Cash-Out Refinance

Vad är utbetalningsrefinansiering?

Cash-out refinansiering ersätter ditt nuvarande bostadslån med ett större bolån, vilket gör att du kan dra nytta av det egna kapitalet du har byggt upp i ditt hem och få tillgång till skillnaden mellan de två bolånen (din nuvarande och den nya) i kontanter. Pengarna kan gå till praktiskt taget vilket syfte som helst, såsom ombyggnad av hem, konsolidering av högränteskulder eller andra ekonomiska mål.

Hur en utbetalningsrefinansiering fungerar

Processen för en utbetalningsrefinansiering liknar en ränta och löptid refinansiering av ett bolån, där du helt enkelt byter ut ditt befintliga lån med ett nytt för samma belopp, vanligtvis till en lägre ränta eller för ett kortare lån termin, eller båda. I en utbetalningsrefinansiering kan du göra detsamma, och även ta ut en del av ditt hems eget kapital i en klumpsumma.

Säg till exempel att det återstående saldot på ditt nuvarande bolån är 100 000 USD och att ditt hem för närvarande är värt 300 000 USD. I det här fallet har du $200 000 i hemkapital. Låt oss anta att omfinansiering av ditt nuvarande bolån innebär att du kan få en lägre ränta, och du kommer att använda pengarna för att renovera ditt kök och badrum.

Eftersom långivare i allmänhet kräver att du har minst 20 procent av eget kapital i ditt hem (även om det finns undantag) efter en utbetalningsrefinansiering, måste du ha minst 60 000 USD i eget kapital eller kunna låna upp till 140 000 USD kontanter. Du måste också betala för avslutande kostnader som värderingsavgiften, så det slutliga beloppet kan bli mindre.

Du tenderar att betala mer i ränta efter att ha slutfört en utbetalningsrefinansiering eftersom du ökar lånebeloppet, och precis som andra lån måste du betala för avslutande kostnader. Annars bör stegen för att göra den här typen av refinansiering likna när du först fick ditt bolån: Skicka in en ansökan efter att ha valt en långivare, tillhandahåll nödvändig dokumentation och vänta på ett godkännande, vänta sedan ut stängningen.

Hur man förbereder sig för en utbetalningsrefinansiering

Så här kan du förbereda dig för en utbetalningsrefinansiering:

1. Bestäm långivarens minimikrav

Hypotekslångivare har olika kvalificeringskrav för utbetalningsrefinansiering, och de flesta har en lägsta kreditpoäng - ju högre, desto bättre. De andra typiska kraven inkluderar en skuldkvot under en viss procent och minst 20 procents eget kapital i ditt hem. När du utforskar dina alternativ, notera kraven.

2. Beräkna den exakta mängden du behöver

Om du funderar på att refinansiera utbetalningar, är du sannolikt i behov av medel för ett specifikt ändamål. Om du inte är säker på vad det är kan det vara bra att spika det så att du bara lånar så mycket du behöver. Till exempel, om du planerar att använda pengarna för att konsolidera skulder, samla sedan dina personliga lån och kreditkortsutdrag eller information om andra skuldförpliktelser och räkna ihop vad du är skyldig. Om pengarna ska användas för renoveringar, rådgör med några entreprenörer för att få uppskattningar för både arbete och material i förväg.

3. Ha din information redo när du ansöker

När du har letat efter några långivare för att säkerställa att du får den bästa kursen och villkoren, förbered all din finansiella information relaterad till din inkomst, tillgångar och skuld för ansökan. Tänk på att du kan behöva skicka in ytterligare dokumentation när långivaren utvärderar din ansökan.

Vad är poängen med en utbetalningsrefinansiering?

Överväganden innan utbetalningsrefinansiering

• Du kan inte utnyttja 100 procent av ditt eget kapital: De flesta långivare kräver att du har minst 20 procent av ditt eget kapital i ditt hem i en utbetalningsrefinansiering. Ett undantag är en VA-utbetalningsrefinansiering, som gör att du kan ta ut allt ditt eget kapital.

• Du kan få ett helt annat lån: Eftersom du byter ut ditt befintliga bolån med ett nytt lån kan villkoren för lånet ändras. Till exempel kan du ha en högre eller lägre ränta (och månatliga betalningar), eller en längre eller kortare låneperiod.

• Du måste få ditt hem utvärderat: Långivare kräver vanligtvis en värdering för konventionella utbetalningar, eftersom beloppet du kan låna beror på hur mycket eget kapital du har.

• Du kommer att betala stängningskostnader: Precis som med ditt första bolån, kommer utbetalningsrefinansiering med stängningskostnader, som täcker långivarens avgifter, värderingen och andra utgifter. Det är viktigt att överväga vad en utbetalningsrefinansiering kan kosta dig eftersom avgifterna kanske inte är värda det, särskilt om du inte lånar ett stort belopp.

• Kontanterna landar inte på ditt bankkonto direkt: Långivare måste ge dig tre dagar efter stängning för att backa ur refinansieringen om du vill. Av denna anledning måste du vänta några dagar innan du får pengarna.

Hur mycket pengar kan jag få från en utbetalningsrefinansiering?

Medan långivare vanligtvis tillåter husägare att låna upp till 80 procent av bostadens värde, kan tröskelvärdet variera beroende på din kreditvärdighet och typ av bolån, såväl som vilken typ av egendom som är kopplad till lånet (till exempel en enfamiljs, duplex eller fastighet med tre eller fyra enheter). Långivare som erbjuder lån försäkrade av Federal Housing Administration, eller FHA, erbjuder ibland en FHA-utbetalningsrefinansiering som gör att du kan låna så mycket som 85 procent av värdet på ditt hem. Som nämnts är utbetalningsrefinansieringslån garanterade av US Department of Veterans Affairs (VA) tillgängliga för upp till 100 procent av bostadens värde.

Vilka är avgifterna för en utbetalningsrefinansiering?

Räkna med att betala cirka 3 till 5 procent av det nya lånebeloppet för avslutande kostnader för att göra en utbetalningsrefinansiering. Dessa stängningskostnader kan inkludera långivares startavgifter och en värderingsavgift för att bedöma bostadens nuvarande värde. Shoppa runt med flera långivare för att säkerställa att du får de mest konkurrenskraftiga priserna och villkoren.

För- och nackdelar med utbetalningsrefinansiering

Innan du bestämmer dig för att gå igenom en utbetalningsrefinansiering är det viktigt att överväga fördelarna och nackdelarna med utbetalningsrefinansiering.

Några av fördelarna inkluderar:

• Du kan sänka din ränta: Detta är den vanligaste anledningen till att de flesta låntagare refinansierar, och det är vettigt att refinansiera kontanter också eftersom du vill betala så lite ränta som möjligt när du tar ett större lån.

• Din kostnad att låna kan vara lägre: Utbetalningsrefinansiering är ofta en billigare finansieringsform eftersom räntorna för refinansiering av bolån vanligtvis är lägre än räntorna på privatlån (som ett husrenoveringslån) eller kreditkort. Även med stängningskostnader kan detta vara särskilt fördelaktigt när du behöver en betydande summa pengar.

• Du kan förbättra din kredit: Om du gör en utbetalningsrefinansiering och använder medlen för att betala av skulder, kan du se en ökning av din kreditpoäng om din kreditutnyttjandegrad sjunker. Kreditanvändning, eller hur mycket du lånar jämfört med vad som är tillgängligt för dig, är en avgörande faktor för din poäng.

• Du kan dra nytta av skatteavdrag: Om du planerar att använda medlen för hemförbättringar och projektet uppfyller IRS behörighetskrav, kan du dra nytta av ränteavdraget vid skatt.

Några av nackdelarna med utbetalningsrefinansiering är

• Din kurs kan gå upp: En allmän tumregel är att refinansiera för att förbättra din ekonomiska situation och få en lägre kurs. Om utbetalningsrefinansiering ökar din ränta är det förmodligen inte ett smart drag.

• Du kan behöva betala PMI: Vissa långivare låter dig ta ut upp till 90 procent av ditt hems eget kapital, men att göra det kan innebära att du betalar för privat bolåneförsäkring, eller PMI, tills du är tillbaka under 80 procents eget kapital tröskel. Det kan öka dina totala lånekostnader.

• Du kan göra betalningar i decennier: Om du använder en utbetalningsrefinansiering för att konsolidera skulder, se till att du inte förlänger återbetalningen av skulder under decennier när du kunde ha betalat av dem mycket tidigare och vid en lägre totalkostnad annars. "Tänk på att återbetalningen på vilka kontanter du än tar ut sprids över 30 år, så att betala av dyrare kreditkortsskulder med en utbetalningsrefinansiering kanske inte ger de besparingar du tänker dig," säger McBride. "Att använda pengarna för hemförbättringar är en mer försiktig användning."

• Du har en större risk att förlora din bostad: Oavsett hur du använder en utbetalningsfinansiering, om du inte betalar tillbaka lånet kan du sluta förlora det till utmätning. Ta inte ut mer pengar än du absolut behöver, och se till att du använder dem för ett syfte som i slutändan kommer att förbättra din ekonomi istället för att förvärra din situation.

• Du kan bli frestad att använda ditt hem som spargris: Att utnyttja ditt hems kapital för att betala för saker som semester tyder på bristande disciplin med dina utgifter. Om du kämpar med att få din skuld eller utgiftsvanor under kontroll, överväg att söka hjälp genom en ideell kreditrådgivningsbyrå.

Utbetalningsrefinansiering och dina skatter

En utbetalningsrefinansiering kan vara berättigad till ränteavdrag för bolån så länge du använder pengarna för att förbättra din fastighet. Några acceptabla hemförbättringsprojekt kan inkludera:

• Lägga till en pool eller badtunna på din bakgård

• Bygga ett nytt sovrum eller badrum

• Att sätta upp ett staket runt ditt hem

• Förbättra ditt tak för att göra det mer effektivt mot väder och vind

• Byte av fönster mot stormfönster

• Installation av ett centralt luftkonditionerings- eller värmesystem

• Installera ett hemsäkerhetssystem

Generellt sett bör förbättringarna tillföra värde till ditt hem eller göra det mer tillgängligt. Kontrollera med en skatteexpert för att se om ditt projekt är kvalificerat.

Är en utbetalningsrefinansiering rätt för dig?

Cash-out refinansiering kan vara en bra idé för många människor.

Bolån har för närvarande bland de lägsta räntorna av alla typer av lån. De inblandade säkerheterna – ditt hem – gör att långivare tar relativt liten risk och har råd att hålla räntorna låga. Detta gäller särskilt i dagens lågprismiljö.

Det betyder att utbetalningsrefinansiering är ett av de billigaste sätten att betala för stora utgifter. De flesta husägare använder intäkterna av följande skäl:

• Hemförbättringsprojekt: Husägare som använder medlen från en utbetalningsrefinansiering för hemförbättringar kan dra av bolåneräntan från sina skatter om dessa projekt avsevärt ökar bostadens värde.

• Investeringssyften: Utbetalningsrefinansiering ger husägare tillgång till kapital för att hjälpa till att bygga upp sina pensionssparande eller köpa en investeringsfastighet.

• Skuldkonsolidering med hög ränta: Refinansieringsräntor tenderar att vara lägre jämfört med andra former av skulder som kreditkort. Intäkterna från en utbetalningsrefinansiering gör att du kan betala av dessa skulder och betala tillbaka lånet med en månadsbetalning till lägre kostnad istället.

• Barns högskoleutbildning: Utbildning är dyrt, så att utnyttja hemkapitalet för att betala för college kan vara vettigt om refinansieringsräntan är mycket lägre än räntan för ett studielån.

Utbetalningsrefinansiering jämfört med bostadslån

Både en utbetalningsrefinansiering och ett bostadslån tillåter låntagare att utnyttja sitt hems eget kapital, men det finns några stora skillnader. Som nämnts innebär utbetalningsrefinansiering att man tar ett nytt lån till ett högre belopp, betalar av det befintliga och erhåller mellanskillnaden i kontanter. Ett bostadslån är däremot ett andra inteckningslån - det ersätter inte ditt första bolån - och kan ibland ha en högre ränta jämfört med en utbetalningsrefinansiering.

Alternativ till utbetalningsrefinansiering

Utöver ett bostadslån, överväg dessa andra alternativ:

HELOC

En home equity-kredit, eller HELOC, låter dig låna pengar när du behöver med en revolverande kredit, liknande ett kreditkort. Detta kan vara användbart om du behöver pengarna under några år för ett renoveringsprojekt utspritt över tiden. HELOC-räntor är rörliga och ändras med prime-räntan.

Personligt lån

Ett privatlån är ett kortare lån som ger pengar för praktiskt taget alla ändamål. Räntorna för privatlån varierar kraftigt och kan bero på din kredit, men de lånade pengarna återbetalas vanligtvis med en månatlig betalning, som ett bolån.

Omvänd inteckning

Ett omvänt bolån tillåter husägare från 62 år och uppåt att ta ut kontanter från sina hem, och saldot behöver inte betalas tillbaka så länge låntagaren bor i och underhåller bostaden och betalar sin fastighetsskatt och husägarförsäkring.

Höjdpunkter

• Du betalar vanligtvis en högre ränta eller fler poäng på ett cash-out refinansieringslån jämfört med en ränte- och löptid refinansiering, där ett bolånebelopp förblir detsamma.

• En långivare kommer att bestämma hur mycket kontanter du kan få med utbetalningsrefinansiering, baserat på standarder som din fastighets belåningsgrad (LTV) och din kreditprofil.

– Vid en uttagsrefinansiering tas ett nytt bolån för mer än ditt tidigare bolånesaldo, och mellanskillnaden betalas ut till dig kontant.

Vanliga frågor

Hur beräknar jag hushållskapital?

För att beräkna det egna kapitalet i ditt hem, subtrahera helt enkelt skulden för bolån från marknadsvärdet på fastigheten. Till exempel, om ditt hem värderas till 600 000 USD och du är skyldig 200 000 USD, så har du 400 000 USD i hemkapital.

Hur kan jag använda pengarna från en utbetalningsrefinansiering?

Det finns inga begränsningar för hur du kan använda medlen från en utbetalningsrefinansiering. Många låntagare använder pengarna för att betala för en stor utgift, till exempel för att finansiera en utbildning eller betala ner skulder, eller som en nödfond.

Vad är hemkapital?

Bostadskapital är marknadsvärdet på ditt hem minus eventuella panträtter, till exempel det belopp du är skyldig på ett bolån eller ett bostadslån. Eget kapital i ditt hem kan fluktuera baserat på fastighetsmarknadsförhållandena i samhället eller regionen där du bor.