Вторичный ипотечный рынок

Вторичный ипотечный рынок представляет собой огромный рынок банков, инвесторов и финансовых учреждений, на котором торгуются ипотечные кредиты, права обслуживания и ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Хотя многие покупатели жилья не знают об этом, вторичный ипотечный рынок оказывает огромное влияние на то, как вы получаете ипотечный кредит, ставку, которую вы платите, и стандарты, которым вы должны соответствовать для этого.

В то время как кредитор, возможно, первоначально предоставил вам кредит, во многих случаях сегодня кредитор не держит кредит. Вместо этого он продает кредит на вторичном ипотечном рынке, где он может быть разделен на любое количество ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, для удовлетворения потребностей инвесторов.

Вот как работает вторичный ипотечный рынок и кто на самом деле может владеть вашим ипотечным кредитом.

Как работает вторичный ипотечный рынок

Большинство людей знают, как работает основной процесс ипотеки. Заемщик просит у банка ссуду, и банк выдает деньги покупателю жилья и держит ссуду в своих книгах в течение срока ссуды. Это Банковское дело 101, но сегодня на рынке ипотечного кредитования дела обстоят реже.

После выдачи кредита банк часто продает его на вторичном ипотечном рынке, хотя за банком могут сохраняться права обслуживания. Многие ссуды продаются спонсируемым государством предприятиям Fannie Mae и Freddie Mac или другим агрегаторам, которые могут переупаковывать ссуды в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, или MBS, или держать их в своих собственных книгах и получать проценты от заемщиков.

Чтобы быть проданным агентствам, ссуда должна быть «соответствующей», то есть ссуда должна соответствовать определенным стандартам, установленным агентствами. К этим факторам относятся:

• Максимальная сумма кредита составляет 510 400 долларов США (на 2020 год) в большинстве штатов США, хотя в других она выше.

• Первоначальный взнос по отношению к размеру кредита, как правило, не менее 3 процентов

• Кредитный рейтинг заемщика, как правило, не ниже 630-650.

• Соотношение долга заемщика к доходу, которое должно быть не более 41 процента

Спрос на соответствующие кредиты помогает снизить ставки по ипотечным кредитам для заемщиков, которые могут соответствовать стандартам. Обратите внимание, что крупные кредиты обычно не считаются соответствующими кредитами.

Государственные учреждения являются одним из типов агрегаторов ипотечных кредитов, но другие крупные учреждения (включая самого ипотечного кредитора) также могут быть агрегаторами и создавать свои собственные MBS.

Что такое ипотечные ценные бумаги?

Как только агрегаторы покупают ипотечные кредиты, они могут нарезать их и переупаковать в облигации, называемые ипотечными ценными бумагами.

Думайте об ипотеке как о некоем денежном потоке со специфическими характеристиками, основанными на кредите. Агрегаторы могут переупаковывать эти денежные потоки — как правило, тысячи ипотечных кредитов в одной ценной бумаге — по-разному для создания облигаций, отвечающих инвестиционным потребностям определенных типов инвесторов.

Например, ипотечные кредиты можно разделить на транши с разной степенью надежности — и чем надежнее облигация, тем обычно ниже ее доходность. Таким образом, инвесторы, ищущие более высокие процентные платежи, могут покупать несколько более рискованные ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, в то время как те, кто должен покупать облигации с более высоким рейтингом (например, страховые компании или государственные пенсионные инвесторы), могут покупать более безопасные транши.

Инвесторы, которые ищут другие характеристики, например те, которые основаны на риске или сроках денежных потоков, могут найти другие облигации MBS, отвечающие их конкретным потребностям. Это широкий рынок, предлагающий ряд облигаций.

Как и обычные облигации, эти ценные бумаги с ипотечным покрытием оцениваются рейтинговыми агентствами, включая Standard & Poor's, Moody's и Fitch, которые взимают плату за свои услуги.

После того, как облигации созданы и оценены, они продаются инвесторам, которые могут держать их в своих собственных портфелях или продать позже на вторичном рынке. Сами банки также могут быть покупателями MBS, которые могут предложить большую диверсификацию, чем кредиты, выписанные только в их зоне обслуживания.

Почему существует вторичный ипотечный рынок?

Конгресс создал вторичный ипотечный рынок в 1938 году с образованием Fannie Mae, которая покупала ипотечные кредиты FHA. Fannie Mae предоставила ликвидность кредиторам-инициаторам, которые не хотели связывать свой капитал на длительный срок, и позволила им генерировать больше кредитов. Имея возможность продавать кредиты, банки могли бы выдавать больше ипотечных кредитов и поощрять домовладение.

Freddie Mac был создан Конгрессом в 1970 году с теми же целями, что и Fannie Mae.

Создание совершенно новой ценной бумаги из ипотечных кредитов — сложный процесс, так зачем же игрокам, участвующим в ипотечном рынке, это делать? Вторичный рынок создает преимущества для каждого участника экономической деятельности — заемщиков, инвесторов, банков/кредиторов, агрегаторов и рейтинговых агентств:

• Заемщики — Заемщики, которые могут претендовать на получение соответствующего кредита, получают выгоду от потенциально более низких затрат и более широкого доступа к капиталу и кредитам на более длительные периоды времени.

• Инвесторы – Инвесторы (включая институциональных игроков, таких как банки, пенсионные фонды, хедж-фонды и другие) получают доступ к определенным видам ценных бумаг, которые лучше отвечают их потребностям и терпимости к риску.

• Банки/кредиторы. Кредиторы могут исключать определенные кредиты из своих книг, сохраняя при этом другие кредиты, которые они хотели бы иметь. Это также позволяет им эффективно использовать свой капитал, позволяя им генерировать комиссионные за выдачу ипотечных кредитов, продажу ипотечных кредитов, а затем снова использовать свой капитал для выдачи нового кредита. Кредитор может сохранить за собой право обслуживать ипотеку, что также может быть прибыльным потоком комиссий. Банк также может извлечь выгоду как инвестор, купив MBS, которые диверсифицируют его собственные активы.

• Агрегаторы. Такие агрегаторы, как Fannie и Freddie, получают комиссионные за объединение и переупаковку ипотечных кредитов и их структурирование с определенными привлекательными характеристиками.

• Рейтинговые агентства. Эти фирмы генерируют продажи, оценивая ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, и следя за тем, чтобы они обладали определенными характеристиками и степенью риска.

Поскольку вторичный рынок позволяет кредиторам делить свои ипотечные кредиты, он также позволяет финансовым фирмам специализироваться в различных областях рынка. Например, банк может предоставить кредит, но продать его на вторичном рынке, сохраняя за собой право обслуживать ипотечный кредит.

Как инициатор ссуды, банк гарантирует ссуду, обрабатывает ссуду, финансирует ипотеку и закрывает ссуду. Он взимает комиссию за эти услуги, а затем может удерживать или не удерживать кредит.

Как кредитный сервис, банк получает комиссию за обработку ежемесячного платежа, отслеживание остатков по кредиту, создание налоговых форм и управление счетами условного депонирования, а также другие функции.

Даже если кредитор решит выдать ссуду и удержать ее, он выиграет, имея активный и ликвидный вторичный рынок, на котором он может продать свои ссуды или права на обслуживание, если захочет или в этом возникнет необходимость.

Короче говоря, рынок существует для повышения эффективности и лучшего удовлетворения потребностей игроков.

Нижняя линия

Многое происходит за кулисами ипотечного рынка, о чем заемщики могут не знать. Поскольку он покупает огромную часть жилищных кредитов, вторичный рынок во многом определяет поведение на первичном рынке, например, желание банков выдавать соответствующие кредиты. Хотя вы можете продолжать вносить свой ежемесячный платеж в банк, выдавший кредит, деньги могут на самом деле идти многим различным инвесторам, которым принадлежит ваша ипотека или ее часть.

Особенности

• На вторичном ипотечном рынке участвуют несколько игроков: инициаторы ипотечных кредитов (которые создают кредиты), агрегаторы ипотечных кредитов (которые покупают и секьюритизируют кредиты), дилеры/брокеры по ценным бумагам (которые продают секьюритизированные кредиты) и, наконец, инвесторы (которые покупают кредиты). секьюритизированные кредиты для их процентного дохода).

• Вторичный ипотечный рынок чрезвычайно велик и ликвиден и помогает сделать кредит в равной степени доступным для всех заемщиков в разных географических точках.

• Вторичный ипотечный рынок – это рынок, на котором ипотечные кредиты и права обслуживания покупаются и продаются различными субъектами.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Что такое вторичный ипотечный кредит?

Вторичный ипотечный кредит — это кредит, продаваемый на вторичном ипотечном рынке. Практика продажи ипотечных кредитов позволяет кредиторам продолжать кредитование и снижать стоимость заимствования.

Что является примером вторичного ипотечного рынка?

Если вы покупаете дом с помощью ипотечного кредита, ваш кредитор может продать его на вторичном рынке, чтобы вернуть ссуду и снизить кредитные риски. В зависимости от покупателя ипотечный кредит может удерживаться для сбора ваших платежей или секьюритизироваться вместе с другими ипотечными кредитами в ценные бумаги, основанные на ипотечных кредитах, для покупки инвесторами.

Какова цель вторичного ипотечного рынка?

Этот рынок расширяет возможности для домовладельцев, создавая постоянный поток денег, которые кредиторы могут использовать для создания большего количества ипотечных кредитов.