Refinancement par retrait
Qu'est-ce que le refinancement par encaissement ?
Le refinancement par encaissement remplace votre prêt immobilier actuel par une hypothèque plus importante, vous permettant de profiter de la valeur nette que vous avez accumulée dans votre maison et d'accéder à la différence entre les deux hypothèques (votre actuelle et la nouvelle) en espèces. L'argent peut servir à pratiquement n'importe quel objectif, comme la rénovation domiciliaire, la consolidation de dettes à taux d'intérêt élevé ou d'autres objectifs financiers.
Comment fonctionne un refinancement par encaissement ?
Le processus de refinancement par encaissement est similaire à un refinancement à taux et durée d'une hypothèque, dans lequel vous remplacez simplement votre prêt existant par un nouveau pour le même montant, généralement à un taux d'intérêt inférieur ou pour un prêt plus court. terme, ou les deux. Dans le cadre d'un refinancement par encaissement, vous pouvez faire de même et également retirer une partie de la valeur nette de votre maison en une somme forfaitaire.
Par exemple, supposons que le solde de votre prêt hypothécaire actuel est de 100 000 $ et que votre maison vaut actuellement 300 000 $. Dans ce cas, vous avez 200 000 $ en capital immobilier. Supposons que le refinancement de votre hypothèque actuelle signifie que vous pouvez obtenir un taux d'intérêt plus bas et que vous utiliserez l'argent pour rénover votre cuisine et vos salles de bain.
Étant donné que les prêteurs exigent généralement que vous conserviez au moins 20 % de la valeur nette de votre maison (bien qu'il y ait des exceptions) après un refinancement, vous devrez disposer d'au moins 60 000 $ de valeur nette de la maison ou être en mesure d'emprunter jusqu'à 140 000 $ en en espèces. Vous devrez également payer les frais de clôture comme les frais d'évaluation, de sorte que le montant final pourrait être inférieur.
Vous avez tendance à payer plus d'intérêts après avoir effectué un refinancement en espèces, car vous augmentez le montant du prêt et, comme pour les autres prêts, vous devrez payer les frais de clôture. Sinon, les étapes pour effectuer ce type de refinancement devraient être similaires à celles que vous avez suivies lorsque vous avez obtenu votre prêt hypothécaire pour la première fois : soumettez une demande après avoir sélectionné un prêteur, fournissez la documentation nécessaire et attendez une approbation, puis attendez la clôture.
Comment se préparer à un refinancement par encaissement
Voici comment vous pourriez vous préparer à un refinancement par encaissement :
1. Déterminer les exigences minimales du prêteur
Les prêteurs hypothécaires ont des exigences de qualification différentes pour le refinancement par encaissement, et la plupart ont une cote de crédit minimale – plus elle est élevée, mieux c'est. Les autres exigences typiques incluent un ratio d'endettement inférieur à un certain pourcentage et au moins 20% de valeur nette de votre maison. Au fur et à mesure que vous explorez vos options, prenez note des exigences.
2. Calculez le montant exact dont vous avez besoin
Si vous envisagez un refinancement par encaissement, vous avez probablement besoin de fonds dans un but précis. Si vous n'êtes pas sûr de ce que c'est, il peut être utile de le préciser afin de n'emprunter que la quantité dont vous avez besoin. Par exemple, si vous envisagez d'utiliser l'argent pour consolider vos dettes, rassemblez vos relevés de prêt personnel et de carte de crédit ou des informations sur d'autres dettes, et additionnez ce que vous devez. Si l'argent doit être utilisé pour des rénovations, consultez quelques entrepreneurs pour obtenir à l'avance des estimations pour la main-d'œuvre et les matériaux.
3. Préparez vos informations lorsque vous postulez
Une fois que vous avez recherché quelques prêteurs pour vous assurer d'obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions, préparez toutes vos informations financières liées à vos revenus, vos actifs et vos dettes pour la demande. N'oubliez pas que vous devrez peut-être soumettre des documents supplémentaires lorsque le prêteur évaluera votre demande.
Quel est l'intérêt d'un refinancement par cash-out ?
Considérations avant le refinancement par encaissement
Vous ne pouvez pas exploiter 100 % de votre capital : La plupart des prêteurs exigent que vous mainteniez au moins 20 % du capital de votre maison dans le cadre d'un refinancement en espèces. Une exception est un refinancement VA cash-out, qui vous permet de retirer la totalité de votre capital.
Vous pourriez vous retrouver avec un prêt très différent : Puisque vous remplacez votre prêt hypothécaire actuel par un nouveau prêt, les conditions du prêt pourraient changer. Par exemple, vous pourriez avoir un taux d'intérêt (et des mensualités) supérieur ou inférieur, ou une durée de prêt plus longue ou plus courte.
Vous devrez faire évaluer votre maison : Les prêteurs exigent généralement une évaluation pour les refinancements conventionnels, car le montant que vous pouvez emprunter dépend de la valeur nette dont vous disposez.
Vous paierez les frais de clôture : Comme pour votre première hypothèque, les refinancements en espèces s'accompagnent de frais de clôture, qui couvrent les frais du prêteur, l'évaluation et d'autres dépenses. Il est important de tenir compte de ce qu'un refinancement en espèces pourrait vous coûter, car les frais pourraient ne pas en valoir la peine, surtout si vous n'empruntez pas un montant important.
L'argent n'atterrira pas immédiatement sur votre compte bancaire : Les prêteurs sont tenus de vous accorder trois jours après la clôture pour vous retirer du refinancement si vous le souhaitez. Pour cette raison, vous devrez attendre quelques jours avant de recevoir les fonds.
Combien d'argent puis-je obtenir d'un refinancement en espèces ?
Bien que les prêteurs permettent généralement aux propriétaires d'emprunter jusqu'à 80 % de la valeur de la maison, le seuil peut varier en fonction de votre pointage de crédit et du type d'hypothèque, ainsi que du type de propriété attachée au prêt (par exemple, une maison unifamiliale, duplex ou propriété de trois ou quatre logements). Les prêteurs qui offrent des prêts assurés par la Federal Housing Administration, ou FHA, offrent parfois un refinancement FHA qui vous permet d'emprunter jusqu'à 85 % de la valeur de votre maison. Comme indiqué, les prêts de refinancement en espèces garantis par le Département américain des anciens combattants (VA) sont disponibles jusqu'à 100 % de la valeur de la maison.
Quels sont les frais pour un refinancement en espèces ?
Attendez-vous à payer environ 3 à 5 % du nouveau montant du prêt pour les frais de clôture afin d'effectuer un refinancement en espèces. Ces frais de clôture peuvent inclure les frais de montage du prêteur et des frais d'évaluation pour évaluer la valeur actuelle de la maison. Magasinez auprès de plusieurs prêteurs pour vous assurer d'obtenir les taux et les conditions les plus compétitifs.
Avantages et inconvénients du refinancement par encaissement
Avant de décider de procéder à un refinancement par encaissement, il est important de considérer les avantages et les inconvénients du refinancement par encaissement.
Certains des avantages incluent:
Vous pouvez baisser votre taux : C'est la raison la plus courante pour laquelle la plupart des emprunteurs refinancent, et cela a également du sens pour le refinancement par encaissement, car vous souhaitez payer le moins d'intérêts possible lorsque vous contractez un prêt plus important.
Votre coût d'emprunt pourrait être inférieur : Le refinancement par retrait est souvent une forme de financement moins coûteuse, car les taux de refinancement hypothécaire sont généralement inférieurs aux taux des prêts personnels (comme un prêt pour l'amélioration de l'habitat) ou des cartes de crédit. Même avec les frais de clôture, cela peut être particulièrement avantageux lorsque vous avez besoin d'une somme d'argent importante.
Vous pouvez améliorer votre crédit : Si vous procédez à un refinancement par encaissement et que vous utilisez les fonds pour rembourser une dette, vous pourriez constater une augmentation de votre pointage de crédit si votre taux d'utilisation du crédit baisse. L'utilisation du crédit, ou combien vous empruntez par rapport à ce qui est à votre disposition, est un facteur critique dans votre score.
Vous pouvez profiter de déductions fiscales : Si vous prévoyez d'utiliser les fonds pour des améliorations domiciliaires et que le projet répond aux critères d'admissibilité de l'IRS, vous pourriez profiter de la déduction des intérêts au moment des impôts.
Certains des inconvénients des refinancements en espèces sont
Votre taux peut augmenter : Une règle générale consiste à refinancer pour améliorer votre situation financière et obtenir un taux inférieur. Si le refinancement en espèces augmente votre taux, ce n'est probablement pas une décision intelligente.
Vous devrez peut-être payer le PMI : Certains prêteurs vous permettent de retirer jusqu'à 90 % de la valeur nette de votre maison, mais cela peut signifier payer une assurance hypothécaire privée, ou PMI, jusqu'à ce que vous soyez de retour en dessous de la valeur nette de 80 %. au seuil. Cela peut augmenter vos coûts d'emprunt globaux.
Vous pourriez effectuer des paiements pendant des décennies : Si vous utilisez un refinancement en espèces pour consolider vos dettes, assurez-vous de ne pas prolonger le remboursement de la dette sur des décennies alors que vous auriez pu le rembourser beaucoup plus tôt et à un coût total inférieur sinon. "Gardez à l'esprit que le remboursement de l'argent que vous retirez est étalé sur 30 ans, donc le remboursement d'une dette de carte de crédit à coût plus élevé avec un refinancement en espèces peut ne pas générer les économies que vous pensez", déclare McBride. "L'utilisation de l'argent pour des rénovations domiciliaires est une utilisation plus prudente."
Vous avez un plus grand risque de perdre votre maison : Quelle que soit la manière dont vous utilisez un refinancement par encaissement, le fait de ne pas rembourser le prêt signifie que vous pourriez finir par le perdre en raison d'une saisie. Ne retirez pas plus d'argent que vous n'en avez absolument besoin et assurez-vous de l'utiliser dans un but qui améliorera en fin de compte vos finances au lieu d'aggraver votre situation.
Vous pourriez être tenté d'utiliser votre maison comme tirelire : Utiliser la valeur nette de votre maison pour payer des choses comme des vacances indique un manque de discipline dans vos dépenses. Si vous avez du mal à maîtriser vos dettes ou vos habitudes de dépenses, envisagez de demander de l'aide à une agence de conseil en crédit à but non lucratif.
Cash-out refinancement et vos impôts
Un refinancement par encaissement peut donner droit à des déductions d'impôt sur les intérêts hypothécaires tant que vous utilisez l'argent pour améliorer votre propriété. Certains projets de rénovation domiciliaire acceptables peuvent inclure :
Ajout d'une piscine ou d'un spa à votre jardin
Construire une nouvelle chambre ou salle de bain
Ériger une clôture autour de votre maison
Améliorer votre toit pour le rendre plus efficace contre les éléments
Remplacement des fenêtres par des contre-fenêtres
Mise en place d'un système de climatisation ou de chauffage central
Installation d'un système de sécurité à domicile
En général, les améliorations doivent ajouter de la valeur à votre maison ou la rendre plus accessible. Renseignez-vous auprès d'un fiscaliste pour savoir si votre projet est éligible.
Le refinancement par encaissement est-il fait pour vous ?
Le refinancement par encaissement peut être une bonne idée pour de nombreuses personnes.
Les prêts hypothécaires ont actuellement parmi les taux d'intérêt les plus bas de tout type de prêt. La garantie impliquée - votre maison - signifie que les prêteurs prennent relativement peu de risques et peuvent se permettre de maintenir des taux d'intérêt bas. Cela est particulièrement vrai dans l'environnement de taux bas d'aujourd'hui.
Cela signifie que le refinancement en espèces est l'un des moyens les moins chers de payer des dépenses importantes. La plupart des propriétaires utilisent le produit pour les raisons suivantes :
Projets d'amélioration de l'habitat : les propriétaires qui utilisent les fonds d'un refinancement en espèces pour l'amélioration de leur logement peuvent déduire les intérêts hypothécaires de leurs impôts si ces projets augmentent considérablement la valeur de la maison.
À des fins d'investissement : les refinancements avec retrait offrent aux propriétaires un accès à des capitaux pour les aider à constituer leur épargne-retraite ou à acheter un immeuble de placement.
Consolidation de dettes à taux d'intérêt élevé : les taux de refinancement ont tendance à être inférieurs à ceux d'autres formes de dettes telles que les cartes de crédit. Le produit d'un refinancement par encaissement vous permet de rembourser ces dettes et de rembourser le prêt avec un seul paiement mensuel à moindre coût.
Études collégiales de l'enfant : l'éducation coûte cher, il peut donc être judicieux de puiser dans la valeur nette de la maison pour payer ses études si le taux de refinancement est bien inférieur à celui d'un prêt étudiant.
Refinancement par encaissement par rapport à un prêt sur valeur domiciliaire
Un refinancement en espèces et un prêt sur valeur domiciliaire permettent aux emprunteurs d'exploiter la valeur nette de leur maison, mais il existe des différences majeures. Comme indiqué, le refinancement par encaissement consiste à contracter un nouveau prêt d'un montant plus élevé, à rembourser celui existant et à obtenir la différence en espèces. Un prêt sur valeur domiciliaire, en revanche, est une deuxième hypothèque - il ne remplace pas votre première hypothèque - et peut parfois avoir un taux d'intérêt plus élevé par rapport à un refinancement en espèces.
Alternatives au refinancement par encaissement
En plus d'un prêt sur valeur domiciliaire, considérez ces autres options :
HELOC
Une marge de crédit sur valeur domiciliaire, ou HELOC, vous permet d'emprunter de l'argent lorsque vous en avez besoin avec une marge de crédit renouvelable, semblable à une carte de crédit. Cela peut être utile si vous avez besoin d'argent sur quelques années pour un projet de rénovation étalé dans le temps. Les taux d'intérêt HELOC sont variables et changent avec le taux préférentiel.
Prêt personnel
Un prêt personnel est un prêt à court terme qui fournit des fonds pour pratiquement n'importe quel but. Les taux d'intérêt des prêts personnels varient considérablement et peuvent dépendre de votre crédit, mais l'argent emprunté est généralement remboursé par un paiement mensuel, comme une hypothèque.
Prêt hypothécaire inversé
Une hypothèque inversée permet aux propriétaires âgés de 62 ans et plus de retirer de l'argent de leur maison, et le solde n'a pas à être remboursé tant que l'emprunteur vit et entretient la maison et paie ses taxes foncières et son assurance habitation.
Points forts
Vous payez généralement un taux d'intérêt plus élevé ou plus de points sur une hypothèque de refinancement avec retrait par rapport à un refinancement à taux et à terme, dans lequel le montant de l'hypothèque reste le même.
Un prêteur déterminera le montant d'argent que vous pouvez recevoir avec un refinancement en espèces, en fonction de normes telles que le ratio prêt-valeur (LTV) de votre propriété et votre profil de crédit.
Dans un refinancement par encaissement, un nouveau prêt hypothécaire est contracté pour un montant supérieur au solde de votre prêt hypothécaire précédent et la différence vous est versée en espèces.
FAQ
Comment puis-je calculer la valeur nette de ma maison ?
Pour calculer la valeur nette de votre maison, soustrayez simplement le solde hypothécaire dû de la valeur marchande de la propriété. Par exemple, si votre maison est évaluée à 600 000 $ et que vous devez 200 000 $, vous disposez de 400 000 $ de valeur nette.
Comment puis-je utiliser l'argent d'un refinancement par encaissement ?
Il n'y a aucune restriction sur la façon dont vous pouvez utiliser les fonds d'un refinancement par encaissement. De nombreux emprunteurs utilisent l'argent pour payer une grosse dépense, comme financer une éducation ou rembourser une dette, ou comme fonds d'urgence.
Qu'est-ce que la valeur nette du logement ?
La valeur nette du logement est la valeur marchande de votre maison moins tout privilège, comme le montant que vous devez sur une hypothèque ou un prêt sur valeur domiciliaire. La valeur nette de votre maison peut fluctuer en fonction des conditions du marché immobilier dans la communauté ou la région où vous habitez.
