二次住宅ローン市場
二次住宅ローン市場は、住宅ローン、サービシング権、住宅ローン担保証券を取引する銀行、投資家、金融機関の巨大な市場です。多くの住宅購入者はそれを認識していませんが、二次住宅ローン市場は、住宅ローンの取得方法、支払うレート、およびそのために満たす必要のある基準に大きな影響を与えます。
貸し手は最初にあなたにローンを取得したかもしれませんが、多くの場合、今日、貸し手はローンを保持していません。代わりに、ローンを二次住宅ローン市場に販売し、投資家のニーズを満たすために、ローンをスライスして任意の数の住宅ローン担保証券に分割することができます。
これが二次住宅ローン市場の仕組みと実際にあなたの住宅ローンを所有している可能性のある人です。
##二次住宅ローン市場の仕組み
ほとんどの人は、基本的な住宅ローンのプロセスがどのように機能するかを知っています。借り手は銀行にローンを要求し、銀行は住宅購入者にお金を提供し、ローンの期間中、ローンを帳簿に残します。それがバンキング101ですが、今日の住宅ローン市場で物事がどのように行われているのかはそれほど頻繁ではありません。
銀行は融資を行った後、それを二次住宅ローン市場で販売することがよくありますが、銀行はサービス権を保持している場合があります。多くのローンは、政府支援企業のファニーメイやフレディマックなどのアグリゲーターに販売されており、ローンをモーゲージ担保証券（MBS）として再パッケージ化するか、独自の帳簿に保持して借り手から利息を集めることができます。
代理店に販売するには、ローンが「適合」している必要があります。つまり、ローンは代理店によって設定された特定の基準を満たしている必要があります。これらの要因は次のとおりです。
-米国のほとんどの州で最大融資額は510,400ドル（2020年）ですが、他の州ではそれよりも高くなっています。
-ローンの規模に対する頭金、通常は少なくとも3パーセント
-借り手のクレジットスコア、通常は少なくとも630〜650
-借り手の債務対収益の比率。41％を超えてはなりません。
適合ローンの需要は、基準を満たすことができる借り手の住宅ローン金利を押し下げるのに役立ちます。ジャンボローンは通常、適合ローンとは見なされないことに注意してください。
政府機関は住宅ローンアグリゲーターの一種ですが、他の大規模な機関（住宅ローンのオリジネーター自体を含む）もアグリゲーターであり、独自のMBSを作成する場合があります。
##住宅ローン担保証券とは何ですか？
アグリゲーターが住宅ローンを購入すると、それらを切り刻んで、住宅ローン担保証券と呼ばれる債券に再パッケージ化できます。
住宅ローンは、ローンに基づく特定の特性を備えた一種のキャッシュフローと考えてください。アグリゲーターは、これらのキャッシュフロー（通常は1つの証券に数千の住宅ローン）をさまざまな方法で再パッケージ化して、特定の種類の投資家の投資ニーズにアピールする債券を作成できます。
たとえば、住宅ローンはさまざまな程度の安全性を備えたトランシェにスライスすることができます。通常、債券が安全であるほど、その利回りは低くなります。したがって、より高い利息の支払いを求める投資家は、ややリスクの高い住宅ローン担保証券を購入できますが、より高い格付けの債券を購入する必要がある投資家（保険会社や公的年金投資家など）は、より安全なトランシェを購入できます。
リスクやキャッシュフローのタイミングに基づくものなど、他の特性を探している投資家は、特定のニーズを満たす他のMBS債券を見つけることができます。さまざまな債券を提供する幅広い市場です。
通常の債券と同様に、これらの住宅ローン担保証券は、サービスの手数料を徴収するスタンダード＆プアーズ、ムーディーズ、フィッチなどの格付け機関によって格付けされています。
債券が作成されて格付けされると、投資家に販売されます。投資家は、自分のポートフォリオのために債券を保有するか、後で流通市場で販売することができます。銀行自体もMBSの購入者である可能性があり、MBSは、サービスエリアでのみ作成されたローンよりも多様化を提供する可能性があります。
##なぜ二次住宅ローン市場が存在するのですか？
議会は、FHA住宅ローンを購入したファニーメイの設立により、1938年に二次住宅ローン市場を創設しました。ファニーメイは、長期にわたって資本を拘束することを望まなかった元の貸し手に流動性を提供し、彼らがより多くのローンを生み出すことを可能にしました。ローンを売ることができるので、銀行はより多くの住宅ローンを書き、住宅所有を奨励することができます。
フレディマックは、ファニーメイと同様の目標を掲げて1970年に議会によって作成されました。
住宅ローンから完全に新しいセキュリティを作成することは複雑なプロセスですが、なぜ住宅ローン市場に関与するプレーヤーがこれを行うのでしょうか。流通市場は、借り手、投資家、銀行/貸し手、アグリゲーター、格付け機関など、各経済プレーヤーに利益をもたらします。
-借り手–適合ローンの資格を得ることができる借り手は、潜在的に低コストで、より長期間にわたって資本とローンへのアクセスが向上するというメリットがあります。
-投資家–投資家（銀行、年金基金、ヘッジファンドなどの機関投資家を含む）は、ニーズとリスク許容度をより適切に満たす特定の種類の証券に触れることを楽しんでいます。
-銀行/貸し手–貸し手は、特定のローンを帳簿から外し、他のローンを保持することができます。また、資本を効率的に使用できるため、住宅ローンの引受、住宅ローンの売却、および資本を再度使用して新しいローンを作成するための手数料を発生させることができます。貸し手は住宅ローンにサービスを提供する権利を保持する可能性があり、これは同様に有利な手数料の流れになる可能性があります。銀行はまた、自身の資産を多様化するMBSを購入することにより、投資家としても利益を得る可能性があります。
-アグリゲーター–ファニーメイやフレディメイなどのアグリゲーターは、住宅ローンをバンドルして再パッケージ化し、特定の魅力的な特性でそれらを構築することで手数料を獲得します。
-格付け機関–これらの企業は、住宅ローン担保証券を格付けし、特定の特性とリスクを確保することで売り上げを生み出しています。
貸し手が住宅ローンを分割できるため、流通市場では、金融会社が市場のさまざまな分野に特化することもできます。たとえば、銀行はローンを組成し、住宅ローンを返済する権利を保持しながら流通市場でそれを販売する場合があります。
ローンのオリジネーターとして、銀行はローンを引き受け、ローンを処理し、住宅ローンに資金を提供し、ローンを閉じます。これらのサービスの料金を徴収し、ローンを保持する場合と保持しない場合があります。
銀行はローンサービサーとして、毎月の支払いの処理、ローン残高の追跡、納税申告書の作成、エスクロー口座の管理などの機能に対して料金を受け取ります。
貸し手がローンを組成して保有することを決定した場合でも、必要に応じてローンまたはサービス権を売却できる活発で流動的な流通市場を持つことで利益を得ることができます。
要するに、市場はより効率を生み出し、プレーヤーのニーズをよりよく満たすために存在します。
##結論
借り手が気付いていないかもしれない住宅ローン市場の舞台裏で多くのことが起こっています。住宅ローンの大部分を購入するため、流通市場は、銀行が適合ローンを作成したいなど、プライマリーマーケットの多くの行動を促進します。あなたはローンを始めた銀行に毎月の支払いを続けるかもしれませんが、お金は実際にはあなたの住宅ローンまたはその一部を所有する多くの異なる投資家に送られるかもしれません。
##ハイライト
-二次住宅ローン市場には、住宅ローンのオリジネーター（ローンを作成する）、住宅ローンのアグリゲーター（ローンを購入して証券化する）、証券ディーラー/ブローカー（証券化されたローンを販売する）、そして最後に投資家（利息収入のための証券化ローン）。
-二次住宅ローン市場は非常に大きく流動的であり、地理的な場所を超えてすべての借り手が平等に信用を利用できるようにするのに役立ちます。
-二次住宅ローン市場は、住宅ローンおよびサービシング権がさまざまな事業体によって売買される市場です。
＃＃ よくある質問
###二次住宅ローンとは何ですか？
二次住宅ローンは、二次住宅ローン市場で販売されるローンです。住宅ローンを売却する慣行により、貸し手は貸し出しを継続し、借り入れのコストを抑えることができます。
###二次住宅ローン市場の例は何ですか？
住宅ローンを使用して住宅を購入する場合、貸し手は、貸し付けた資本を取り戻し、貸し出しのリスクを軽減するために、それを流通市場に売る可能性があります。購入者によっては、住宅ローンを保留して支払いを回収したり、他の住宅ローンと一緒に証券化して、投資家が購入できる住宅ローンを利用した証券にすることができます。
###二次住宅ローン市場の目的は何ですか？
この市場は、貸し手がより多くの住宅ローンを作成するために使用できる安定した資金の流れを作成することにより、住宅所有者の機会を拡大します。
