兑现再融资
什么是套现再融资？
兑现再融资用更大的抵押贷款取代了您当前的住房贷款，让您可以利用您在家中积累的资产，并以现金获得两种抵押贷款（您当前的抵押贷款和新的抵押贷款）之间的差额。现金几乎可以用于任何目的，例如房屋改造、合并高息债务或其他财务目标。
现金再融资如何运作
现金再融资的过程类似于抵押贷款的利率和期限再融资，您只需用相同金额的新贷款替换现有贷款，通常以较低的利率或较短的贷款术语，或两者兼而有之。在现金再融资中，您可以这样做，也可以一次性提取部分房屋净值。
例如，假设您当前抵押贷款的余额为 100,000 美元，而您的房屋目前价值 300,000 美元。在这种情况下，您有 200,000 美元的房屋净值。假设为您当前的抵押贷款再融资意味着您可以获得更低的利率，并且您将使用现金来翻新您的厨房和浴室。
由于贷方通常要求您在进行现金再融资后至少维持 20% 的房屋净值（尽管也有例外），因此您需要拥有至少 60,000 美元的房屋净值，或者能够借入高达 140,000 美元的房屋净值。现金。您还需要支付评估费等结算费用，因此最终金额可能会更少。
在完成现金再融资后，您往往会支付更多的利息，因为您增加了贷款金额，并且与其他贷款一样，您必须支付结算费用。否则，进行这种再融资的步骤应该类似于您第一次获得抵押贷款时：选择贷方后提交申请，提供必要的文件并等待批准，然后等待关闭。
如何准备现金再融资
以下是您可以如何准备现金再融资：
1. 确定贷方的最低要求
抵押贷款人对现金再融资有不同的资格要求，并且大多数都有最低信用评分——越高越好。其他典型要求包括低于一定百分比的债务收入比和至少 20% 的房屋净值。在探索选项时，请注意要求。
2. 计算你需要的确切数量
如果您正在考虑现金再融资，您可能需要资金用于特定目的。如果您不确定那是什么，将其确定下来可能会有所帮助，这样您就可以根据需要借多少。例如，如果您打算使用现金来合并债务，那么请收集您的个人贷款和信用卡报表或有关其他债务义务的信息，然后将您的欠款加起来。如果将现金用于装修，请咨询一些承包商，以提前获得劳动力和材料的估算。
3. 申请时准备好信息
一旦您四处寻找一些贷方以确保您获得最优惠的利率和条款，请为申请准备与您的收入、资产和债务相关的所有财务信息。请记住，在贷方评估您的申请时，您可能需要提交额外的文件。
现金再融资的意义何在？
##兑现再融资前的注意事项
您不能利用 100% 的资产： 大多数贷方要求您在现金再融资中保持至少 20% 的房屋资产。一个例外是 VA 现金再融资，它允许您提取所有股权。
您最终可能会获得非常不同的贷款： 由于您正在用新贷款替换现有的抵押贷款，因此贷款条款可能会发生变化。例如，您可能有更高或更低的利率（和每月付款），或者更长或更短的贷款期限。
您需要对您的房屋进行评估： 贷方通常需要对传统的现金再融资进行评估，因为您可以借入的金额取决于您拥有多少资产。
您将支付结算费用： 与您的第一笔抵押贷款一样，兑现再融资伴随着结算费用，包括贷款费用、评估和其他费用。重要的是要考虑现金再融资可能会花费您多少，因为这些费用可能不值得，特别是如果您没有大量借款。
如果您愿意，贷方必须在关闭后三天内给您退出再融资。因此，您需要等待几天才能收到资金。
我可以从提现再融资中得到多少钱？
虽然贷方通常允许房主借入房屋价值的 80%，但门槛可能会因您的信用评分和抵押贷款类型以及贷款所附财产的类型而异（例如，单户家庭、复式或三或四单元属性）。提供由联邦住房管理局 (FHA) 承保的贷款的贷方有时会提供 FHA 现金再融资，允许您借入房屋价值的 85%。如前所述，由美国退伍军人事务部 (VA) 担保的现金再融资贷款最高可达房屋价值的 100%。
提现再融资的费用是多少？
预计将支付大约 3% 到 5% 的新贷款金额来支付结账成本以进行套现再融资。这些过户成本可能包括贷款人的发起费和评估房屋当前价值的评估费。与多家贷方货比三家，以确保您获得最具竞争力的利率和条款。
##现金再融资的利弊
在您决定进行现金再融资之前，重要的是要考虑现金再融资的利弊。
一些优点包括：
您可以降低利率： 这是大多数借款人再融资的最常见原因，对于现金再融资也是有意义的，因为您希望在获得较大贷款时支付尽可能少的利息。
您的借贷成本可能会更低： 现金再融资通常是一种较便宜的融资形式，因为抵押贷款再融资利率通常低于个人贷款（如家居装修贷款）或信用卡的利率。即使有关闭成本，当您需要大量资金时，这也可能特别有利。
您可以提高您的信用： 如果您进行现金再融资并使用资金偿还债务，如果您的信用利用率下降，您的信用评分可能会提高。信用利用率，或与可用额度相比，您借了多少，是您得分的关键因素。
您可以利用税收减免： 如果您计划将资金用于家庭装修并且项目符合 IRS 资格要求，您可以利用税收时的利息减免。
兑现再融资的一些缺点是
您的利率可能会上涨： 一般的经验法则是再融资以改善您的财务状况并获得较低的利率。如果套现再融资提高了您的利率，这可能不是明智之举。
您可能需要支付 PMI： 一些贷方允许您提取高达 90% 的房屋净值，但这样做可能意味着支付私人抵押贷款保险或 PMI，直到您回到低于 80% 的净值临界点。这可能会增加您的整体借贷成本。
您可能需要支付数十年的款项： 如果您使用现金再融资来巩固债务，请确保您不会将债务偿还时间延长数十年，因为您本可以更快地还清债务否则降低总成本。 “请记住，您取出的任何现金的还款都将分摊 30 年，因此通过现金再融资来偿还成本较高的信用卡债务可能不会产生您所想的节省，”麦克布赖德说。 “将现金用于家庭装修是一种更谨慎的用途。”
**您失去房屋的风险更大：**无论您如何使用现金再融资，未能偿还贷款意味着您最终可能会失去房屋抵押品赎回权。不要拿出超过您绝对需要的现金，并确保您将其用于最终改善您的财务状况而不是恶化您的情况的目的。
您可能很想将您的家用作存钱罐： 利用您家的资产来支付假期等费用表明您的支出缺乏纪律。如果您正在努力控制自己的债务或消费习惯，请考虑通过非营利性信用咨询机构寻求帮助。
兑现再融资和您的税收
只要您使用这笔钱来改善您的财产，套现再融资可能有资格获得抵押贷款利息税减免。一些可接受的家居装修项目可能包括：
在您的后院添加一个游泳池或热水浴缸
建造新卧室或浴室
在你家周围竖起栅栏
增强你的屋顶，使其更有效地对抗元素
用风暴窗更换窗户
设置中央空调或供暖系统
安装家庭安全系统
一般来说，这些改进应该为您的房屋增加价值或使其更易于使用。请咨询税务专业人士，了解您的项目是否符合条件。
现金再融资适合您吗？
兑现再融资对许多人来说可能是一个好主意。
抵押贷款目前是任何类型贷款中利率最低的。所涉及的抵押品——你的家——意味着贷方承担的风险相对较小，并且有能力保持低利率。在当今的低利率环境中尤其如此。
这意味着兑现再融资是支付大笔费用的最便宜的方式之一。大多数房主使用收益的原因如下：
家居装修项目： 使用现金再融资的资金进行家居装修的房主可以从他们的税款中扣除抵押贷款利息，如果这些项目大大增加了房屋的价值。
**投资目的：**套现再融资为房主提供资金，以帮助建立他们的退休储蓄或购买投资物业。
**高息债务合并：**与信用卡等其他形式的债务相比，再融资利率往往较低。现金再融资的收益使您可以偿还这些债务并以较低成本的每月付款方式偿还贷款。
孩子的大学教育： 教育很昂贵，因此如果再融资率远低于学生贷款的利率，则利用房屋净值来支付大学费用是有意义的。
现金再融资与房屋净值贷款
现金再融资和房屋净值贷款都允许借款人利用其房屋净值，但存在一些重大差异。如前所述，套现再融资涉及以更高的金额获得新贷款，还清现有贷款并获得现金差额。相比之下，房屋净值贷款是第二次抵押贷款——它不会取代你的第一次抵押贷款——与现金再融资相比，有时利率可能更高。
现金再融资的替代方案
除了房屋净值贷款外，请考虑以下其他选择：
HELOC
房屋净值信用额度或 HELOC 允许您在需要时使用循环信用额度借钱，类似于信用卡。如果您需要在几年内为随着时间的推移进行翻新项目而需要资金，这可能会很有用。 HELOC 利率是可变的，并随最优惠利率而变化。
＃＃＃ 个人贷款
个人贷款是一种短期贷款，几乎可以为任何目的提供资金。个人贷款利率差异很大，可能取决于您的信用，但借来的钱通常按月偿还，如抵押贷款。
###反向抵押贷款
反向抵押贷款允许 62 岁及以上的房主从他们的房屋中提取现金，只要借款人居住并维护房屋并支付其财产税和房主保险，则无需偿还余额。
＃＃ 强调
与利率和定期再融资相比，您通常在现金再融资抵押贷款上支付更高的利率或更多积分，其中抵押贷款金额保持不变。
贷方将根据您的财产的贷款与价值 (LTV) 比率和您的信用状况等标准，确定您可以通过现金再融资获得多少现金。
在兑现再融资中，新的抵押贷款被取出来超过您之前的抵押贷款余额，差额以现金支付给您。
＃＃ 常问问题
如何计算房屋净值？
要计算您家中的净值，只需从房产的市场价值中减去所欠的抵押贷款余额。例如，如果您的房屋价值 600,000 美元，而您欠 200,000 美元，那么您拥有 400,000 美元的房屋净值。
我如何使用现金再融资的资金？
对于如何使用现金再融资的资金没有任何限制。许多借款人使用现金支付大笔费用，例如资助教育或偿还债务，或作为应急基金。
###什么是房屋净值？
房屋净值是您房屋的市场价值减去任何留置权，例如您欠抵押贷款或房屋净值贷款的金额。您家中的净值可能会根据您居住的社区或地区的房地产市场状况而波动。
