Refinansowanie wypłaty

Co to jest refinansowanie typu cash-out?

Refinansowanie wypłatowe zastępuje obecny kredyt mieszkaniowy większym kredytem hipotecznym, co pozwala wykorzystać kapitał własny zgromadzony w domu i uzyskać dostęp do różnicy między dwoma kredytami hipotecznymi (obecnym i nowym) w gotówce. Pieniądze mogą być przeznaczone na praktycznie każdy cel, taki jak przebudowa domu, konsolidacja wysoko oprocentowanego długu lub inne cele finansowe.

Jak działa refinansowanie wypłaty

Proces refinansowania typu cash-out jest podobny do refinansowania kredytu hipotecznego oprocentowanego na stopę procentową, w której po prostu zastępujesz istniejący kredyt nowym na tę samą kwotę, zwykle przy niższym oprocentowaniu lub na krótszy kredyt termin lub jedno i drugie. W przypadku refinansowania typu cash-out możesz zrobić to samo, a także wypłacić część kapitału własnego domu w formie ryczałtu.

Załóżmy na przykład, że pozostałe saldo Twojego obecnego kredytu hipotecznego wynosi 100 000 USD, a Twój dom jest obecnie wart 300 000 USD. W tym przypadku masz 200 000 USD w kapitale własnym. Załóżmy, że refinansowanie obecnego kredytu hipotecznego oznacza niższe oprocentowanie, a gotówkę przeznaczysz na remont kuchni i łazienek.

Ponieważ pożyczkodawcy zazwyczaj wymagają, abyś utrzymywał co najmniej 20 procent kapitału własnego w domu (choć są wyjątki) po refinansowaniu, będziesz musiał mieć co najmniej 60 000 USD w kapitale własnym lub być w stanie pożyczyć do 140 000 USD w gotówka. Będziesz także musiał zapłacić za koszty zamknięcia, takie jak opłata za wycenę, więc ostateczna kwota może być niższa.

Masz tendencję do płacenia wyższych odsetek po zakończeniu refinansowania wypłaty, ponieważ zwiększasz kwotę pożyczki i podobnie jak w przypadku innych pożyczek, będziesz musiał zapłacić za koszty zamknięcia. W przeciwnym razie kroki w celu przeprowadzenia tego rodzaju refinansowania powinny być podobne do tego, gdy po raz pierwszy otrzymałeś kredyt hipoteczny: złóż wniosek po wybraniu kredytodawcy, złóż niezbędną dokumentację i poczekaj na zatwierdzenie, a następnie przeczekaj zamknięcie.

Jak przygotować się na refinansowanie typu cash-out

Oto, jak możesz przygotować się na refinansowanie typu cash-out:

1. Określ minimalne wymagania pożyczkodawcy

Kredytodawcy hipoteczni mają różne wymagania kwalifikacyjne dotyczące refinansowania wypłaty, a większość z nich ma minimalną ocenę kredytową — im wyższa, tym lepiej. Inne typowe wymagania obejmują stosunek zadłużenia do dochodu poniżej pewnego procentu i co najmniej 20 procent kapitału własnego w domu. Podczas odkrywania dostępnych opcji zwracaj uwagę na wymagania.

2. Oblicz dokładną kwotę, której potrzebujesz

Jeśli rozważasz refinansowanie typu cash-out, prawdopodobnie potrzebujesz środków na określony cel. Jeśli nie masz pewności, co to jest, pomocne może być ustalenie tego, aby pożyczyć tylko tyle, ile potrzebujesz. Na przykład, jeśli planujesz wykorzystać gotówkę do konsolidacji zadłużenia, zbierz wyciągi z osobistych pożyczek i kart kredytowych lub informacje o innych zobowiązaniach dłużnych i zsumuj to, co jesteś winien. Jeśli gotówka ma zostać wykorzystana na remonty, skonsultuj się z kilkoma wykonawcami, aby wcześniej uzyskać szacunki dotyczące zarówno robocizny, jak i materiałów.

3. Przygotuj swoje informacje podczas składania wniosku

Po rozejrzeniu się za kilkoma pożyczkodawcami, aby zapewnić sobie najlepszą stawkę i warunki, przygotuj wszystkie informacje finansowe związane z dochodami, majątkiem i zadłużeniem do wniosku. Pamiętaj, że może być konieczne złożenie dodatkowej dokumentacji, gdy pożyczkodawca oceni Twój wniosek.

Jaki jest sens refinansowania typu cash-out?

Rozważania przed wypłatą refinansowania

Nie możesz wykorzystać 100% swojego kapitału: Większość pożyczkodawców wymaga, abyś utrzymywał co najmniej 20% kapitału własnego domu w ramach refinansowania. Jedynym wyjątkiem jest refinansowanie typu VA typu cash-out, które umożliwia wypłatę całego kapitału.
Możesz otrzymać zupełnie inny kredyt: Ponieważ zastępujesz istniejący kredyt hipoteczny nowym kredytem, warunki kredytu mogą ulec zmianie. Na przykład możesz mieć wyższe lub niższe oprocentowanie (i miesięczne płatności) lub dłuższy lub krótszy okres kredytowania.
Konieczna jest wycena domu: Pożyczkodawcy zazwyczaj wymagają wyceny w przypadku konwencjonalnych środków refinansowych typu cash-out, ponieważ kwota, którą możesz pożyczyć, zależy od tego, ile posiadasz kapitału własnego.
Zapłacisz koszty zamknięcia: Podobnie jak w przypadku pierwszego kredytu hipotecznego, refinansowanie wypłaty obejmuje koszty zamknięcia, które obejmują opłaty pożyczkodawcy, wycenę i inne wydatki. Ważne jest, aby zastanowić się, ile może Cię kosztować refinansowanie wypłaty, ponieważ opłaty mogą nie być tego warte, zwłaszcza jeśli nie pożyczasz dużej kwoty.
Pieniądze nie trafią od razu na Twoje konto bankowe: Pożyczkodawcy muszą dać Ci trzy dni po zamknięciu transakcji, aby wycofać się z refinansowania,. jeśli chcesz. Z tego powodu musisz poczekać kilka dni, zanim otrzymasz środki.

Ile pieniędzy mogę uzyskać z refinansowania wypłaty?

Chociaż kredytodawcy zazwyczaj pozwalają właścicielom domów pożyczyć do 80 procent wartości domu, próg może się różnić w zależności od Twojej oceny kredytowej i rodzaju kredytu hipotecznego, a także rodzaju nieruchomości związanej z kredytem (na przykład nieruchomość dwupoziomowa lub trzy- lub czterostanowiskowa). Kredytodawcy, którzy oferują pożyczki ubezpieczone przez Federal Housing Administration, lub FHA, czasami oferują refinansowanie wypłaty FHA, które pozwala pożyczyć nawet 85 procent wartości domu. Jak już wspomniano, pożyczki refinansowe typu cash-out gwarantowane przez Departament ds. Weteranów Stanów Zjednoczonych (VA) są dostępne do 100% wartości domu.

Jakie są opłaty za refinansowanie typu cash-out?

Oczekuj, że zapłacisz około 3 do 5 procent nowej kwoty pożyczki na koszty zamknięcia, aby dokonać refinansowania wypłaty. Te koszty zamknięcia mogą obejmować opłaty za rozpoczęcie działalności pożyczkodawcy i opłatę za wycenę w celu oszacowania bieżącej wartości domu. Rozejrzyj się u wielu pożyczkodawców, aby mieć pewność, że otrzymujesz najbardziej konkurencyjne stawki i warunki.

Plusy i minusy refinansowania wypłat

Zanim zdecydujesz się na refinansowanie wypłaty, ważne jest, aby rozważyć zalety i wady refinansowania wypłaty.

Niektóre z zalet to:

Możesz obniżyć stawkę: Jest to najczęstszy powód, dla którego większość kredytobiorców refinansuje. Ma to również sens w przypadku refinansowania w formie wypłaty, ponieważ zaciągając większą pożyczkę chcesz płacić jak najmniej odsetek.
Koszt pożyczki może być niższy: Refinansowanie wypłaty jest często tańszą formą finansowania, ponieważ stawki refinansowania kredytu hipotecznego są zazwyczaj niższe niż oprocentowanie pożyczek osobistych (takich jak pożyczka na remont domu) lub kart kredytowych. Nawet przy kosztach zamknięcia może to być szczególnie korzystne, gdy potrzebujesz znacznej kwoty pieniędzy.
Możesz poprawić swój kredyt: Jeśli dokonasz refinansowania typu cash-out i użyjesz środków do spłaty zadłużenia, możesz zauważyć wzrost swojej zdolności kredytowej, jeśli wskaźnik wykorzystania kredytu spadnie. Wykorzystanie kredytu, czyli to, ile pożyczasz w porównaniu z tym, co masz do dyspozycji, jest kluczowym czynnikiem w twoim wyniku.
Możesz skorzystać z odliczeń podatkowych: Jeśli planujesz wykorzystać fundusze na remont domu, a projekt spełnia wymagania IRS, możesz skorzystać z odliczenia odsetek w momencie podatkowym.

Niektóre wady refinansowania wypłat są:

Twoja stawka może wzrosnąć: Ogólną zasadą jest refinansowanie, aby poprawić swoją sytuację finansową i uzyskać niższą stawkę. Jeśli refinansowanie wypłaty zwiększa Twoją stawkę, prawdopodobnie nie jest to mądry ruch.
Być może będziesz musiał zapłacić PMI: Niektórzy pożyczkodawcy pozwalają wypłacić do 90 procent kapitału własnego domu, ale może to oznaczać opłacanie prywatnego ubezpieczenia hipotecznego lub PMI, dopóki nie wrócisz poniżej 80 procent kapitału własnego próg. To może zwiększyć ogólne koszty kredytu.
Możesz dokonywać płatności przez dziesięciolecia: Jeśli korzystasz z refinansowania typu cash-out do konsolidacji zadłużenia, upewnij się, że nie przedłużasz spłaty zadłużenia o dekady, podczas gdy mogłeś je spłacić znacznie wcześniej i szybciej w przeciwnym razie niższy całkowity koszt. „Pamiętaj, że spłata każdej wypłaconej gotówki jest rozłożona na 30 lat, więc spłata droższego zadłużenia karty kredytowej za pomocą refinansowania może nie przynieść oszczędności, o których myślisz”, mówi McBride. „Wykorzystanie gotówki na ulepszenia domu jest bardziej ostrożnym zastosowaniem”.
Istnieje większe ryzyko utraty domu: Bez względu na to, w jaki sposób korzystasz z refinansowania wypłaty, niespłata pożyczki oznacza, że możesz ją stracić w wyniku przejęcia. Nie wyjmuj więcej gotówki, niż absolutnie potrzebujesz, i upewnij się, że używasz jej w celu, który ostatecznie poprawi twoje finanse, a nie pogorszy twoją sytuację.
Możesz mieć pokusę, by wykorzystać swój dom jako skarbonkę: Wykorzystanie środków własnych domu na opłacenie takich rzeczy jak wakacje wskazuje na brak dyscypliny w wydatkach. Jeśli zmagasz się z kontrolowaniem swojego zadłużenia lub nawyków związanych z wydatkami, rozważ skorzystanie z pomocy agencji doradztwa kredytowego non-profit.

Refinansowanie wypłat i podatki

Refinansowanie typu cash-out może kwalifikować się do odliczenia podatku od odsetek od kredytu hipotecznego, o ile wykorzystujesz pieniądze do ulepszenia swojej nieruchomości. Niektóre dopuszczalne projekty majsterkowania mogą obejmować:

Dodanie basenu lub wanny z hydromasażem do swojego podwórka
Budowa nowej sypialni lub łazienki
Postawienie ogrodzenia wokół domu
Ulepszenie dachu, aby był bardziej skuteczny w walce z żywiołami
Wymiana okien na okna burzowe
Konfiguracja centralnego systemu klimatyzacji lub ogrzewania
Instalacja domowego systemu bezpieczeństwa

Ogólnie rzecz biorąc, ulepszenia powinny dodać wartość do domu lub uczynić go bardziej dostępnym. Skontaktuj się z doradcą podatkowym, aby sprawdzić, czy Twój projekt się kwalifikuje.

Czy refinansowanie typu cash-out jest dla Ciebie odpowiednie?

Refinansowanie wypłaty może być dobrym pomysłem dla wielu osób.

Kredyty hipoteczne mają obecnie jedne z najniższych stóp procentowych każdego rodzaju pożyczki. Związane z tym zabezpieczenie — Twój dom — oznacza, że pożyczkodawcy ponoszą stosunkowo niewielkie ryzyko i mogą sobie pozwolić na utrzymywanie niskich stóp procentowych. Jest to szczególnie prawdziwe w dzisiejszym środowisku niskich stawek.

Oznacza to, że refinansowanie typu cash out jest jednym z najtańszych sposobów na opłacenie dużych wydatków. Większość właścicieli domów wykorzystuje wpływy z następujących powodów:

Projekty remontowe: właściciele domów, którzy wykorzystują środki z refinansowania wypłaty na remont domu, mogą odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego od podatku, jeśli projekty te znacznie zwiększają wartość domu.
Cele inwestycyjne: Refinansowanie typu cash-out oferuje właścicielom domów dostęp do kapitału, aby pomóc im zgromadzić oszczędności emerytalne lub zakupić nieruchomość inwestycyjną.
Konsolidacja zadłużenia o wysokim oprocentowaniu: Stopy refinansowania są zwykle niższe w porównaniu z innymi formami zadłużenia, takimi jak karty kredytowe. Wpływy z refinansowania wypłaty pozwalają na spłatę tych długów i spłatę pożyczki za pomocą jednej, tańszej miesięcznej raty.
Wykształcenie dziecka w college'u: edukacja jest droga, więc wykorzystanie kapitału własnego w celu opłacenia studiów może mieć sens, jeśli stawka refinansowania jest znacznie niższa niż stawka kredytu studenckiego.

Refinansowanie wypłaty a pożyczka pod zastaw domu

Zarówno refinansowanie typu cash-out, jak i pożyczka pod zastaw domu pozwalają pożyczkobiorcom na wykorzystanie kapitału własnego domu, ale istnieją pewne zasadnicze różnice. Jak już wspomniano, refinansowanie typu cash-out polega na zaciągnięciu nowego kredytu na wyższą kwotę, spłacie istniejącego i uzyskaniu różnicy w gotówce. Z kolei pożyczka pod zastaw domu jest drugim kredytem hipotecznym — nie zastępuje pierwszego kredytu hipotecznego — i czasami może mieć wyższe oprocentowanie w porównaniu z refinansowaniem typu cash-out.

Alternatywy dla refinansowania wypłat

Oprócz pożyczki pod zastaw domu rozważ inne opcje:

HELOC

Linia kredytowa pod zastaw domu lub HELOC pozwala pożyczać pieniądze, gdy jest to konieczne, za pomocą odnawialnej linii kredytowej, podobnej do karty kredytowej. Może to być przydatne, jeśli potrzebujesz pieniędzy na kilka lat na projekt renowacji rozłożony w czasie. Stopy procentowe HELOC są zmienne i zmieniają się wraz ze stopą podstawową.

Pożyczka osobista

Pożyczka osobista to pożyczka krótkoterminowa, która zapewnia środki na praktycznie każdy cel. Oprocentowanie pożyczek osobistych jest bardzo zróżnicowane i może zależeć od kredytu, ale pożyczone pieniądze są zwykle spłacane w formie miesięcznej płatności, takiej jak kredyt hipoteczny.

Odwrócona hipoteka

Odwrócony kredyt hipoteczny umożliwia właścicielom domów w wieku 62 lat i starszych wypłatę gotówki z ich domów, a saldo nie musi być spłacane, o ile kredytobiorca mieszka i utrzymuje dom oraz płaci podatki od nieruchomości i ubezpieczenie właścicieli domów.

Przegląd najważniejszych wydarzeń

Zazwyczaj płacisz wyższe oprocentowanie lub więcej punktów od kredytu refinansowego typu cash-out w porównaniu z refinansowaniem oprocentowanym i terminowym, w którym kwota kredytu hipotecznego pozostaje taka sama.
Pożyczkodawca określi, ile gotówki możesz otrzymać dzięki refinansowaniu typu cash-out, na podstawie takich standardów, jak wskaźnik LTV Twojej nieruchomości oraz profil kredytowy.
W przypadku refinansowania typu cash-out, nowy kredyt hipoteczny jest zaciągany na kwotę wyższą niż poprzednie saldo kredytu hipotecznego, a różnica jest wypłacana w gotówce.

FAQ

Jak obliczyć kapitał własny domu?

Aby obliczyć kapitał własny w domu, po prostu odejmij należne saldo kredytu hipotecznego od wartości rynkowej nieruchomości. Na przykład, jeśli Twój dom jest wyceniany na 600 000 USD, a Ty jesteś winien 200 000 USD, to masz 400 000 USD w kapitale własnym.

Jak mogę wykorzystać pieniądze z refinansowania wypłaty?

Nie ma ograniczeń co do sposobu wykorzystania środków z refinansowania typu cash-out. Wielu pożyczkobiorców używa gotówki do opłacenia dużych wydatków, takich jak finansowanie edukacji, spłata zadłużenia lub jako fundusz ratunkowy.

Co to jest kapitał własny domu?

Kapitał własny domu to wartość rynkowa Twojego domu pomniejszona o wszelkie zastawy, takie jak kwota, którą jesteś winien z tytułu hipoteki lub pożyczki pod zastaw domu. Kapitał własny w Twoim domu może się zmieniać w zależności od warunków na rynku nieruchomości w społeczności lub regionie, w którym mieszkasz.