2차 모기지 시장

2차 모기지 시장은 모기지, 서비스 권리 및 모기지 담보부 증권을 거래하는 은행, 투자자 및 금융 기관의 거대한 시장입니다. 많은 주택 구매자가 그것을 인식하지 못하고 있지만, 2차 모기지 시장은 모기지를 받는 방법, 지불하는 이자율 및 이를 위해 충족해야 하는 기준에 막대한 영향을 미칩니다.

대출 기관이 처음에 대출을 받았을 수도 있지만 오늘날 많은 경우 대출 기관은 대출을 보유하지 않습니다. 대신 대출을 2차 모기지 시장에 판매합니다. 이 시장에서 투자자의 요구를 충족시키기 위해 모기지 담보부 증권으로 분할 및 분할할 수 있습니다.

2차 모기지 시장의 작동 원리와 주택 융자를 실제로 소유할 수 있는 사람은 다음과 같습니다.

2차 모기지 시장의 작동 원리

대부분의 사람들은 기본적인 모기지 절차가 어떻게 작동하는지 알고 있습니다. 차용인은 은행에 대출을 요청하고 은행은 주택 구입자에게 돈을 제공하고 대출 기간 동안 대출을 장부에 보관합니다. 그것이 Banking 101입니다. 그러나 오늘날 모기지 시장에서 일이 어떻게 진행되는지는 덜 자주 사용됩니다.

대출을 한 후 은행이 서비스 권리를 보유할 수 있지만 은행은 종종 2차 모기지 시장에서 대출을 판매합니다. 많은 대출이 정부가 후원하는 기업인 Fannie Mae와 Freddie Mac 또는 기타 애그리게이터에 판매되는데, 이 기업은 대출을 모기지 담보부 증권(MBS)으로 재포장하거나 자체 장부로 보유하고 차용인으로부터 이자를 징수할 수 있습니다.

대행사에 판매하려면 대출이 "적합"해야 합니다. 즉, 대출은 대행사에서 설정한 특정 기준을 충족해야 합니다. 이러한 요인에는 다음이 포함됩니다.

• 대부분의 미국 주에서 최대 대출 금액 $510,400(2020년 기준), 다른 주에서는 더 높지만

• 대출 규모에 따른 계약금, 일반적으로 최소 3%

• 차용인의 신용 점수, 일반적으로 최소 630 ~ 650

• 차입자의 소득 대비 부채 비율은 41%를 넘지 않아야 합니다.

적합성 대출에 대한 수요는 기준을 충족할 수 있는 차용인의 모기지 이자율을 낮추는 데 도움이 됩니다. 점보 대출은 일반적으로 적격 대출로 간주되지 않습니다.

정부 기관은 모기지 수집기의 한 유형이지만 다른 대형 기관(모기지 발행자 자체 포함)도 수집기가 되어 자체 MBS를 만들 수 있습니다.

모기지 담보부 증권이란 무엇입니까?

애그리게이터가 모기지론을 구매하면 이를 잘게 잘라 모기지 담보부 증권이라고 하는 채권으로 다시 포장할 수 있습니다.

모기지는 대출을 기반으로 한 특정 특성을 가진 일종의 현금 흐름으로 생각하십시오. 애그리게이터는 이러한 현금 흐름(일반적으로 단일 증권에 수천 개의 모기지)을 재포장하여 특정 유형의 투자자의 투자 요구에 호소하는 채권을 생성할 수 있습니다.

예를 들어, 모기지론은 다양한 수준의 안전을 가진 트랜치로 분할될 수 있으며, 일반적으로 채권이 안전할수록 수익률은 낮아집니다. 따라서 더 높은 이자를 원하는 투자자는 다소 위험한 모기지 담보부 증권을 구매할 수 있는 반면 더 높은 등급의 채권(예: 보험 회사 또는 공적 연금 투자자)을 구매해야 하는 투자자는 더 안전한 트랜치를 구매할 수 있습니다.

현금 흐름의 위험이나 타이밍에 기반한 특성과 같은 다른 특성을 찾는 투자자는 특정 요구 사항을 충족하는 다른 MBS 채권을 찾을 수 있습니다. 다양한 채권을 제공하는 넓은 시장입니다.

일반 채권과 마찬가지로 이러한 모기지 담보부 증권은 서비스에 대한 수수료를 징수하는 Standard & Poor's, Moody's 및 Fitch를 포함한 평가 기관에 의해 등급이 매겨집니다.

채권이 생성되고 평가되면 투자자에게 판매되며, 투자자는 자신의 포트폴리오를 위해 보유하거나 나중에 2차 시장에서 판매할 수 있습니다. 은행 자체도 MBS의 구매자가 될 수 있습니다. MBS는 서비스 영역에서만 작성된 대출보다 더 다양화할 수 있습니다.

2차 모기지 시장이 존재하는 이유는 무엇입니까?

의회는 1938년 FHA 모기지를 구입한 Fannie Mae가 설립되면서 2차 모기지 시장을 만들었습니다. Fannie Mae는 장기간 자본을 묶고 싶어하지 않는 원래 대출 기관에 유동성을 제공하고 더 많은 대출을 생성할 수 있도록 했습니다. 대출을 판매할 수 있는 능력으로 은행은 더 많은 모기지를 쓰고 주택 소유를 장려할 수 있습니다.

Freddie Mac은 Fannie Mae와 비슷한 목표로 1970년 의회에서 만들었습니다.

모기지로부터 완전히 새로운 증권을 만드는 것은 복잡한 과정입니다. 그렇다면 모기지 시장에 참여하는 플레이어들은 왜 이렇게 할까요? 2차 시장은 차용인, 투자자, 은행/대출 기관, 통합 기관 및 평가 기관과 같은 각 경제 주체에게 다음과 같은 이점을 제공합니다.

• 차용자 – 적격 대출 자격이 있는 차용자는 잠재적으로 더 낮은 비용과 더 긴 기간 동안 자본 및 대출에 대한 더 큰 접근성을 누릴 수 있습니다.

• 투자자 – 투자자(은행, 연기금, 헤지 펀드 등의 기관 참여자 포함)는 자신의 필요와 위험 허용 범위를 더 잘 충족하는 특정 종류의 증권에 노출되는 것을 즐깁니다.

• 은행/대출기관 – 대출 기관은 원하는 대출을 유지하면서 특정 대출을 장부에서 제외할 수 있습니다. 또한 자본을 효율적으로 사용할 수 있어 모기지 인수, 모기지 매각에 대한 수수료를 생성한 다음 자본을 다시 사용하여 새 대출을 작성할 수 있습니다. 대출 기관은 모기지 서비스에 대한 권리를 보유할 수 있으며, 이는 수익성 있는 수수료 흐름이기도 합니다. 은행은 자체 자산을 다각화하는 MBS를 매입함으로써 투자자로서도 이익을 얻을 수 있습니다.

• 애그리게이터 - Fannie 및 Freddie와 같은 애그리게이터는 모기지를 묶고 재포장하고 특정 매력적인 특성으로 구조화하여 수수료를 받습니다.

• 평가 기관 – 이 회사는 모기지 담보부 증권을 평가하고 특정 특성과 위험이 있는지 확인하여 매출을 창출합니다.

대출 기관이 모기지를 분할할 수 있기 때문에 2차 시장은 금융 회사가 시장의 다양한 영역을 전문화할 수도 있습니다. 예를 들어, 은행은 대출을 시작했지만 모기지 서비스에 대한 권리를 유지하면서 유통 시장에서 판매할 수 있습니다.

대출 기관으로서 은행은 대출을 인수하고, 대출을 처리하고, 모기지 자금을 조달하고 대출을 마감합니다. 이러한 서비스에 대한 수수료를 징수한 다음 대출을 보류하거나 보류하지 않을 수 있습니다.

대출 서비스 제공자로서 은행은 월별 지불 처리, 대출 잔액 추적, 세금 양식 생성 및 에스크로 계정 관리 등의 수수료를 받습니다.

대출 기관이 대출을 시작하고 보유하기로 결정하더라도 원하거나 필요한 경우 대출 또는 서비스 권리를 판매할 수 있는 활성적이고 유동적인 2차 시장을 보유함으로써 이익을 얻습니다.

요컨대, 시장은 효율성을 높이고 플레이어의 요구를 더 잘 충족시키기 위해 존재합니다.

결론

모기지 시장의 배후에는 차용인이 알지 못하는 많은 일들이 있습니다. 주택 대출의 상당 부분을 구매하기 때문에 2차 시장은 은행이 적격 대출을 받고자 하는 욕구와 같이 1차 시장에서 많은 행동을 유도합니다. 대출을 시작한 은행에 월별 지불금을 계속 지불할 수 있지만 실제로 그 돈은 모기지 또는 그 일부를 소유한 많은 다른 투자자에게 갈 수 있습니다.

하이라이트

• 2차 모기지 시장에는 여러 참여자가 참여합니다. 모기지 발행자 (대출을 생성), 모기지 통합 자(대출을 구매 및 증권화), 증권 딜러/브로커(유동화 대출을 판매), 마지막으로 투자자(구매자) 이자 소득에 대한 유동화 대출).

• 2차 모기지 시장은 매우 크고 유동적이며 지리적 위치에 관계없이 모든 차용인이 신용을 동등하게 이용할 수 있도록 돕습니다.

• 2차 모기지 시장은 다양한 주체가 모기지론 및 서비스 권리를 사고 파는 시장입니다.

자주하는 질문

2차 모기지론이란 무엇입니까?

2차 모기지론은 2차 모기지 시장에서 판매되는 대출입니다. 모기지 판매 관행을 통해 대출 기관은 대출을 계속하고 차입 비용을 절감할 수 있습니다.

2차 모기지 시장의 예는 무엇입니까?

모기지를 사용하여 주택을 구입하는 경우 대출 기관은 대출한 자본을 회수하고 대출 위험을 줄이기 위해 해당 주택을 2차 시장에 매각할 수 있으며 대부분 그렇게 합니다. 구매자에 따라 모기지를 보유하여 지불금을 징수하거나 다른 모기지와 함께 투자자가 구매할 수 있는 모기지 기반 증권으로 증권화할 수 있습니다.

2차 모기지 시장의 목적은 무엇입니까?

이 시장은 대출 기관이 더 많은 모기지를 만드는 데 사용할 수 있는 안정적인 자금 흐름을 만들어 주택 소유자에게 기회를 확대합니다.