الرهن الثاني الصامت

ما هو الرهن العقاري الثاني الصامت؟

الرهن العقاري الثاني الصامت هو رهن عقاري ثان يتم وضعه على أحد الأصول (مثل المنزل) لأموال الدفعة المقدمة التي لم يتم الكشف عنها للمقرض الأصلي في الرهن العقاري الأول. يسمى الرهن العقاري الثاني "صامت" لأن المقترض لا يكشف عن وجوده لمقرض الرهن العقاري الأصلي.

بينما يطلب المقرضون من المقترضين الكشف عن مصدر تمويل الدفعة الأولى ، يفشل المقرضون في بعض الحالات في اكتشاف وجود رهن عقاري ثانٍ صامت. الرهون العقارية الصامتة الثانية التي لم يتم الكشف عنها للمقرض الأصلي غير قانونية ويمكن مقاضاة المقترضين الذين يستخدمونها بتهمة الاحتيال في الرهن الإلكتروني.

كيف يعمل الرهن العقاري الثاني الصامت

يتم استخدام الرهون العقارية الثانية الصامتة عندما لا يستطيع المشتري تحمل الدفعة الأولى التي يتطلبها الرهن العقاري الأول. فهي تسمح للمقترض بشراء منزل ما كان لولا ذلك ما كان ليتمكن من تحمل كلفته. الرهون العقارية الثانية الصامتة من مصادر غير قابلة للإفشاء غير قانونية. ومع ذلك ، يوجد عدد من برامج المساعدة القانونية للدفع المقدم التي ترعاها الوكالات الحكومية لتقديم أموال الدفعة المقدمة من مصادر مقبولة.

عندما يشتري المشتري منزلًا ، يتطلب الترتيب من المقترض تقديم دفعة أولى. سيطلب المُقرض عادةً أن يكشف المقترض تمامًا عن مصادر أموال الدفعة المقدمة عند إتمام صفقة الرهن العقاري. يمكن أن يحدث الاحتيال أو الإجراءات غير القانونية عند استخدام الرهن العقاري الثاني للوفاء بالتزام الدفعة الأولى دون إبلاغ المُقرض. في هذه الحالة ، يشير الصمت إلى نقص الشفافية والإفصاح.

على سبيل المثال ، لنفترض أنك ترغب في شراء منزل بمبلغ 250 ألف دولار. لقد حصلت على رهن عقاري بمبلغ 200000 دولار ، والذي يتطلب دفعة أولى قدرها 50000 دولار. ليس لديك مبلغ 50،000 دولار أمريكي بالكامل نقدًا أو أصولًا سائلة للدفعة الأولى ؛ لديك 10000 دولار فقط. لذلك قررت الحصول على قرض عقاري ثانٍ صامت بقيمة 40 ألف دولار. يعتقد المُقرض الأصلي أن الدفعة الأولى الخاصة بك تبلغ 50000 دولار بينما تكون في الواقع 10000 دولار فقط (50000 دولار - 40 ألف دولار).

مخاطر الرهن العقاري الثانية الصامتة

يُطلب من المقترض الإبلاغ عن رهن عقاري ثانٍ للدفعة المقدمة للمقرض لأن الرهن العقاري الثاني مضمون أيضًا مقابل الضمان المحدد ، والذي سيكون المنزل نفسه في حالة الرهن العقاري. يطلب المقرضون عمومًا نقدًا للدفعة المقدمة التي يتم أخذها في الاعتبار في الشروط العامة لقرض الرهن العقاري الأول.

إذا كان على المقترض الحصول على رهن عقاري ثان مقابل الضمان ، فسيؤثر ذلك على المخاطر ومدة القرض لمقرض الرهن العقاري الأول. سوف يزيد الرهن العقاري الثاني من المخاطر لأنه يضيف شكلاً إضافيًا من الديون ، بما في ذلك مدفوعات الفائدة الجديدة. بالإضافة إلى ذلك ، يسعى مُقرض الرهن العقاري الأول إلى الحصول على حقوق ضمان كاملة لقطعة محددة من الضمان ويتعارض الرهن العقاري الثاني مع حقوق الضمان المضمونة من الدرجة الأولى الممنوحة لمقرض الرهن العقاري الأولي.

برامج المساعدة على الدفعة المقدمة

لدى المقترضين خيار تحديد برنامج مساعدة الدفعة المقدمة للمساعدة في سداد دفعاتهم المقدمة. يمكن لبرنامج مساعدة الدفعة المقدمة توفير الأموال للمقترض ويسمح بالإفصاح القانوني للمقرض عن الرهن العقاري الأول. ليس من السهل تحديد برامج المساعدة على الدفعة المقدمة كقرض ؛ ومع ذلك ، هناك أكثر من 2000 برنامج في جميع أنحاء الولايات المتحدة.

يتم تمويل هذه البرامج وتقديمها من قبل الوكالات التي ترعاها الحكومة مثل وزارة الإسكان والتنمية الحضرية ( HUD ). تدعم الكيانات التي ترعاها الحكومة برامج المساعدة على الدفعة المقدمة كجزء من تنمية المجتمع. قد يكون من الممكن إحالة المقترض إلى برنامج من مسؤول القروض. يمكن للمقترضين البحث عن أموال برنامج المساعدة على الدفعة المقدمة من خلال الاتصال بوكالات الإسكان الحكومية المحلية. على سبيل المثال ، لدى HUD العديد من المكاتب المحلية في جميع أنحاء الولايات المتحدة.

متطلبات برامج المساعدة على الدفعة المقدمة أقل قليلاً من متطلبات القروض العادية. يتبع المقترضون إجراءات إقراض مماثلة من حيث أن الطلب مطلوب مع المعلومات الشخصية ، بما في ذلك الدخل والمهنة والتاريخ الائتماني.

يمكن أن تقدم برامج المساعدة في الدفع المقدم من 1،000 دولار إلى ما يقرب من 20٪ من القيمة المقدرة للعقار. تتطلب أموال مساعدة الدفعة المقدمة السداد مع الفائدة. ومع ذلك ، لا تتراكم الفائدة بشكل عام وعادة ما تكون أقل من القرض القياسي.

يسلط الضوء

• يمكن أن تكون برامج المساعدة على الدفعة المقدمة الممولة من الحكومة بديلاً جيدًا لمشتري المساكن المحتملين الذين يجدون صعوبة في الحصول على الأموال اللازمة لدفع دفعة أولى.

• تشكل الرهون العقارية الثانية الصامتة خطرًا على المقرضين لأنها تضيف شكلاً إضافيًا من الديون المضمونة مقابل الضمان.

• يشير الرهن الثاني الصامت إلى رهن ثانٍ على أصل (مثل المنزل) يستخدمه المقترض لسداد الدفعة الأولى ولا يكشف عن وجوده لمقرض الرهن العقاري الأول.

• يمكن تغريم المقترضين الذين لا يفصحون عن وجود رهن عقاري ثانٍ صامت لمقرض الرهن العقاري الأول وإدانتهم بتهمة الاحتيال في الرهن العقاري.