题

二级抵押贷款是在二级抵押市场上出售的贷款。出售抵押贷款的做法使贷方可以继续放贷并降低借贷成本。

如果您使用抵押贷款购买房屋，您的贷方可能（而且大多数情况下）将其出售给二级市场，以收回他们借给您的资金并降低贷款风险。根据买方的不同，可以持有抵押贷款以收取您的付款或与其他抵押贷款证券化为抵押贷款证券供投资者购买。

这个市场通过创造稳定的资金流来扩大房主的机会，贷方可以用来创造更多的抵押贷款。