Cash-Out Refinansiering

Hvad er cash-out refinansiering?

Cash-out refinansiering erstatter dit nuværende boliglån med et større realkreditlån, så du kan drage fordel af den egenkapital, du har opbygget i dit hjem, og få adgang til forskellen mellem de to realkreditlån (dit nuværende og det nye) kontant. Kontanterne kan gå til stort set ethvert formål, såsom boligombygning, konsolidering af højforrentet gæld eller andre økonomiske mål.

Hvordan en udbetalingsrefinansiering fungerer

Processen for en udbetalingsrefinansiering ligner en rente-og-fristelig refinansiering af et realkreditlån, hvor du blot erstatter dit eksisterende lån med et nyt til det samme beløb, normalt til en lavere rente eller for et kortere lån sigt eller begge dele. I en udbetalingsrefinansiering kan du gøre det samme og også hæve en del af dit hjems egenkapital i et engangsbeløb.

Lad os for eksempel sige, at den resterende saldo på dit nuværende realkreditlån er 100.000 USD, og at dit hjem i øjeblikket er 300.000 USD værd. I dette tilfælde har du $200.000 i boligkapital. Lad os antage, at refinansiering af dit nuværende realkreditlån betyder, at du kan få en lavere rente, og du vil bruge pengene til at renovere dit køkken og badeværelser.

Da långivere generelt kræver, at du opretholder mindst 20 procent egenkapital i dit hjem (selvom der er undtagelser) efter en udbetalingsrefinansiering, skal du have mindst $60.000 i egenkapital eller være i stand til at låne op til $140.000 i kontanter. Du skal også betale for afsluttende omkostninger såsom vurderingsgebyret, så det endelige beløb kan være mindre.

Du har en tendens til at betale mere i renter efter at have gennemført en udbetalingsrefinansiering, fordi du øger lånebeløbet, og ligesom andre lån skal du betale for afsluttende omkostninger. Ellers bør trinene til at foretage denne form for refinansiering svare til, da du først fik dit realkreditlån: Indsend en ansøgning efter at have valgt en långiver, giv den nødvendige dokumentation og vent på en godkendelse, vent derefter på lukningen.

Sådan forbereder du dig på en udbetalingsrefinansiering

Sådan forbereder du dig på en refinansiering med udbetaling:

1. Bestem långiverens minimumskrav

Realkreditinstitutter har forskellige kvalificerende krav til udbetalingsrefinansiering, og de fleste har en minimumskreditscore - jo højere, jo bedre. De andre typiske krav omfatter en gæld-til-indkomst-kvote under en vis procentdel og mindst 20 procent egenkapital i dit hjem. Når du undersøger dine muligheder, skal du være opmærksom på kravene.

2. Beregn det nøjagtige beløb, du skal bruge

Hvis du overvejer en udbetalingsrefinansiering, har du sandsynligvis brug for midler til et bestemt formål. Hvis du ikke er sikker på, hvad det er, kan det være nyttigt at slå det fast, så du kun låner så meget, som du har brug for. For eksempel, hvis du planlægger at bruge kontanterne til at konsolidere gæld, så saml dine personlige låne- og kreditkortudtog eller oplysninger om andre gældsforpligtelser og sammenlæg, hvad du skylder. Hvis kontanterne skal bruges til renoveringer, rådfør dig med et par entreprenører for at få overslag på både arbejdskraft og materialer på forhånd.

3. Hav dine oplysninger klar, når du ansøger

Når du har shoppet rundt efter et par långivere for at sikre, at du får den bedste rente og vilkår, skal du forberede alle dine finansielle oplysninger relateret til din indkomst, aktiver og gæld til ansøgningen. Husk, at du muligvis skal indsende yderligere dokumentation, da långiveren vurderer din ansøgning.

Hvad er meningen med en udbetalingsrefinansiering?

Overvejelser før udbetalingsrefinansiering

Du kan ikke udnytte 100 procent af din egenkapital: De fleste långivere kræver, at du opretholder mindst 20 procent egenkapital i dit hjem i en udbetalingsrefinansiering. En undtagelse er en VA-udbetalingsrefinansiering, som giver dig mulighed for at hæve hele din egenkapital.
Du kan ende med et meget anderledes lån: Da du erstatter dit eksisterende realkreditlån med et nyt lån, kan lånevilkårene ændre sig. For eksempel kan du have en højere eller lavere rente (og månedlige betalinger) eller en længere eller kortere låneperiode.
Du skal have dit hjem vurderet: Långivere kræver typisk en vurdering for konventionelle udbetalingsrefinansieringer, da det beløb, du kan låne, afhænger af, hvor meget egenkapital du har.
Du betaler afsluttende omkostninger: Ligesom med dit første realkreditlån, kommer udbetalingsrefinansieringer med lukkeomkostninger, som dækker långivergebyrer, vurderingen og andre udgifter. Det er vigtigt at overveje, hvad en udbetalingsrefinansiering kan koste dig, fordi gebyrerne måske ikke er det værd, især hvis du ikke låner et stort beløb.
Kontanterne lander ikke på din bankkonto med det samme: Långivere er forpligtet til at give dig tre dage efter lukningen for at bakke ud af refinansieringen,. hvis du vil. Af denne grund skal du vente et par dage, før du modtager pengene.

Hvor mange penge kan jeg få fra en udbetalingsrefinansiering?

Mens långivere typisk tillader boligejere at låne op til 80 procent af boligens værdi, kan tærsklen variere afhængigt af din kreditscore og type af realkreditlån, samt typen af ejendom, der er knyttet til lånet (f.eks. en enfamilie, duplex eller ejendom med tre eller fire enheder). Långivere, der tilbyder lån forsikret af Federal Housing Administration, eller FHA, tilbyder nogle gange en FHA-udbetalingsrefinansiering, der giver dig mulighed for at låne så meget som 85 procent af værdien af dit hjem. Som nævnt er udbetalingsrefinansieringslån garanteret af US Department of Veterans Affairs (VA) tilgængelige for op til 100 procent af boligens værdi.

Hvad er gebyrerne for en udbetalingsrefinansiering?

Forvent at betale omkring 3 til 5 procent af det nye lånebeløb for afsluttende omkostninger for at foretage en udbetalingsrefinansiering. Disse lukkeomkostninger kan omfatte långivers oprettelsesgebyrer og et vurderingsgebyr for at vurdere boligens nuværende værdi. Shop rundt med flere långivere for at sikre, at du får de mest konkurrencedygtige priser og vilkår.

Fordele og ulemper ved udbetalingsrefinansiering

Før du beslutter dig for at gå igennem med en udbetalingsrefinansiering, er det vigtigt at overveje fordele og ulemper ved udbetalingsrefinansiering.

Nogle af fordelene inkluderer:

Du kan sænke din rente: Dette er den mest almindelige årsag til, at de fleste låntagere refinansierer, og det giver også mening at udbetale refinansiering, fordi du vil betale så få renter som muligt, når du optager et større lån.
Dine omkostninger ved at låne kan være lavere: Udbetalingsrefinansiering er ofte en billigere form for finansiering, fordi refinansieringssatserne for realkreditlån typisk er lavere end satserne på personlige lån (som f.eks. et boligforbedringslån) eller kreditkort. Selv med lukkeomkostninger kan dette være særligt fordelagtigt, når du har brug for et betydeligt beløb.
Du kan forbedre din kredit: Hvis du foretager en udbetalingsrefinansiering og bruger midlerne til at betale gæld af, kan du se et løft til din kreditscore, hvis din kreditudnyttelsesgrad falder. Kreditudnyttelse, eller hvor meget du låner i forhold til, hvad der er tilgængeligt for dig, er en kritisk faktor i din score.
Du kan drage fordel af skattefradrag: Hvis du planlægger at bruge midlerne til boligforbedringer, og projektet opfylder IRS-kravene, kan du drage fordel af rentefradraget på skattetidspunktet.

Nogle af ulemperne ved udbetalingsrefinansiering er

Din sats kan stige: En generel tommelfingerregel er at refinansiere for at forbedre din økonomiske situation og få en lavere sats. Hvis udbetalingsrefinansiering øger din rente, er det sandsynligvis ikke et smart træk.
Du skal muligvis betale PMI: Nogle långivere lader dig hæve op til 90 procent af dit hjems egenkapital, men det kan betyde, at du betaler for privat realkreditforsikring eller PMI, indtil du er tilbage under de 80 procent egenkapital Grænseværdi. Det kan øge dine samlede låneomkostninger.
Du kunne foretage betalinger i årtier: Hvis du bruger en udbetalingsrefinansiering til at konsolidere gæld, skal du sørge for, at du ikke forlænger gældsafbetalingen over årtier, hvor du kunne have betalt den meget hurtigere og på et tidspunkt lavere samlede omkostninger ellers. "Husk på, at tilbagebetalingen på de kontanter, du tager ud, bliver spredt over 30 år, så betaling af højere omkostninger på kreditkortgæld med en udbetalingsrefinansiering giver muligvis ikke de besparelser, du tænker," siger McBride. "At bruge pengene til forbedringer af hjemmet er en mere forsigtig brug."
Du har en større risiko for at miste dit hjem: Uanset hvordan du bruger en refinansiering med udbetaling, betyder det, at du ikke kan tilbagebetale lånet, at du kan ende med at miste det til tvangsauktion. Tag ikke flere penge ud, end du absolut har brug for, og sørg for, at du bruger dem til et formål, der i sidste ende vil forbedre din økonomi i stedet for at forværre din situation.
Du kan blive fristet til at bruge dit hjem som en sparegris: At udnytte dit hjems egenkapital til at betale for ting som ferier indikerer mangel på disciplin med dit forbrug. Hvis du kæmper med at få din gæld eller forbrugsvaner under kontrol, så overvej at søge hjælp gennem et nonprofit-kreditrådgivningsbureau.

Udbetalingsrefinansiering og dine skatter

En udbetalingsrefinansiering kan være berettiget til rentefradrag på realkreditlån, så længe du bruger pengene til at forbedre din ejendom. Nogle acceptable boligforbedringsprojekter kan omfatte:

Tilføjelse af en swimmingpool eller boblebad til din baghave
Opførelse af nyt soveværelse eller badeværelse
Opsætning af et hegn omkring dit hjem
Forbedring af dit tag for at gøre det mere effektivt mod elementerne
Udskiftning af vinduer til stormvinduer
Opsætning af et centralt klimaanlæg eller varmesystem
Installation af et sikkerhedssystem til hjemmet

Generelt skal forbedringerne tilføre værdi til dit hjem eller gøre det mere tilgængeligt. Spørg en skatteekspert for at se, om dit projekt er berettiget.

Er en udbetalingsrefinansiering det rigtige for dig?

Cash-out refinansiering kan være en god idé for mange mennesker.

Realkreditlån har i øjeblikket blandt de laveste renter af enhver form for lån. Den involverede sikkerhed - dit hjem - betyder, at långivere påtager sig en relativt lille risiko og har råd til at holde renten lav. Dette gælder især i nutidens lavprismiljø.

Det betyder, at udbetalingsrefinansiering er en af de billigste måder at betale for store udgifter. De fleste husejere bruger provenuet af følgende årsager:

Boligforbedringsprojekter: Boligejere, der bruger midlerne fra en udbetalingsrefinansiering til boligforbedringer, kan trække realkreditrenterne fra deres skat, hvis disse projekter øger boligens værdi væsentligt.
Investeringsformål: Udbetalingsrefinansiering giver boligejere adgang til kapital til at hjælpe med at opbygge deres pensionsopsparing eller købe en investeringsejendom.
Gældskonsolidering med høj rente: Refinansieringssatser har en tendens til at være lavere sammenlignet med andre former for gæld som f.eks. kreditkort. Provenuet fra en udbetalingsrefinansiering giver dig mulighed for at betale denne gæld af og betale lånet tilbage med én månedlig betaling til en lavere pris i stedet.
Barnets universitetsuddannelse: Uddannelse er dyrt, så det kan være fornuftigt at bruge boligkapitalen for at betale for college, hvis refinansieringsrenten er meget lavere end satsen for et studielån.

Udbetalingsrefinansiering vs. boliglån

Både en udbetalingsrefinansiering og et boliglån giver låntagere mulighed for at udnytte deres hjems egenkapital, men der er nogle store forskelle. Som nævnt involverer cash-out refinansiering at optage et nyt lån til et højere beløb, betale det eksisterende og opnå forskellen i kontanter. Et boliglån er derimod et andet realkreditlån - det erstatter ikke dit første realkreditlån - og kan nogle gange have en højere rente sammenlignet med en udbetalingsrefinansiering.

Alternativer til udbetalingsrefinansiering

Ud over et boliglån skal du overveje disse andre muligheder:

HELOC

En home equity-kreditlinje, eller HELOC, giver dig mulighed for at låne penge, når du har brug for det med en revolverende kreditlinje, der ligner et kreditkort. Dette kan være nyttigt, hvis du skal bruge pengene over et par år til et renoveringsprojekt spredt ud over tid. HELOC-renterne er variable og ændrer sig med prime-renten.

Personligt lån

Et personligt lån er et kortere lån, der giver midler til stort set ethvert formål. Renterne for personlige lån varierer meget og kan afhænge af din kredit, men de lånte penge tilbagebetales typisk med en månedlig betaling, som et realkreditlån.

Omvendt realkreditlån

Et omvendt realkreditlån giver boligejere på 62 år og opefter mulighed for at hæve kontanter fra deres bolig, og restbeløbet skal ikke tilbagebetales, så længe låntager bor i og vedligeholder boligen og betaler deres ejendomsskat og husejerforsikring.

Højdepunkter

Du betaler normalt en højere rente eller flere point på et cash-out refinansieringslån sammenlignet med en rente- og løbetid refinansiering, hvor et realkreditbeløb forbliver det samme.
En långiver bestemmer, hvor mange kontanter du kan modtage med udbetalingsrefinansiering, baseret på standarder som din ejendoms belåningsgrad (LTV) og din kreditprofil.
Ved en udbetalingsrefinansiering optages et nyt realkreditlån for mere end din tidligere realkreditsaldo, og forskellen udbetales til dig kontant.

Ofte stillede spørgsmål

Hvordan beregner jeg boligens egenkapital?

For at beregne egenkapitalen i dit hjem, skal du blot trække den skyldige realkreditsaldo fra ejendommens markedsværdi. For eksempel, hvis dit hjem er vurderet til $600.000, og du skylder $200.000, så har du $400.000 i boligkapital.

Hvordan kan jeg bruge pengene fra en udbetalingsrefinansiering?

Der er ingen begrænsninger for, hvordan du kan bruge midlerne fra en udbetalingsrefinansiering. Mange låntagere bruger kontanterne til at betale for en stor udgift, såsom til at finansiere en uddannelse eller betale ned på gæld, eller som en nødfond.

Hvad er egenkapital?

Boligkapital er markedsværdien af dit hjem minus eventuelle panterettigheder, såsom det beløb, du skylder på et realkreditlån eller et boliglån. Egenkapitalen i dit hjem kan svinge baseret på ejendomsmarkedets forhold i det samfund eller den region, hvor du bor.