Sekundært boliglånsmarked

Det sekundære boliglånsmarkedet er en massiv markedsplass for banker, investorer og finansinstitusjoner som handler med boliglån, servicerettigheter og pantesikrede verdipapirer. Mens mange boligkjøpere ikke er klar over det, har det sekundære boliglånsmarkedet en enorm innvirkning på hvordan du får et boliglån, prisen du betaler og standardene du må oppfylle for å gjøre det.

Mens en utlåner i utgangspunktet kan ha skaffet deg et lån, er det i mange tilfeller i dag at utlåner ikke har lånet. I stedet selger den lånet til det sekundære boliglånsmarkedet, hvor det kan kuttes og kuttes i et hvilket som helst antall pantesikrede verdipapirer for å tilfredsstille investorenes behov.

Her er hvordan det sekundære boliglånsmarkedet fungerer og hvem som faktisk eier boliglånet ditt.

Hvordan det sekundære boliglånsmarkedet fungerer

De fleste vet hvordan den grunnleggende boliglånsprosessen fungerer. En låntaker ber en bank om et lån, og banken gir penger til boligkjøperen og beholder lånet på bok i lånets løpetid. Det er Banking 101 - men det er sjeldnere hvordan ting gjøres i dag i boliglånsmarkedet.

Etter å ha gitt et lån, selger en bank det ofte i det sekundære boliglånsmarkedet, selv om banken kan beholde betjeningsrettighetene. Mange lån selges til de statlig sponsede foretakene Fannie Mae og Freddie Mac eller andre aggregatorer, som kan pakke om lånene som pantesikrede verdipapirer, eller MBS, eller holde dem i egne bøker og kreve inn renter fra låntakere.

For å bli solgt til byråene må lånet være "konform" - det vil si at lånet må oppfylle visse standarder satt av byråene. Disse faktorene inkluderer:

Et maksimalt lånebeløp på $510 400 (for 2020) i de fleste amerikanske stater, selv om det er høyere i andre
Forskuddsbetalingen i forhold til størrelsen på lånet, typisk minst 3 prosent
Låntakerens kredittscore, vanligvis minst 630 til 650
Låntakers gjeld i forhold til inntekt, som ikke bør være mer enn 41 prosent

Etterspørselen etter samsvarende lån bidrar til å presse ned boliglånsrentene for låntakere som kan oppfylle standardene. Merk at jumbolån vanligvis ikke anses som samsvarende lån.

Offentlige etater er én type boliglånsaggregator, men andre store institusjoner (inkludert boliglånsopphavsmannen selv) kan være aggregatorer og lage sin egen MBS også.

Hva er pantesikrede verdipapirer?

Når aggregatorer kjøper boliglån, kan de kutte dem opp og pakke dem om til obligasjoner som kalles pantesikrede verdipapirer.

Tenk på boliglånet som en slags kontantstrøm, med spesifikke egenskaper basert på lånet. Aggregatorer kan ompakke disse kontantstrømmene - vanligvis tusenvis av boliglån i et enkelt verdipapir - på forskjellige måter for å lage obligasjoner som appellerer til investeringsbehovene til visse typer investorer.

For eksempel kan boliglån deles i transjer med ulik grad av sikkerhet - og jo tryggere obligasjonen er, jo lavere er avkastningen, vanligvis. Så investorer som ser etter en høyere rentebetaling kan kjøpe noe mer risikofylte boliglånssikrede verdipapirer, mens de som må kjøpe høyere rangerte obligasjoner (som forsikringsselskaper eller offentlige pensjonsinvestorer) kan kjøpe de tryggere transjene.

Investorer som leter etter andre egenskaper, for eksempel de som er basert på risiko eller tidspunkt for kontantstrøm, kan finne andre MBS-obligasjoner for å møte deres spesifikke behov. Det er et bredt marked som tilbyr en rekke obligasjoner.

Akkurat som vanlige obligasjoner, blir disse pantesikrede verdipapirene gradert av ratingbyråene, inkludert Standard & Poor's, Moody's og Fitch, som krever inn gebyrer for sine tjenester.

Når obligasjonene er opprettet og vurdert, selges de til investorer, som kan holde dem for sine egne porteføljer eller selge dem senere i annenhåndsmarkedet. Bankene selv kan også være kjøpere av MBS, som kan tilby mer diversifisering enn lån skrevet kun i deres tjenesteområde.

Hvorfor eksisterer det sekundære boliglånsmarkedet?

Kongressen opprettet det sekundære boliglånsmarkedet i 1938 med dannelsen av Fannie Mae, som kjøpte FHA-lån. Fannie Mae sørget for likviditet til opprinnelseslångivere, som ikke ønsket å binde kapitalen sin i lange perioder, og lot dem generere flere lån. Med muligheten til å selge lån, kunne bankene skrive flere boliglån og oppmuntre til boligeierskap.

Freddie Mac ble opprettet av kongressen i 1970 med lignende mål som Fannie Mae.

Å skape en helt ny sikkerhet fra boliglån er en kompleks prosess, så hvorfor skulle aktørene som er involvert i boliglånsmarkedet gjøre dette? Annenhåndsmarkedet skaper fordeler for hver økonomisk aktør – låntakere, investorer, banker/långivere, aggregatorer og ratingbyråer:

Låntakere – Låntakere som kan kvalifisere for et samsvarende lån drar fordel av potensielt lavere kostnader og større tilgang til kapital og lån over lengre perioder.
Investorer – Investorer (inkludert institusjonelle aktører som banker, pensjonsfond, hedgefond og andre) liker å få eksponering mot spesifikke typer verdipapirer som bedre tilfredsstiller deres behov og risikotoleranse.
Banker/långivere – Långivere kan flytte visse lån ut av bøkene sine, mens de beholder andre lån de foretrekker å ha. Det lar dem også bruke kapitalen sin effektivt, slik at de kan generere gebyrer for å tegne boliglån, selge boliglånet og deretter bruke kapitalen igjen til å skrive et nytt lån. Långiver kan beholde retten til å betjene boliglånet, noe som også kan være en lukrativ strøm av gebyrer. Banken kan også dra nytte av som investor ved å kjøpe MBS som diversifiserer sine egne eiendeler.
Aggregatorer - Aggregatorer som Fannie og Freddie tjener gebyrer på å samle og pakke om boliglån og strukturere dem med visse attraktive egenskaper.
Ratingbyråer - Disse firmaene genererer salg ved å vurdere pantesikrede verdipapirer og sikre at de har spesifikke egenskaper og risiko.

Fordi det lar långivere kutte opp boliglånene sine, gjør sekundærmarkedet det også mulig for finansforetak å spesialisere seg på ulike områder av markedet. For eksempel kan en bank ta ut et lån, men selge det i annenhåndsmarkedet mens de beholder retten til å betjene boliglånet.

Som låneoppdragsgiver garanterer banken lånet, behandler lånet, finansierer boliglånet og stenger lånet. Den samler inn gebyrer for disse tjenestene og kan deretter beholde lånet eller ikke.

Som lånebehandler mottar banken et gebyr for å behandle den månedlige betalingen, spore lånesaldoer, generere skatteskjemaer og administrere deponeringskontoer, blant andre funksjoner.

Selv om långiveren bestemmer seg for å opprette lånet og holde det, drar den fordel av å ha et aktivt og likvide annenhåndsmarked, der den kan selge sine lån eller betjene rettigheter hvis den ønsker eller trenger det.

Kort sagt er markedet til for å skape mer effektivitet og bedre møte behovene til aktørene.

Bunnlinjen

Det skjer mye bak kulissene på boliglånsmarkedet som låntakere kanskje ikke er klar over. Fordi det kjøper en stor del av boliglån, driver annenhåndsmarkedet mye av oppførselen i primærmarkedet, for eksempel bankenes ønske om å skrive samsvarende lån. Selv om du kan fortsette å betale den månedlige innbetalingen til banken som oppsto lånet, kan pengene faktisk gå til mange forskjellige investorer som eier boliglånet ditt eller en del av det.

Høydepunkter

Flere aktører deltar i det sekundære boliglånsmarkedet: boliglånsinitiatorer (som oppretter lånene), boliglånsaggregatorer ( som kjøper og verdipapiriserer lånene), verdipapirforhandlere/meglere (som selger de verdipapiriserte lånene), og til slutt investorer (som kjøper lånene). verdipapiriserte lån for deres renteinntekter).

– Sekundær boliglånsmarkedet er ekstremt stort og likvide, og bidrar til å gjøre kreditt like tilgjengelig for alle låntakere på tvers av geografiske lokasjoner.

– Sekundær boliglånsmarkedet er et marked hvor boliglån og betjeningsrettigheter kjøpes og selges av ulike enheter.

FAQ

Hva er et sekundært boliglån?

Et sekundært boliglån er et lån som selges på det sekundære boliglånsmarkedet. Praksisen med å selge boliglån lar långivere fortsette å låne ut og holde lånekostnadene nede.

Hva er et eksempel på det sekundære boliglånsmarkedet?

Hvis du kjøper et hjem med et boliglån, kan långiveren din - og de fleste gjør - selge den til annenhåndsmarkedet for å få tilbake kapitalen de lånte deg og redusere utlånsrisikoen. Avhengig av kjøperen, kan boliglånet holdes for å samle inn betalingene dine eller verdipapiriseres med andre boliglån til pantelånsbaserte verdipapirer som investorer kan kjøpe.

Hva er hensikten med det sekundære boliglånsmarkedet?

Dette markedet utvider mulighetene for huseiere ved å skape en jevn strøm av penger som långivere kan bruke til å opprette flere boliglån.