إعادة تمويل النقد
ما هي إعادة التمويل النقدي؟
إعادة التمويل النقدي يحل محل قرضك العقاري الحالي برهن عقاري أكبر ، مما يسمح لك بالاستفادة من رأس المال الذي قمت بتكوينه في منزلك والوصول إلى الفرق بين الرهون العقارية (الحالية والجديدة) نقدًا. يمكن أن تذهب الأموال نحو أي غرض تقريبًا ، مثل إعادة تصميم المنزل أو دمج الديون ذات الفائدة العالية أو الأهداف المالية الأخرى.
كيف يعمل إعادة التمويل النقدي
تشبه عملية إعادة تمويل السحب النقدي عملية إعادة تمويل الرهن العقاري بسعر ومدة ، حيث تقوم ببساطة باستبدال قرضك الحالي بقرض جديد بنفس المبلغ ، عادةً بسعر فائدة أقل أو بقرض أقصر. المصطلح أو كليهما. في إعادة التمويل النقدي ، يمكنك فعل الشيء نفسه ، وكذلك سحب جزء من ملكية منزلك بمبلغ إجمالي.
على سبيل المثال ، لنفترض أن الرصيد المتبقي في رهنك العقاري الحالي هو 100000 دولار وأن منزلك يبلغ حاليًا 300000 دولار. في هذه الحالة ، لديك 200 ألف دولار من حقوق الملكية العقارية. لنفترض أن إعادة تمويل رهنك العقاري الحالي يعني أنه يمكنك الحصول على معدل فائدة أقل ، وستستخدم النقود لتجديد مطبخك وحماماتك.
نظرًا لأن المقرضين يطلبون منك عمومًا الاحتفاظ بنسبة 20 في المائة على الأقل من الأسهم في منزلك (على الرغم من وجود استثناءات) بعد إعادة التمويل النقدي ، فستحتاج إلى الحصول على ما لا يقل عن 60 ألف دولار من حقوق الملكية ، أو أن تكون قادرًا على اقتراض ما يصل إلى 140 ألف دولار في السيولة النقدية. ستحتاج أيضًا إلى دفع تكاليف الإغلاق مثل رسوم التقييم ، لذلك قد يكون المبلغ النهائي أقل.
أنت تميل إلى دفع المزيد من الفوائد بعد إكمال إعادة تمويل السحب النقدي لأنك تزيد من مبلغ القرض ، ومثل القروض الأخرى ، سيتعين عليك دفع تكاليف الإغلاق. بخلاف ذلك ، يجب أن تكون خطوات القيام بهذا النوع من إعادة التمويل مماثلة لما حدث عندما حصلت على قرضك العقاري لأول مرة: قم بتقديم طلب بعد اختيار المقرض ، وقدم المستندات اللازمة وانتظر الموافقة ، ثم انتظر الإغلاق.
كيفية الاستعداد لإعادة التمويل النقدي
إليك كيف يمكنك الاستعداد لإعادة تمويل السحب النقدي:
1. تحديد الحد الأدنى لمتطلبات المُقرض
مقرضو الرهن العقاري لديهم متطلبات تأهيل مختلفة لإعادة التمويل النقدي ، ومعظمهم لديهم حد أدنى من درجة الائتمان - كلما كان ذلك أعلى ، كان ذلك أفضل. تتضمن المتطلبات النموذجية الأخرى نسبة الدين إلى الدخل أقل من نسبة معينة وما لا يقل عن 20 بالمائة من حقوق الملكية في منزلك. أثناء استكشاف خياراتك ، قم بتدوين المتطلبات.
2. احسب المبلغ الذي تحتاجه بالضبط
إذا كنت تفكر في إعادة تمويل السحب النقدي ، فمن المحتمل أنك بحاجة إلى أموال لغرض معين. إذا لم تكن متأكدًا من ذلك ، فقد يكون من المفيد التخلص من ذلك حتى تقترض فقط ما تحتاج إليه. على سبيل المثال ، إذا كنت تخطط لاستخدام النقود لتوحيد الديون ، فقم بجمع بيانات القرض الشخصي وبطاقة الائتمان الخاصة بك أو معلومات حول التزامات الديون الأخرى ، وقم بإضافة ما تدين به. إذا كانت الأموال ستستخدم في التجديدات ، فاستشر عددًا قليلاً من المقاولين للحصول على تقديرات لكل من العمالة والمواد في وقت مبكر.
3. جهّز معلوماتك عند تقديم الطلب
بمجرد قيامك بالتسوق بحثًا عن عدد قليل من المقرضين لضمان حصولك على أفضل الأسعار والشروط ، قم بإعداد جميع معلوماتك المالية المتعلقة بدخلك وأصولك وديونك للتطبيق. ضع في اعتبارك أنك قد تحتاج إلى تقديم وثائق إضافية بينما يقوم المُقرض بتقييم طلبك.
ما هي الفائدة من إعادة التمويل النقدي؟
اعتبارات قبل إعادة التمويل النقدي
** لا يمكنك الاستفادة بنسبة 100 في المائة من رصيدك: ** يطلب منك معظم المقرضين الاحتفاظ بما لا يقل عن 20 في المائة من رأس المال في منزلك في إعادة تمويل السحب النقدي. استثناء واحد هو إعادة تمويل VA cash-out ، والذي يسمح لك بسحب جميع حقوق الملكية الخاصة بك.
** قد ينتهي بك الأمر بقرض مختلف تمامًا: ** نظرًا لأنك تستبدل رهنك العقاري الحالي بقرض جديد ، فقد تتغير شروط القرض. على سبيل المثال ، قد يكون لديك معدل فائدة أعلى أو أقل (ومدفوعات شهرية) ، أو مدة قرض أطول أو أقصر.
** ستحتاج إلى تقييم منزلك: ** يطلب المقرضون عادةً تقييمًا لعمليات إعادة تمويل السحب النقدي التقليدية ، نظرًا لأن المبلغ الذي يمكنك اقتراضه يعتمد على مقدار رأس المال لديك.
** ستدفع تكاليف الإغلاق: ** كما هو الحال مع الرهن العقاري الأول ، تأتي عمليات إعادة التمويل النقدي مصحوبة بتكاليف الإغلاق ، والتي تغطي رسوم المقرض والتقييم والمصروفات الأخرى. من المهم أن تفكر في تكلفة إعادة التمويل النقدي لأن الرسوم قد لا تستحق العناء ، خاصة إذا كنت لا تقترض مبلغًا كبيرًا.
** لن تصل الأموال النقدية إلى حسابك المصرفي على الفور: ** يُطلب من المقرضين منحك بعد ثلاثة أيام من الإغلاق للتراجع عن إعادة التمويل إذا كنت ترغب في ذلك. لهذا السبب ، ستحتاج إلى الانتظار بضعة أيام قبل استلام الأموال.
ما المبلغ الذي يمكنني الحصول عليه من إعادة التمويل النقدي؟
بينما يسمح المقرضون عادةً لأصحاب المنازل باقتراض ما يصل إلى 80 في المائة من قيمة المنزل ، يمكن أن يختلف الحد حسب درجة الائتمان الخاصة بك ونوع الرهن العقاري ، بالإضافة إلى نوع الممتلكات المرتبطة بالقرض (على سبيل المثال ، عائلة واحدة ، مزدوج أو ثلاث أو أربع وحدات). يقدم المقرضون الذين يقدمون قروضًا مؤمنة من قبل الإدارة الفيدرالية للإسكان ، أو قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، أحيانًا إعادة تمويل نقدية من قروض إدارة الإسكان الفدرالية تسمح لك باقتراض ما يصل إلى 85 بالمائة من قيمة منزلك. كما هو مذكور ، تتوفر قروض إعادة التمويل النقدي المضمونة من قبل وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية (VA) لما يصل إلى 100 في المائة من قيمة المنزل.
ما هي رسوم إعادة التمويل النقدي؟
توقع أن تدفع حوالي 3 إلى 5 في المائة من مبلغ القرض الجديد لإغلاق التكاليف للقيام بإعادة التمويل النقدي. يمكن أن تشمل تكاليف الإغلاق هذه رسوم إنشاء المقرض ورسوم التقييم لتقييم القيمة الحالية للمنزل. تسوق مع العديد من المقرضين للتأكد من حصولك على أكثر الأسعار والشروط تنافسية.
إيجابيات وسلبيات إعادة التمويل النقدي
قبل أن تقرر المضي قدمًا في إعادة التمويل النقدي ، من المهم مراعاة إيجابيات وسلبيات إعادة التمويل النقدي.
تشمل بعض المزايا ما يلي:
** يمكنك خفض السعر الخاص بك: ** هذا هو السبب الأكثر شيوعًا لإعادة تمويل المقترضين ، ومن المنطقي أيضًا إعادة التمويل النقدي لأنك تريد دفع أقل فائدة ممكنة عند الحصول على قرض أكبر.
** قد تكون تكلفة الاقتراض أقل: ** غالبًا ما تكون إعادة التمويل النقدي من أشكال التمويل الأقل تكلفة لأن معدلات إعادة تمويل الرهن العقاري عادة ما تكون أقل من معدلات الفائدة على القروض الشخصية (مثل قرض تحسين المنزل) أو بطاقات الائتمان. حتى مع إغلاق التكاليف ، يمكن أن يكون هذا مفيدًا بشكل خاص عندما تحتاج إلى مبلغ كبير من المال.
** يمكنك تحسين الائتمان الخاص بك: ** إذا قمت بإعادة تمويل السحب النقدي واستخدمت الأموال لسداد الديون ، فقد ترى زيادة في درجة الائتمان الخاصة بك إذا انخفضت نسبة استخدام الائتمان الخاصة بك. يعد استخدام الائتمان ، أو المبلغ الذي تقترضه مقارنة بما هو متاح لك ، عاملاً حاسماً في درجاتك.
** يمكنك الاستفادة من الخصومات الضريبية: ** إذا كنت تخطط لاستخدام الأموال لتحسين المنزل وكان المشروع يفي بمتطلبات الأهلية لمصلحة الضرائب ، فيمكنك الاستفادة من خصم الفائدة في وقت الضريبة.
بعض عيوب إعادة التمويل النقدي هي
** قد يرتفع السعر الخاص بك: ** القاعدة العامة هي إعادة التمويل لتحسين وضعك المالي والحصول على معدل أقل. إذا أدت إعادة التمويل النقدي إلى زيادة السعر الخاص بك ، فربما لا تكون خطوة ذكية.
** قد تحتاج إلى الدفع لمؤشر مديري المشتريات: ** يسمح لك بعض المقرضين بسحب ما يصل إلى 90 في المائة من ملكية منزلك ، ولكن القيام بذلك قد يعني الدفع مقابل تأمين الرهن العقاري الخاص ، أو مؤشر مديري المشتريات ، حتى تعود إلى ما دون 80 في المائة من حقوق الملكية عتبة. يمكن أن يضيف ذلك إلى تكاليف الاقتراض الإجمالية.
** من الممكن أن تقوم بسداد مدفوعات لعقود: ** إذا كنت تستخدم إعادة تمويل نقدية لتوحيد الديون ، فتأكد من أنك لا تطيل سداد الديون على مدى عقود حيث كان بإمكانك سدادها في وقت أقرب بكثير وبسرعة انخفاض إجمالي التكلفة خلاف ذلك. يقول ماكبرايد: "ضع في اعتبارك أن سداد أي مبلغ نقدي تحصل عليه يتم توزيعه على مدى 30 عامًا ، لذا فإن سداد ديون بطاقة الائتمان عالية التكلفة بإعادة التمويل النقدي قد لا يؤدي إلى المدخرات التي تفكر فيها". "يعد استخدام الأموال النقدية لتحسين المنزل استخدامًا أكثر حكمة".
** لديك خطر أكبر بفقدان منزلك: ** بغض النظر عن كيفية استخدامك لإعادة التمويل النقدي ، فإن عدم سداد القرض يعني أنك قد تفقده بسبب حبس الرهن. لا تأخذ نقودًا أكثر مما تحتاج إليه تمامًا ، وتأكد من أنك تستخدمها لغرض من شأنه أن يحسن أموالك في نهاية المطاف بدلاً من تفاقم وضعك.
** قد تميل إلى استخدام منزلك كبنك أصبع: ** يشير استغلال ملكية منزلك لدفع تكاليف أشياء مثل الإجازات إلى عدم الانضباط في إنفاقك. إذا كنت تكافح من أجل السيطرة على ديونك أو عادات الإنفاق ، ففكر في طلب المساعدة من خلال وكالة استشارات ائتمانية غير ربحية.
إعادة التمويل النقدي والضرائب الخاصة بك
قد تكون إعادة التمويل النقدي مؤهلة للحصول على خصومات ضريبية على فوائد الرهن العقاري طالما أنك تستخدم المال لتحسين الممتلكات الخاصة بك. قد تشمل بعض مشاريع تحسين المنزل المقبولة ما يلي:
إضافة حوض سباحة أو حوض استحمام ساخن إلى الفناء الخلفي الخاص بك
انشاء غرفة نوم جديدة او حمام
إقامة سياج حول منزلك
تحسين سقف منزلك لجعله أكثر فعالية ضد العوامل الجوية
استبدال النوافذ بنوافذ مقاومة للعواصف
تركيب نظام تكييف مركزي أو تدفئة
تركيب نظام أمن الوطن
بشكل عام ، يجب أن تضيف التحسينات قيمة إلى منزلك أو تجعله أكثر سهولة. تحقق مع متخصص ضرائب لمعرفة ما إذا كان مشروعك مؤهلاً.
هل إعادة التمويل النقدي مناسب لك؟
يمكن أن تكون إعادة التمويل النقدي فكرة جيدة لكثير من الناس.
الرهون العقارية لديها حاليا من بين أدنى معدلات الفائدة من أي نوع من القروض. الضمانات المتضمنة - منزلك - تعني أن المقرضين يتحملون مخاطر قليلة نسبيًا ويمكنهم تحمل أسعار الفائدة منخفضة. هذا صحيح بشكل خاص في بيئة اليوم منخفضة السعر.
هذا يعني أن إعادة التمويل النقدي هو أحد أرخص الطرق لدفع النفقات الكبيرة. يستخدم معظم أصحاب المنازل العائدات للأسباب التالية:
** مشاريع تحسين المنزل: ** يمكن لأصحاب المنازل الذين يستخدمون الأموال من إعادة التمويل النقدي لتحسين المنزل خصم فوائد الرهن العقاري من ضرائبهم إذا زادت هذه المشاريع من قيمة المنزل بشكل كبير.
** أغراض الاستثمار: ** تتيح عمليات إعادة التمويل النقدي لأصحاب المنازل الوصول إلى رأس المال للمساعدة في بناء مدخرات تقاعدهم أو شراء عقار استثماري.
** توحيد الديون عالية الفائدة: ** تميل معدلات إعادة التمويل إلى أن تكون أقل مقارنة بأشكال الديون الأخرى مثل بطاقات الائتمان. تسمح لك عائدات إعادة التمويل النقدي بسداد هذه الديون وتسديد القرض بدفعة شهرية واحدة منخفضة التكلفة بدلاً من ذلك.
** تعليم الطفل الجامعي: ** التعليم مكلف ، لذا فإن الاستفادة من حقوق الملكية في المنزل لدفع تكاليف الكلية يمكن أن يكون منطقيًا إذا كان معدل إعادة التمويل أقل بكثير من معدل قرض الطالب.
إعادة التمويل النقدي مقابل قرض ملكية المنزل
يسمح كل من إعادة التمويل النقدي وقرض حقوق الملكية للمقترضين بالاستفادة من حقوق ملكية منازلهم ، ولكن هناك بعض الاختلافات الرئيسية. كما لوحظ ، تتضمن إعادة التمويل النقدي الحصول على قرض جديد بمبلغ أعلى ، وسداد القرض الحالي والحصول على الفرق نقدًا. على النقيض من ذلك ، فإن قرض ملكية المنزل هو رهن عقاري ثان - لا يحل محل الرهن العقاري الأول - ويمكن أن يكون له في بعض الأحيان معدل فائدة أعلى مقارنة بإعادة التمويل النقدي.
بدائل إعادة التمويل النقدي
بالإضافة إلى قرض الملكية العقارية ، ضع في اعتبارك هذه الخيارات الأخرى:
هيلوك
يسمح لك حد ائتمان الأسهم العقارية ، أو HELOC ، باقتراض الأموال عندما تحتاج إلى ذلك باستخدام حد ائتمان متجدد ، على غرار بطاقة الائتمان. يمكن أن يكون هذا مفيدًا إذا كنت بحاجة إلى المال على مدى بضع سنوات لمشروع تجديد موزعة على الوقت. معدلات فائدة HELOC متغيرة وتتغير مع السعر الأساسي.
قرض شخصي
القرض الشخصي هو قرض قصير الأجل يوفر أموالًا لأي غرض تقريبًا. تختلف معدلات الفائدة على القروض الشخصية على نطاق واسع ويمكن أن تعتمد على الائتمان الخاص بك ، ولكن عادةً ما يتم سداد الأموال المقترضة بدفعة شهرية ، مثل الرهن العقاري.
الرهن العكسي
يسمح الرهن العقاري العكسي لأصحاب المنازل الذين يبلغون من العمر 62 عامًا فما فوق بسحب النقود من منازلهم ، ولا يلزم سداد الرصيد طالما أن المقترض يعيش في المنزل ويحافظ عليه ويدفع ضرائب الممتلكات والتأمين على أصحاب المنازل.
يسلط الضوء
عادةً ما تدفع سعر فائدة أعلى أو نقاطًا أكثر على قرض إعادة تمويل الرهن النقدي مقارنةً بإعادة التمويل على أساس السعر والمدة ، حيث يظل مبلغ الرهن كما هو.
سيحدد المُقرض مقدار النقد الذي يمكنك الحصول عليه من خلال إعادة التمويل النقدي ، بناءً على معايير مثل نسبة القرض إلى القيمة (LTV) في مكان الإقامة الخاص بك وملفك الائتماني.
في إعادة التمويل النقدي ، يتم سحب رهن عقاري جديد بأكثر من رصيد الرهن العقاري السابق ، ويتم دفع الفرق لك نقدًا.
التعليمات
كيف أحسب ملكية المنزل؟
لحساب حقوق الملكية في منزلك ، ما عليك سوى طرح رصيد الرهن العقاري المستحق من القيمة السوقية للعقار. على سبيل المثال ، إذا كانت قيمة منزلك 600000 دولار وكنت مدينًا بمبلغ 200000 دولار ، فسيكون لديك 400000 دولار في صورة ملكية منزل.
كيف يمكنني استخدام الأموال من إعادة التمويل النقدي؟
لا توجد قيود على كيفية استخدام الأموال من إعادة تمويل السحب النقدي. يستخدم العديد من المقترضين النقد لدفع نفقات كبيرة ، مثل تمويل التعليم أو سداد الديون ، أو كصندوق طوارئ.
ما هي حقوق الملكية العقارية؟
ملكية المنزل هي القيمة السوقية لمنزلك مطروحًا منها أي امتيازات ، مثل المبلغ المستحق على قرض عقاري أو قرض لشراء منزل. يمكن أن تتقلب الأسهم في منزلك بناءً على ظروف سوق العقارات في المجتمع أو المنطقة التي تعيش فيها.
