Endurfjármögnun á gengi og tíma
Hvað er endurfjármögnun á gengi og tíma?
Endurfjármögnun á vöxtum og tíma breytir vöxtum, tíma - eða bæði vöxtum og tíma - á núverandi húsnæðisláni án þess að koma neinum nýjum peningum fram. Það er einnig þekkt sem „ endurfjármögnun án útborgunar “.
Þetta er frábrugðið endurfjármögnun með útborgun,. þar sem nýtt fé er lagt fram á lánið og lántaki fær reiðufé við lokun til viðbótar við nýja lánið. Endurfjármögnun vaxta og tíma ber oft lægri vexti en endurfjármögnun með staðgreiðslu.
Skilningur á endurfjármögnun vaxta og tíma
Endurfjármögnun vaxta og tíma er fyrst og fremst knúin áfram af lækkun markaðsvaxta til að lækka mánaðarlegar greiðslur af húsnæðislánum. Þetta getur verið andstætt endurfjármögnunarstarfsemi með reiðufé sem er knúin áfram af því að hækka heimilisverðmæti af húseigendum sem leitast við að nýta sér eigið fé sitt.
Hugsanlegir kostir endurfjármögnunar á vöxtum og tíma eru meðal annars að tryggja lægri vexti og hagstæðari tíma á húsnæðisláninu; höfuðstólsstaðan er óbreytt. Slík endurfjármögnun gæti lækkað mánaðarlegar greiðslur þínar eða hugsanlega sett nýja áætlun til að greiða af húsnæðisláninu hraðar. Það eru nokkrar leiðir til að nýta gengis- og tímavalrétt.
Vegna þess að það eru kostir og gallar tengdir endurfjármögnun bæði vaxta og tíma og útborgunar, verður þú að vega kosti og galla hvers og eins áður en þú tekur endanlega ákvarðanir.
Kröfur um endurfjármögnun á gengi og tíma
Til að endurfjármögnun vaxta og tímans virki verða lægri vextir að vera í boði fyrir lántaka. Það eru tvær meginástæður fyrir því að þetta gæti ekki verið raunin. Hið fyrra er að vextir í hagkerfinu í heild geta hækkað í umsóknarferlinu, sem gerir þá ekki lengur tiltæka. Þetta er einn af mörgum þáttum sem hafa áhrif á vexti sem lántakendur ráða ekki yfir.
Hins vegar hefur þú nokkra stjórn á neytendaláni þínu. Ef þú hefur vanskil á greiðslukortum eða húsnæðislánum muntu líklega standa frammi fyrir hærri vöxtum. Þessir persónulegu þættir eru yfirleitt mikilvægari en markaðsvextir. Á hinn bóginn, ef inneign þín hefur batnað verulega, gætirðu verið fær um að endurfjármagna á lægri vöxtum.
Endurfjármögnun með staðgreiðslu hækkar höfuðstólinn sem þú skuldar á húsnæðisláninu þínu.
Endurfjármögnun á gengi og tíma vs. Aðrir valkostir
Endurfjármögnun með reiðufé tekur eigið fé frá heimili þínu til að nota. Það virkar best þegar heildarverðmæti eignarinnar hefur aukist vegna hækkandi fasteignamats. Hins vegar er einnig hægt að endurfjármagna með staðgreiðslu ef þú ert vel á veg kominn með húsnæðislánið og hefur greitt inn verulegan hluta af eigin fé þess. Endurfjármögnun með staðgreiðslu hækkar höfuðstólinn sem þú skuldar á húsnæðisláninu þínu.
Þetta form endurfjármögnunar gæti kallað á endurmat á heimilinu til að meta nýtt verðmæti þess. Þú gætir leitað eftir slíkri endurfjármögnun til að fá aðgang að fjármagni frá verðmæti hússins, peninga sem þú annars gætir ekki séð fyrr en húsið var selt. Önnur valkostur sem kallast „endurfjármögnun með reiðufé“ felur í sér að setja meira fé í uppgjör veðsins til að lækka eftirstandandi höfuðstól.
Þegar þú skoðar einhvern af þessum valkostum er mikilvægt að reikna allar afleiðingar vandlega út og sjá hvernig þeir bera saman við að halda núverandi veði.
Dæmi um endurfjármögnun vaxta og tíma
Segðu að þú hafir borgað af 30 ára húsnæðisláni í 10 ár og vextir lækka skyndilega; þú gætir viljað nýta þér nýju vextina. Einn valkostur væri að endurfjármagna eftirstöðvar á upprunalegu veðinu á þeim lægri vöxtum fyrir nýtt 30 ára fullan tíma. Nýja lánið myndi hafa lægri mánaðarlegar greiðslur en það væri eins og að byrja aftur á lægri vöxtum. Það myndi bæta 10 árum við heildartímann til að greiða af húsnæðisláninu. Það voru 10 ár í að borga fyrsta húsnæðislánið og það yrðu 30 ár í viðbót fyrir það nýja, sem myndi jafngilda 40 árum samtals. Á milli lægri vaxta og lengri tíma yrðu mánaðarlegar greiðslur mun lægri.
Þú gætir líka notað endurfjármögnunarleiðina til að greiða nýju vextina og semja um 15 ára veð. Mánaðarlegar greiðslur þínar yrðu tvöfalt hærri en fyrir 30 ára kjörtímabil, að öðru óbreyttu. Hins vegar, vegna þess að vextir lækkuðu, gætu mánaðarlegar greiðslur þínar endað með því að vera lægri en þær voru þau 20 ár sem eftir eru af upphaflegu veðinu.
Það er þó líklegra að mánaðarlegar greiðslur þínar yrðu samt hærri vegna styttri tíma. Helsti kosturinn er sá að þú myndir spara fimm ára greiðslur. Það voru 10 ár í að borga upprunalega húsnæðislánið og það yrðu 15 ár fyrir það nýja, sem myndi jafngilda 25 árum samtals.
Mismunun fasteignalána er ólögleg. Ef þú heldur að þér hafi verið mismunað vegna kynþáttar, trúarbragða, kynferðis, hjúskaparstöðu, notkunar opinberrar aðstoðar, þjóðernisuppruna, fötlunar eða aldurs, þá eru skref sem þú getur tekið. Eitt slíkt skref er að leggja fram skýrslu til Consumer Financial Protection Bureau eða hjá US Department of Housing and Urban Development (HUD).
##Hápunktar
Endurfjármögnun á vöxtum og tíma breytir vöxtum núverandi húsnæðislána eða án þess að færa nýja peninga fram.
Ef inneign þín hefur batnað verulega gætirðu endurfjármagnað á lægri vöxtum.
Endurfjármögnun á vöxtum og tíma á sér oft stað til að bregðast við lækkun á ríkjandi vöxtum, en endurfjármögnun með reiðufé er oft knúin áfram af auknu virði húsnæðis.
