Investor's wiki

3-2-1 Buydown-Hypothek

3-2-1 Buydown-Hypothek

Eine 3-2-1-Buydown-Hypothek ist eine Art von Darlehen, das mit einem niedrigen Zinssatz beginnt und in den n├Ąchsten Jahren steigt, bis er seinen dauerhaften Zinssatz erreicht.

So funktionieren 3-2-1-Buydown-Hypotheken

Ein Buydown ist eine Hypothekenfinanzierungstechnik, die es einem Hausk├Ąufer erm├Âglicht, einen niedrigeren Zinssatz f├╝r mindestens die ersten Jahre des Darlehens oder m├Âglicherweise f├╝r die gesamte Laufzeit gegen eine zus├Ątzliche Vorauszahlung zu erhalten. Es ├Ąhnelt der Praxis, Rabattpunkte f├╝r eine Hypothek gegen einen niedrigeren Zinssatz zu kaufen.

Entweder der Hausk├Ąufer/Kreditnehmer oder der Hausverk├Ąufer kann die Kosten des R├╝ckkaufs ├╝bernehmen.

Im Allgemeinen sind 3-2-1-Kaufdarlehen nur f├╝r Erst- und Zweitwohnungen verf├╝gbar, nicht f├╝r als Finanzinvestition gehaltene Immobilien. Der 3-2-1-Kauf ist auch nicht als Teil einer variabel verzinslichen Hypothek (ARM) mit einer anf├Ąnglichen Laufzeit von weniger als f├╝nf Jahren verf├╝gbar.

Bei einer 3-2-1-Buydown-Hypothek wird der Zinssatz des Darlehens im ersten Jahr um 3 %, im zweiten Jahr um 2 % und im dritten Jahr um 1 % gesenkt. F├╝r die Restlaufzeit des Darlehens tritt dann die Dauerverzinsung ein. Bei einem 2-1-Buydown hingegen wird der Satz im ersten Jahr um 2 %, im zweiten Jahr um 1 % gesenkt und geht dann nach Ablauf der Buydown-Periode auf den permanenten Satz ├╝ber.

Vor- und Nachteile einer 3-2-1-Buydown-Hypothek

Eine 3-2-1-Buydown-Hypothek kann eine attraktive Option f├╝r Eigenheimk├Ąufer sein, die zu Beginn des Darlehens etwas zus├Ątzliches Bargeld zur Verf├╝gung haben, sowie f├╝r Eigenheimverk├Ąufer, die einen Anreiz bieten m├╝ssen, um den Verkauf ihrer Eigenheime zu erleichtern.

Es kann auch f├╝r Kreditnehmer von Vorteil sein, die in den kommenden Jahren ein h├Âheres Einkommen erwarten. In den ersten drei Jahren mit niedrigeren monatlichen Zahlungen kann der Kreditnehmer auch Bargeld f├╝r andere Ausgaben wie Reparaturen oder Umbauten beiseite legen.

Wenn das Darlehen schlie├člich auf seinen dauerhaften Zinssatz zur├╝ckgesetzt wird, haben die Kreditnehmer die Gewissheit, dass sie wissen, wie hoch ihre Zahlungen f├╝r die kommenden Jahre sein werden, was f├╝r die Budgetierung n├╝tzlich sein kann. Eine festverzinsliche 3-2-1-Buydown-Hypothek ist weniger riskant als die oben erw├Ąhnte ARM-Hypothek oder eine variabel verzinsliche Hypothek,. bei der steigende Zinss├Ątze in Zukunft h├Âhere monatliche Zahlungen bedeuten k├Ânnten.

Ein potenzieller Nachteil einer 3-2-1-Buydown-Hypothek besteht darin, dass sie den Kreditnehmer dazu bringen kann, ein teureres Haus zu kaufen, als er sich leisten kann, sobald sein Darlehen seinen vollen Zinssatz erreicht hat. Kreditnehmer, die davon ausgehen, dass ihr Einkommen mit den k├╝nftigen Zahlungen steigen wird, k├Ânnten zu tief in die Tasche greifen, wenn ihr Einkommen nicht Schritt h├Ąlt.

Beispiele f├╝r subventionierte 3-2-1-Buydown-Hypotheken

In vielen Situationen werden die Vorabkosten eines 3-2-1-Kaufs von jemand anderem als dem Eigenheimk├Ąufer getragen. Zum Beispiel k├Ânnte ein Verk├Ąufer bereit sein, f├╝r einen zu bezahlen, um das Gesch├Ąft zu besiegeln. In anderen F├Ąllen k├Ânnte ein Unternehmen, das einen Mitarbeiter in eine neue Stadt verlegt, die Anschaffungskosten ├╝bernehmen, um die Umzugskosten zu verringern. H├Ąufiger bieten Immobilienentwickler potenziellen K├Ąufern von neu gebauten H├Ąusern R├╝ckk├Ąufe als Anreize an.

Ist eine 3-2-1-Buydown-Hypothek das Richtige f├╝r mich?

Wenn Sie die R├╝ckkaufsumme selbst bezahlen m├╝ssen, dann ist die Schl├╝sselfrage, die Sie sich stellen sollten, ob die Barzahlung im Voraus die jahrelangen niedrigeren Zahlungen wert ist, die Sie im Gegenzug erhalten. Sie k├Ânnen dieses Geld beispielsweise anderweitig verwenden, z. B. um es zu investieren oder um andere Schulden mit h├Âheren Zinss├Ątzen wie Kreditkarten oder Autokredite zu begleichen. Wenn Sie das Geld ├╝brig haben und es f├╝r nichts anderes brauchen, dann k├Ânnte eine 3-2-1-Hypothek mit R├╝ckkauf sinnvoll sein.

Wie bereits erw├Ąhnt, kann es jedoch riskant sein, sich f├╝r eine 3-2-1-Hypothek zu entscheiden, wenn Sie davon ausgehen, dass Ihr Einkommen in den n├Ąchsten drei Jahren ausreichend steigen wird, damit Sie sich die Hypothekenzahlungen leisten k├Ânnen, wenn sie erreicht sind ihr Maximum. Aus diesem Grund sollten Sie auch ├╝berlegen, wie sicher Ihr Arbeitsplatz ist und ob unvorhergesehene Umst├Ąnde eintreten k├Ânnten, die diese Zahlungen un├╝berschaubar machen w├╝rden.

Die Frage ist einfacher zu beantworten, wenn jemand anderes die Rechnung f├╝r den Buydown bezahlt. In diesem Fall sollten Sie sich immer noch fragen, ob diese maximalen monatlichen Zahlungen zu gegebener Zeit erschwinglich sein werden ÔÇô oder ob die verlockend niedrigen Anfangszinsen Sie dazu veranlassen k├Ânnten, ein teureres Haus zu kaufen und eine gr├Â├čere Hypothek aufzunehmen, als Sie verdienen finanziell sinnvoll. Sie sollten auch sicherstellen, dass das Haus von vornherein einen fairen Preis hat und dass der Verk├Ąufer den Preis nicht aufstockt, um seine Ankaufskosten zu decken.

H├Âhepunkte

  • Nach Ablauf der R├╝ckzahlungsfrist berechnet der Kreditgeber den vollen Zinssatz f├╝r den Rest der Hypothek.

  • Bei einer 3-2-1-Buydown-Hypothek zahlt der Kreditnehmer in den ersten drei Jahren einen niedrigeren Zinssatz als Gegenleistung f├╝r eine Vorauszahlung an den Kreditgeber.

  • R├╝ckk├Ąufe werden oft von Verk├Ąufern, einschlie├člich Hausbauern, als Anreiz genutzt, um K├Ąufern zu helfen, sich eine Immobilie leisten zu k├Ânnen.

  • Der Zinssatz reduziert sich im ersten Jahr um 3 %, im zweiten Jahr um 2 % und im dritten Jahr um 1 %. Zum Beispiel w├╝rde eine Hypothek mit 5 % im ersten Jahr nur 2 % kosten.

FAQ

Wer zahlt f├╝r eine 3-2-1-Buydown-Hypothek?

Entweder der K├Ąufer/Kreditnehmer oder der Verk├Ąufer des Eigenheims kann f├╝r eine Hypothek auf K├Ąuferbasis bezahlen. Im Falle einer 3-2-1-Hypothek mit R├╝ckkauf ├╝bernimmt oft ein Verk├Ąufer, z. B. ein Hausbauer, die Kosten als Anreiz f├╝r potenzielle K├Ąufer. Arbeitgeber zahlen manchmal f├╝r eine Abfindung, wenn sie einen Mitarbeiter in einen anderen Bereich versetzen und die finanzielle Belastung verringern m├Âchten.

Ist eine 3-2-1-Buydown-Hypothek ein gutes Gesch├Ąft?

Eine 3-2-1-Buydown-Hypothek kann f├╝r den Hausk├Ąufer ein gutes Gesch├Ąft sein, insbesondere wenn jemand anderes, wie z. B. der Verk├Ąufer, daf├╝r bezahlt. K├Ąufer m├╝ssen jedoch einigerma├čen sicher sein, dass sie sich ihre Hypothekenzahlungen leisten k├Ânnen, sobald der volle Zinssatz eintritt. Andernfalls k├Ânnten sie sich zu sehr in die Knie zwingen ÔÇô und im schlimmsten Fall sogar ihr Zuhause verlieren .

Was ist eine 3-2-1-Buydown-Hypothek?

Eine 3-2-1-Buydown-Hypothek ist eine Art von Darlehen, das in den ersten drei Jahren niedrigere Zinss├Ątze verlangt. Im ersten Jahr betr├Ągt der Zinssatz 3 % weniger; im zweiten Jahr sind es 2 % weniger; und im dritten Jahr ist es 1 % weniger. Danach zahlt der Kreditnehmer den vollen Zinssatz f├╝r den Rest der Hypothek. Bei einer 30-j├Ąhrigen Hypothek mit 5 % betr├Ągt der Zinssatz beispielsweise 2 % im ersten Jahr, 3 % im zweiten Jahr, 4 % im dritten Jahr und 5 % f├╝r die verbleibenden 27 Jahre.

Was kostet eine 3-2-1 Hypothek?

Die Kosten f├╝r eine 3-2-1-Hypothek k├Ânnen von Kreditgeber zu Kreditgeber variieren. Im Allgemeinen wird der Kreditgeber zumindest wollen, dass die Kosten die Einnahmen decken, auf die er verzichtet, indem er dem Kreditnehmer nicht von Anfang an den vollen Zinssatz berechnet.