Ränte-och-sikt refinansiering

Vad är en ränta-och-fristig refinansiering?

En refinansiering med ränta och löptid ändrar räntan, löptiden – eller både räntan och löptiden – för ett befintligt bolån utan att föra fram några nya pengar. Det är också känt som en " no cash-out refinansiering."

Detta skiljer sig från en utbetalningsrefinansiering,. där nya pengar förskotteras på lånet och låntagaren får kontanter vid stängning utöver sitt nya lån. Ränte- och löptidsrefinansiering har ofta lägre räntor än refinansiering med uttag.

Förstå Ränte-och-Term Refinance

Ränte- och löptidsrefinansieringsaktiviteten drivs främst av sänkta marknadsräntor för att sänka månatliga bolånebetalningar. Detta kan jämföras med refinansieringsaktivitet som drivs av ökade bostadsvärden av husägare som vill utnyttja sitt eget kapital.

De potentiella fördelarna med ränta och löptid refinansiering inkluderar att säkra en lägre ränta och en mer fördelaktig löptid på bolånet; huvudbalansen förblir densamma. Sådan refinansiering kan sänka dina månatliga betalningar eller eventuellt sätta ett nytt schema för att betala av bolånet snabbare. Det finns flera sätt att utöva en ränta och löptid option.

Eftersom det finns fördelar och nackdelar förknippade med refinansiering med både ränta och löptid och utbetalning, måste du väga för- och nackdelar med var och en innan du fattar några slutgiltiga beslut.

Krav för ränta och löptid refinansiering

För att ränta och löptid refinansiering ska fungera måste lägre räntor vara tillgängliga för låntagaren. Det finns två huvudorsaker till varför så inte är fallet. Den första är att räntorna i den totala ekonomin kan gå upp under ansökningsprocessen, vilket gör dem inte längre tillgängliga. Detta är en av många faktorer som påverkar räntorna som låntagarna inte har någon kontroll över.

Men du har viss kontroll över din konsumentkredit. Om du har misslyckats med kreditkort eller bolånebetalningar kommer du förmodligen att möta högre räntor. Dessa personliga faktorer är vanligtvis viktigare än marknadsräntor. Å andra sidan, om din kredit har förbättrats avsevärt kan du kanske refinansiera till en lägre ränta.

Cash-out refinansiering ökar kapitalbeloppet på ditt bolån.

Ränte-och-fristig refinansiering vs. Andra alternativ

Utbetalningsrefinansiering tar eget kapital från ditt hem som du kan använda. Det fungerar bäst när det totala värdet på fastigheten har ökat på grund av stigande fastighetsvärden. Uttagsrefinansiering kan dock också göras om du är bra med i bolånet och har betalat in en betydande del av sitt eget kapital. En cash-out refinansiering ökar kapitalbeloppet på ditt bolån.

Denna form av refinansiering kan kräva en omvärdering av bostaden för att bedöma dess nya värde. Du kanske söker en sådan refinansiering för att få tillgång till kapital från husets värde, pengar du annars kanske inte ser förrän bostaden sålts. Ett omvänt alternativ som kallas "cash-in refinansiering" innebär att lägga mer pengar på avvecklingen av bolånet för att minska eventuell återstående kapital.

När du överväger något av dessa alternativ är det viktigt att beräkna alla konsekvenser noggrant och se hur de står sig i jämförelse med att behålla ditt nuvarande bolån.

Exempel på refinansiering med ränta och löptid

Säg att du har betalat av ett 30-årigt bolån i 10 år och att räntorna plötsligt sjunker; du kanske vill dra nytta av de nya priserna. Ett alternativ skulle vara att refinansiera det kvarvarande saldot på det ursprungliga bolånet till den lägre räntan för en ny 30-årig full löptid. Det nya lånet skulle ha lägre månatliga betalningar, men det skulle vara som att börja om till en lägre ränta. Det skulle lägga till 10 år till den totala tiden för att betala av bolånet. Det gick 10 år till att betala det första bolånet, och det skulle dröja ytterligare 30 år för det nya, vilket skulle motsvara 40 år totalt. Mellan de lägre räntorna och på längre sikt skulle månatliga betalningar vara mycket lägre.

Du kan också använda alternativet för ränta och löptid för att betala den nya räntan och förhandla om ett 15-årigt bolån. Dina månatliga betalningar skulle vara dubbelt så höga som för en 30-årsperiod, allt annat lika. Men eftersom räntorna sjönk, kan dina månatliga betalningar hamna lägre än de var under de återstående 20 åren av det ursprungliga bolånet.

Det är dock mer troligt att dina månatliga betalningar fortfarande skulle vara högre på grund av den kortare sikten. Den största fördelen är att du skulle spara fem års betalningar. Det gick 10 år till att betala det ursprungliga bolånet, och det skulle bli 15 år för det nya, vilket skulle motsvara 25 år totalt.

Diskriminering av hypotekslån är olagligt. Om du tror att du har blivit diskriminerad på grund av ras, religion, kön, civilstånd, användning av offentligt bistånd, nationellt ursprung, funktionshinder eller ålder, finns det åtgärder du kan vidta. Ett sådant steg är att lämna in en rapport till Consumer Financial Protection Bureau eller till US Department of Housing and Urban Development (HUD).

##Höjdpunkter

• En ränta och löptid refinansiering ändrar ett befintligt bolåns ränta eller utan att föra fram nya pengar.

– Om din kredit har förbättrats avsevärt kan du kanske refinansiera till en lägre ränta.

• Ränte- och löptidsrefinansieringsaktivitet uppstår ofta som svar på en nedgång i rådande räntor, medan utbetalningsrefinansiering ofta drivs av stigande bostadsvärden.