دفعة مبدئية
عندما تشتري منزلًا ، فمن المحتمل أن تدفع دفعة أولى على الشراء ، وهو المبلغ الذي لا تموله برهن عقاري. تمثل هذه الدفعة المقدمة رصيدك الأولي في منزلك الجديد. إليك كل ما تحتاج لمعرفته حول سداد دفعة مقدمة على منزل ، بما في ذلك الحد الأدنى للدفعات المقدمة لأنواع مختلفة من الرهون العقارية.
ما هي الدفعة المقدمة للمنزل؟
الدفعة المقدمة للمنزل هي ببساطة جزء من سعر شراء المنزل الذي تدفعه مقدمًا ، ولا يأتي من مقرض الرهن العقاري عن طريق القرض.
لنفترض أنك تريد شراء منزل بسعر 100000 دولار. إذا كنت ستضع 3000 دولار في سعر الشراء ، أو 3 في المائة ، فستحصل على قرض عقاري مقابل 97000 دولار المتبقية. إذا كنت ستدفع 20.000 دولار ، فسيكون قرضك العقاري الآن 80.000 دولار ، وستساوي الدفعة الأولى 20 بالمائة من سعر الشراء.
غالبًا ما يشير مقرضو الرهن العقاري إلى النسبة المئوية لسعر الشراء الذي يمولونه كنسبة القرض إلى القيمة ، أو LTV. باستخدام الأمثلة أعلاه:
عندما تنخفض 3000 دولار (3 في المائة) على منزل بقيمة 100 ألف دولار ، تكون نسبة الحد الأقصى للقيمة المقدرة لديك 97 في المائة.
عندما تنخفض 20.000 دولار (20٪) على منزل بقيمة 100.000 دولار ، تكون نسبة LTV لديك 80٪.
LTV مهم لأنه يصف المقرضون الحد الأقصى للقرض الذي سيقدمونه.
بشكل عام ، يمكن أن تسهل الدفعة الأولى الكبيرة الحصول على موافقة للحصول على قرض عقاري وتتيح لك شراء المزيد من المنازل بنفس الدفعة الشهرية ، أو حتى أقل. قد تحصل أيضًا على سعر أقل وأقساط تأمين على الرهن العقاري (إن وجدت). هذا مثال:
دفعة أولى أكبر في مقابل دفعة أولى أصغر
TTT
لاحظ أن هناك مفاضلة بين الدفعة الأولى والتصنيف الائتماني. دفعات مقدمة أكبر يمكن أن تعوض (إلى حد ما) درجة ائتمان أقل ؛ يمكن أن تعوض درجات الائتمان الأعلى (إلى حد ما) الدفعة الأولى المنخفضة. إنه عمل موازنة.
بالنسبة للعديد من المشترين لأول مرة ، فإن الدفعة الأولى هي أكبر عقبة أمام تملك المنازل. لهذا السبب يلجأون في كثير من الأحيان إلى القروض ذات الحد الأدنى للدفعات المقدمة. ومع ذلك ، فإن العديد من هذه القروض تتطلب من المقترضين شراء شكل من أشكال تأمين الرهن العقاري. عادة ، يطلب المقرضون تأمين الرهن العقاري إذا قمت بتخفيض أقل من 20 في المائة.
ومع ذلك ، فإن التأمين على الرهن العقاري ليس بالضرورة أمرًا سيئًا إذا كان يقودك إلى منزل ويبدأك في طريق بناء حقوق الملكية. ضع في اعتبارك هذا: إذا كنت ستدخر 250 دولارًا في الشهر ، فسوف يستغرق الأمر أكثر من 12 عامًا لتجميع 40000 دولار المطلوبة للحصول على دفعة أولى بنسبة 20 بالمائة على منزل بقيمة 200000 دولار.
ما هو الحد الأدنى للدفعة المقدمة على المنزل؟
يعتمد الحد الأدنى للدفعة المقدمة على المنزل على برنامج الرهن العقاري ونوع العقار الذي تشتريه وسعر المنزل. يمكن أن تتراوح من صفر إلى 20 في المائة ، وأحيانًا أكثر اعتمادًا على العقار الذي تشتريه.
المتطلبات التقليدية للدفعة المقدمة
تسمح معظم القروض التقليدية بدفع دفعة أولى أصغر بفضل دعم فاني ماي وفريدي ماك ، وهما شركتان ترعاهما الحكومة تشتريان قروضًا من مقرضي الرهن العقاري.
ومع ذلك ، للتعويض عن مخاطر هذه الدفعة الأولى المنخفضة ، يتعين على المقترض دفع تكاليف تأمين الرهن العقاري الخاص ، أو PMI ، عندما يقدم أقل من 20 في المائة.
مع PMI ، يمكنك اقتراض ما يصل إلى 97 في المائة من سعر شراء المنزل - بمعنى آخر ، خفض 3 في المائة فقط. تتطلب بعض أنواع العقارات ، مثل الدوبلكس أو الوحدات السكنية أو المنازل المصنعة ، خفضًا بنسبة 5 في المائة على الأقل.
دفعات مقدمة على القروض المؤمنة من الحكومة
بعض برامج الرهن العقاري التي تتطلب أصغر دفعات مقدمة هي قروض مدعومة من الحكومة: قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، وخطة إدارة شؤون المحاربين القدامى ، ووزارة الزراعة الأمريكية.
قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية تتطلب 3.5 في المائة أقل للمقترضين مع درجات ائتمانية من 580 أو أعلى. يجب على المقترضين الذين حصلوا على درجات ائتمانية منخفضة (من 500 إلى 579) أن يخفضوا ما لا يقل عن 10 في المائة.
يمكن للمقترضين المؤهلين لقرض ضريبة القيمة المضافة الحصول على قروض عقارية بصفر أسفل (100 في المائة من القيمة الدائمة).
يمكن للمقترضين المؤهلين من وزارة الزراعة الأمريكية الاقتراض بنسبة 100٪.
تتطلب القروض المدعومة من الحكومة من المقترضين سداد بعض أشكال تأمين الرهن العقاري أيضًا. مع قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، يطلق عليه MIP ، أو أقساط تأمين الرهن العقاري ، والتي يتم دفعها مقدمًا ثم سنويًا. بالنسبة لقروض VA ، يطلق عليها رسوم التمويل ، وبالنسبة لقروض وزارة الزراعة الأمريكية ، هناك رسوم ضمان مقدمًا ثم رسوم سنوية.
يغطي هذا التأمين الخسائر المحتملة التي يتكبدها مقرضو الرهن العقاري عند تخلف المقترضين عن السداد. لأن التأمين يحمي المقرضين من الخسائر ، فهم على استعداد للسماح بدفع دفعة أولى منخفضة (أو لا).
دفعات مقدمة على القروض الضخمة
تتطلب قروض الجامبو ، وهي قروض عقارية بمبالغ أكبر ، دفعة أولى لا تقل عن 10 في المائة. يطلب بعض المقرضين 20 في المائة أو أكثر ، اعتمادًا على رصيدك وقيمة المنزل.
هل تحتاج إلى خفض 20 في المائة؟
ربما تكون قد سمعت أنه يلزم دفع 20٪ كدفعة مقدمة لشراء منزل ، ولكن هذا إلى حد ما فكرة خاطئة. اعتمادًا على نوع القرض الذي تتأهل له ، يمكنك الحصول على قرض بأقل من 3 في المائة.
تنبع قاعدة "20 بالمائة" الأساسية من حقيقة أنه بالنسبة لبعض أنواع الرهون العقارية ، إذا قمت بتخفيض أقل من 20 بالمائة ، فستحتاج إلى دفع تكاليف تأمين الرهن العقاري. هذا ليس بالضرورة جانبًا سلبيًا - فالتأمين يزيد من مدفوعات الرهن العقاري الشهرية الخاصة بك ، ولكن عادةً فقط حتى تصل إلى 20 في المائة من حقوق الملكية في منزلك (بمعنى آخر ، ادفع الرصيد على قرضك العقاري).
يمكن أن يؤدي طرح 20 في المائة أيضًا إلى جعل عرضك أقوى ، ولكن مرة أخرى ، هذا ليس مطلبًا.
ما هي الدفعة الأولى في عام 2021؟
من بين جميع مشتري المنازل ، كان متوسط الدفعة المقدمة 12 بالمائة في عام 2019 ، وفقًا لأحدث البيانات المتاحة من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR). بالنسبة لمشتري المساكن لأول مرة ، كان متوسط الدفعة المقدمة 6 في المائة ، وللمشترين المتكررين ، 16 في المائة.
اعتبارًا من أغسطس 2021 ، دفع 74 بالمائة من المشترين لأول مرة دفعة أولى أقل من 20 بالمائة ، حسبما ذكرت NAR.
حساب كم يمكنك شراء منزل
عند معرفة المبلغ الذي يمكنك تحمله من المنزل ، قد يكون من المفيد أن تبدأ بقاعدة 28 في المائة ، التي تنص على أنه يجب ألا تنفق أكثر من 28 في المائة من إجمالي دخلك الشهري على مدفوعات الرهن العقاري.
على سبيل المثال ، إذا كان دخلك الإجمالي 5000 دولار شهريًا ، فيجب أن تنفق ، على الأكثر ، 1400 دولار على دفعة الرهن العقاري ، بما في ذلك الرهن العقاري ، والتأمين على أصحاب المنازل ، والضرائب العقارية ورسوم HOA.
بناءً على نفقاتك الأخرى وتحمل المخاطر ، قد تتمكن من تعديل هذه القاعدة إلى حد ما.
ستحتاج أيضًا إلى حساب الدفعة المقدمة وتكاليف الإغلاق ، والتي تتراوح الأخيرة من 2 في المائة إلى 5 في المائة من سعر المنزل. بشكل عام ، إذا كان لديك المزيد من الأموال التي تم توفيرها لهذه الأغراض ، فيمكنك تحمل المزيد من الأموال في المنزل.
مصادر الدفعة المقدمة
هناك العديد من الطرق للحصول على دفعة أولى لشراء منزل. بالنسبة للمشترين المتكررين الذين لديهم أسهم إيجابية في منزلهم الحالي ، غالبًا ما تكون عائدات بيع هذا المنزل هي التي تساعد في دفع دفعة أولى على منزل آخر. تشمل المصادر الأخرى:
مدخرات
بيع الأصول مثل السيارات والمقتنيات والعملات المشفرة وصناديق الاستثمار أو الأسهم
الاقتراض مقابل خطة تقاعد 401 (ك)
برامج مساعدة الدفعة المقدمة (DPA) من أصحاب العمل والمنظمات غير الربحية والوكالات الحكومية
هدايا من أفراد الأسرة والأصدقاء
ومع ذلك ، لا يسمح المقرضون ببعض مصادر الدفعة المقدمة. وتشمل هذه القروض أو الهدايا من أي شخص قد يستفيد من المعاملة ، مثل بائع المنزل أو وكيل العقارات أو المُقرض.
كيفية زيادة مدخرات الدفعة الأولى
إذا كنت تخطط لشراء منزل قريبًا ، فإن إحدى أفضل استراتيجيات الادخار هي الحفاظ على هذه الأموال آمنة مع كسب بعض العوائد ، كما هو الحال في حساب التوفير عالي العائد عبر الإنترنت.
إذا كنت تعلم أنك لن تشتري منزلًا لبضع سنوات أخرى ، فقد ترغب في التفكير في استثمار مدخراتك ، على سبيل المثال في قرص مضغوط أو IRA. يمكن أن تساعدك هذه على زيادة مدخراتك بشكل أسرع ، ولكنها قد تعرض أموالك أيضًا للخطر. عند الموازنة بين خياراتك ، ضع في اعتبارك مدى السرعة التي تتوقع أن تحتاج فيها إلى الأموال.
بالطبع ، يجب عليك أيضًا اتخاذ خطوات لزيادة مبلغ المال الذي يمكنك توفيره ، مثل تقليل النفقات غير الضرورية أو إعداد صخب جانبي.
لماذا يطلب مقرضو الرهن العقاري دفعة أولى
قلة قليلة من برامج الرهن العقاري تسمح بتمويل بنسبة 100 في المائة ، أو بنسبة صفر إلى أسفل (والذي كان سببًا لأزمة الرهن العقاري عالي المخاطر). وذلك لأن الدفعة المقدمة على المنزل تقلل من المخاطر التي يتعرض لها المقرض بعدة طرق:
أصحاب المنازل الذين يستثمرون أموالهم هم أقل عرضة للتخلف عن السداد (التوقف عن الدفع) على قروضهم العقارية.
إذا اضطر المُقرض إلى حبس الرهن العقاري وبيعه ، فلن يكون في مأزق لسعر الشراء بالكامل ، مما قد يحد من خسائره المحتملة إذا تم بيع المنزل بأقل من رصيد الرهن العقاري المتبقي.
يتطلب توفير دفعة أولى الانضباط والميزانية. يمكن أن يساعد هذا في إعداد المقترضين ليكونوا أصحاب منازل ناجحين.
يوجد قرضان مدعومان من الحكومة لا يتطلبان دفعة أولى: قروض VA لأعضاء الخدمة والمحاربين القدامى وقروض وزارة الزراعة الأمريكية للمشترين المؤهلين في المناطق الريفية.
لماذا تعتبر الدفعات المقدمة جيدة لمشتري المساكن
إذا لم تكن تمتلك منزلًا من قبل ، فإن الادخار للدفعة الأولى يوفر ممارسة جيدة لامتلاك المنزل.
لنفترض أنك تستأجر حاليًا منزلًا مقابل 800 دولار شهريًا ، وأن الدفع للمنزل الذي تريد شراءه سيكون 1200 دولار شهريًا. يمكنك "التدرب" على تملك المنزل عن طريق وضع فرق 400 دولار في المدخرات. هذا يحقق ثلاثة أشياء:
زيادة مدخرات الدفعة الأولى.
ستعتاد على إنفاق أموال أقل.
قد تتجنب خطأ باهظ الثمن إذا أدركت أنه لا يمكنك التعامل مع الدفعة الأكبر.
يتفق العديد من الخبراء الماليين على أن الحصول على دفعة أولى هو علامة جيدة على استعدادك لامتلاك منزل. إذا كان بإمكانك تقديم التضحيات اللازمة لتحصيل دفعة أولى ، فمن المحتمل أن تكون قادرًا على إدارة النفقات التي تأتي مع امتلاك منزل ، بما في ذلك مدفوعات الرهن العقاري الشهرية ، والتأمين على أصحاب المنازل وصيانتها ، والإصلاحات ، وضرائب الممتلكات ، ومستحقات HOA والمرافق.
يمكن أن تساعدك الدفعة الأولى الكبيرة أيضًا في الفوز بمزايدة لشراء منزل ، ومن المحتمل أن تشير إلى أن المقرض سيكون أقل احتمالًا لرفض طلب القرض الخاص بك لسبب ما ، مثل تقييم المنزل بأقل من المتوقع. من خلال تقليل عدم اليقين بشأن ما إذا كانت المعاملة يمكن أن تتم ، فإن الدفعة الأولى تجعل عرضك أكثر تنافسية.
دفعة أولى للمنزل: عندما لا يكون الحجم الأكبر أفضل
في حين أن إجراء دفعة أولى أكبر يوفر العديد من الفوائد ، إلا أنه ليس دائمًا القرار الصحيح. على العموم:
لا تستنفد مدخراتك الطارئة لزيادة الدفعة المقدمة. أنت تترك نفسك عرضة لضربات مالية غير متوقعة.
ليس من الحكمة وضع مدخرات في دفعة أولى أكبر إذا كنت تحمل ديونًا عالية الفائدة مثل بطاقات الائتمان. ستدفع فائدة أقل وستكون أقل مخاطرة باعتبارك مقترضًا عن طريق تقليل الديون ذات الفائدة المرتفعة (فكر بما يزيد عن 6 في المائة أو 7 في المائة) قبل ادخار دفعة أولى.
تأجيل شراء منزل لسنوات عديدة لتوفير دفعة أولى كبيرة يمكن أن يكون خطأ. أثناء قيامك بحفظ الدفعة الأولى ، من المحتمل أن يرتفع سعر هذا المنزل. في حين أن التقدير ليس مضمونًا ، إلا أن أسعار المساكن في الولايات المتحدة قد ارتفعت تاريخيًا كل عام.
يسلط الضوء
الدفعة المقدمة هي الأموال المدفوعة مقدمًا في معاملة مالية ، مثل شراء منزل أو سيارة.
اعتمادًا على المقترض ونوع الشراء ، قد يطلب المقرضون دفعات مقدمة منخفضة تصل إلى 0٪ أو تصل إلى 50٪.
كلما زادت الدفعة المقدمة ، قل ما يحتاجه المشتري للاقتراض لإكمال المعاملة ، وانخفضت أقساطه الشهرية ، وقلت الفائدة التي سيدفعها على المدى الطويل.
غالبًا ما يأخذ المشترون قروضًا لتمويل ما تبقى من سعر الشراء.
